Залоговая стоимость. Оценочная и залоговая стоимость имущества. Почувствуйте разницу

В коммерческих отношениях залог возникает, преимущественно, из договора, а не в силу закона. Есть два варианта оформления обеспечения – включить условие о залоге в основной договор или составить отдельный договор залога. Что будет лучше в конкретном случае – нужно смотреть по ситуации.

• Если обеспечение согласовано сторонами по ходу исполнения сделки.
• Если условия о залоге «утяжеляют» основной договор – слишком объемны, требуют подробного регулирования, и нельзя ограничиться несколькими предложениями или пунктами.
• Если залог требует соблюдения специальных процедур согласования и оформления (на уровне компании, у нотариуса, в рамках госрегистрации и внесения в реестр) и это усложняет ход основной сделки.
• Если обеспечение сделки возникло в силу закона, но стороны хотят урегулировать такие отношения договором.
• Если залог служит обеспечением по обязательствам, вытекающим из разных сделок.

Кроме того, есть устоявшаяся практика, когда в одних сделках или ситуациях условие о залоге включается в основной договор, а в других – оформляется отдельным документом. Большое значение имеют вид сделки, характер обязательств и предмет залога.

Предметом залога в коммерческих отношениях может быть любое имущество и имущественные права, в том числе и те, которые залогодатель приобретет в будущем. Исключение – все то, что ограничено или запрещено в обороте.

Отдельные предметы залога имеют специфику законодательного и договорного регулирования:

• недвижимость;
• земельные участки;
• товары в обороте;
• производственное оборудование и другие подобные активы;
• имущественные права;
• права участников юридических лиц (доли в уставном капитале);
• исключительные права;
• ценные бумаги.

К залогу этих объектов нужно относится предельно внимательно. Здесь много рисков, которые способны привести к большим убыткам, выбытию серьезных активов или утрате корпоративных прав.

Что требует согласования во всех договорах залога:

• Предмет залога.
  Текущее законодательство и судебная практика более гибко подходят к вопросу определения предмета залога в договоре. Главное – чтобы была возможность идентифицировать имущество (права) для цели обращения взыскания. Однако, во избежание споров и разногласий, целесообразно четко, конкретно, однозначно определять предмет залога в договоре. Чем меньше поводов для споров – тем лучше.
• Статус залогового имущества (прав) – права залогодателя, наличие/отсутствие обременений на момент заключения договора (заверения и гарантии).
• Обязательства, которые обеспечены залогом.
  Здесь ситуация такая же, как и с предметом залога. Можно использовать ссылки на основной договор или, например, определять обязательства как все, существующие перед кредитором, в определенной сумме. Важно только, опять же, чтобы была возможность определить обеспеченные обязательства на момент предъявления претензий (обращения взыскания). Но отсутствие конкретики – риск для сторон оказаться в ситуации спора и разногласий по обязательствам, обеспеченным залогом. Его нетрудно полностью исключить за счет четких определений и формулировок в договоре залога.
• Стоимость залога – определяется в зависимости от предмета на основании оценки, по соглашению сторон или в порядке, установленном законом.
• Момент возникновения залога , если он не связан с моментом заключения договора.
• Условия залога – у кого он остается, на каких условиях, с какими ограничениями (пределы пользования и распоряжения), кто и как отвечает за его содержание и сохранность.
• Последствия утраты и повреждения залога – кто и в каком объеме несет соответствующие риски, как решается вопрос утраты или повреждения.
• Порядок восстановления и замены обеспечения.
• Передача прав и обязанностей по договору залога, перевод долга по обеспеченному обязательству (если стороны допускают эти возможности).
• Основания и порядок обращения взыскания на залог.
• Исполнение обязательств и прекращение залога.

Отдельные предметы залога, имеющие специфику регулирования, требуют более глубокой проработки условий, учитывая специальные нормы и необходимость страховки специфических рисков.

Если компании потребовался кредит – обычная практика, когда предприятие развивается, а не топчется на меcте – Вам нужно заранее подумать о залоге. Все банки без исключения относятся к залогу, как к главной и предпочтительной составляющей обеспечения по кредиту. Важным элементом залогового механизма является оценка залога.

Ключевые требования, которые банки предъявляют к залогу: а) его высокая ликвидность, которая дает возможность реализовать заложенное имущество за приемлемую для банка цену в максимально сжатые сроки; б) легкая отчуждаемость заложенного имущества, что позволяет банку быстро изъять его в нужный момент без особых затрат на демонтаж и транспортировку; в) принадлежность залогодателю на праве собственности (если это не залог третьего лица); г) свобода от ; д) доступность для идентификации, чтобы можно было в любой момент проверить его наличие.

Практика показывает, что банкам интересны, прежде всего, движимое и недвижимое имущество в качестве залогов. На него должен быть устойчивый спрос и относится оно должно к средней ценовой категории, чтобы не было проблем с реализацией. В качестве залогового обеспечения банки принимают:

• недвижимость (здания , сооружения , помещения , земельные участки , права аренды и т.п.);
• долговые обязательства банка (векселя и облигации);
• ценные бумаги , акции , доли в уставном капитале и пр.;
• оборудование (производственное, торговое и пр.);
• технические средства и транспорт;
• запасы готовой продукции, сырья и материалов.

Статья 340. Стоимость предмета залога

Комментарий к статье 340

1. До 1 июля 2014 г. условие о стоимости предмета залога (оценка предмета залога) в силу ст. 339 ГК РФ было существенным условием договора залога. Соответственно, при отсутствии такового договор залога не мог считаться заключенным. Теоретически залогодержатель и залогодатель, включая в договор залога условие о стоимости заложенного имущества, стремятся к тому, чтобы указать цифру, близкую к рыночной стоимости, так как это соответствует и интересам залогодержателя, и интересам залогодателя. Реформа залогового права исключила из п. 1 ст. 339 ГК РФ соответствующее положение, и в настоящее время условие о стоимости предмета залога не относится к числу существенных. Поэтому указание в комментируемом пункте на то, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, не должна толковаться как указание на существенное условие договора залога, без которого такой договор не будет считаться заключенным.
1.1. Условие о стоимости предмета залога, если стороны решили ее указать в договоре, выполняет следующую функцию: стоимость, согласованная сторонами в договоре, является, как правило, начальной продажной ценой при реализации предмета залога (п. 3 ст. 340, п. 7 ст. 349 ГК РФ). Однако в связи с тем, что стоимость предмета залога может изменяться с течением времени, соответственно, между залогодателем и залогодержателем возможны споры о начальной продажной цене. Например, в случае, если предмет залога подешевел, интерес залогодержателя заключается в том, чтобы начальная продажная цена была ниже стоимости предмета залога, согласованной сторонами в договоре (иначе высокая начальная цена отпугнет покупателей, и никто не явится на торги); обратное утверждение тоже верно: если предмет залога подорожал, то залогодатель заинтересован в том, чтобы начальная продажная цена была выше, чем стоимость заложенной вещи; это лучше защитит его интересы в случае, если торги не состоятся.
В целом же судебная практика свидетельствует о том, что споры между залогодателем и залогодержателем относительно начальной продажной стоимости достаточно частые, следовательно, всерьез полагать, что стоимость предмета залога, заранее согласованная сторонами в договоре, может, во-первых, претендовать на то, чтобы быть объективной, и, во-вторых, способствовать снижению споров между залогодателем и залогодержателем, по меньшей мере наивно.
Именно поэтому законодатель принял решение отказаться от стоимости предмета залога как существенного условия договора залога. Вместе с тем, разумеется, это положение не исключает права сторон установить стоимость предмета залога в договоре, а также создать более сложные правила относительно определения изменений этой стоимости для целей определения начальной продажной цены при реализации предмета залога.
В случае если в договоре отсутствует стоимость предмета залога, то ее определяет залогодержатель (на основании, например, отчета оценщика) и указывает в иске об обращении взыскания на заложенное имущество (если взыскание на предмет залога обращается в судебном порядке; при внесудебном порядке обращения взыскания начальная продажная стоимость, определенная залогодержателем, должна содержаться в уведомлении об обращении взыскания, направляемом залогодателю). При наличии спора о начальной продажной стоимости ее величину определяет суд.
1.2. В то же время в ряде случаев специальные нормы закона продолжают предусматривать необходимость определить стоимость заложенного имущества в договоре. Так, например, в силу п. 7 ст. 349 ГК РФ договор залога, содержащий условие о внесудебном порядке обращения взыскания, должен содержать указание на стоимость заложенного имущества или порядок ее определения.
2. Колебания рыночной цены предмета залога сказываются на уровне обеспечения обязательства. Представим, что по долгу в сумме 100 был дан залог, который стоил в момент заключения договора залога 130. Однако с течением времени предмет залога резко упал в цене и теперь стоит 50. Понятно, что в описанной ситуации интерес кредитора в обеспечении обязательства будет подталкивать его к тому, чтобы требовать дополнительное обеспечение. Но закон прямо устанавливает, что по общему правилу залогодержатель таких прав не имеет. Равно как и значительный рост стоимости заложенного имущества не дает залогодателю прав требовать изменения или прекращения залога.
Но договор залога может содержать положения об ином. Например, договор может в качестве последствия снижения стоимости заложенного имущества предоставить кредитору право требовать дополнительного обеспечения в виде нового залога либо личного обеспечения (поручительство или гарантия). Санкцией за непредоставление обеспечения обычно является право кредитора произвести досрочное истребование долга. Кроме того, видимо, стороны могут договориться и об автоматическом возникновении права залога на то или иное ранее не заложенное имущество на случай обесценения предмета изначального залога.
2.1. В пункте содержится правило, которое защищает интересы залогодателя-гражданина, привлекшего под такое обеспечение потребительский или ипотечный кредит: является ничтожным условие такого договора залога о том, что в случае снижения стоимости заложенного имущества право залога возникает в отношении иного имущества залогодателя, залогодатель должен предоставить дополнительное обеспечение, а также об иных негативных для залогодателя последствиях. Таким образом, при кредитовании банками граждан законодатель принудительно перекладывает риск снижения стоимости предмета залога на банк, защищая тем самым слабую сторону этих отношений - гражданина-заемщика, который, как правило, выступает одновременно и залогодателем. При этом при буквальном толковании данной нормы следует прийти к выводу, что подобные условия ничтожны и тогда, когда залогодателем, обеспечившим потребительский кредит гражданина, является третье лицо, которым может быть и юридическое лицо. Насколько такое толкование оправданно - вопрос дискуссионный. Законодатель явно имел в виду все-таки ситуации, когда гражданин-заемщик одновременно является и залогодателем.
3. Как уже упоминалось, цель включения в договор залога условия о стоимости - это определение цены, с которой начинаются процедуры по реализации предмета залога. На это указывает п. 3 комментируемой статьи.
3.1. В данной норме указывается, что иное может следовать из судебного решения. Это означает, что суд при обращении взыскания на предмет залога может установить более высокую или более низкую цену, с которой будут стартовать торги. Если, например, к моменту обращения взыскания рыночная стоимость предмета залога сильно упала, суд по просьбе залогодержателя может установить более низкую начальную цену для проведения торгов, чем та стоимость залога, которая была указана в договоре.
3.2. К сожалению, в процессуальных кодексах нет положений, которые разрешали бы спорные вопросы, возникающие в случае, если уже после вынесения судом соответствующего решения в ходе проведения первых торгов по продаже заложенного имущества выясняется, что начальная продажная цена, установленная в договоре залога и судебном решении, является завышенной. При помощи какого механизма залогодержатель вправе пересмотреть цену, с которой начинаются торги?
Ответ на этот вопрос содержится в п. 42 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10. Доминировавшим до этого точка зрения, которой придерживалось большинство окружных арбитражных судов, заключалась в том, что требование залогодержателя об изменении начальной продажной цены предмета залога, установленной в решении суда, в порядке изменения способа исполнения судебного акта будет направлено на изменение материально-правового требования, что противоречит АПК РФ, поскольку вне установленной процессуальным законом процедуры арбитражный суд не имеет права переоценивать обстоятельства дела и выводы суда, изложенные во вступившем в законную силу судебном акте. Такой же точки зрения придерживались и суды общей юрисдикции.
С точки зрения процессуальной теории действительно изменение начальной продажной цены является изменением судебного акта, вступившего в законную силу, судом, вынесшим этот акт. Однако вряд ли только это обстоятельство может препятствовать внедрению в судебную практику механизма, при помощи которого залогодержатель смог бы более эффективно удовлетворять свои требования из стоимости заложенного имущества.
Суть решения, предложенного ВАС РФ, заключается в следующем. После объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам ст. 324 АПК РФ.
При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.
Любопытно, что спустя два года после того, как соответствующий подход был сформирован ВАС РФ, его высказал также и ВС РФ (п. 13 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 г.).

Пунктом 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)установлено, что стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Однако данное условие не заявлено в законе как существенное. Одновременно с этим, пунктом 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») установлено, что «в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой».

Таким образом, стороны залоговых правоотношений обязаны указать согласованную оценку заложенного имущества. Определить такую оценку они могут как самостоятельно, так и обратившись к оценщику.

Участники залоговых отношений определяют оценку самостоятельно, согласовав ее между собой, либо обращаются к оценщику и указывают в задании, какой вид стоимости следует определить.

Закон не определяет, на основании каких критериев должна производиться оценка. Способ согласования стоимости предмета залога законом не предписан. На практике в договоре стороны могут указать стоимость заложенного имущества, не определив ее вид, могут указать несколько видов стоимости. Участники залоговых сделок могут определить стоимость на основании отчета независимого оценщика, либо согласовать самостоятельно, без привлечения профессионала, руководствуясь среднерыночными ценами на аналогичное имущество.

В пункте 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» указано, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В разъяснение к указанной рекомендации ВАС РФ приведены обстоятельства одного из рассмотренных дел. Как следует из обстоятельств дела, в договоре об ипотеке стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации.

При этом суд установил, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации указана сторонами в целях реализации п. 4 ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 № 2005-1«О государственной пошлине» , действовавшего в момент заключения договора об ипотеке. Оценка, которую дал предмету ипотеки независимый оценщик, привлеченный сторонами, и которую стороны указали в договоре об ипотеке, в силу статьи 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В пунктах 1 и 2 ст.340 ГК в ред. ФЗ от 21.12.2013г. №367-ФЗ указано, что если иное не предусмотрено законом, то стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон. Изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

ФЗ «Об ипотеке» упоминает два вида стоимости недвижимости: залоговая стоимость (в пункте 2 статьи 67 указано, что «залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем») и рыночная стоимость (в пункте 3 статьи 9 указано: «В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества»). Более нигде в законе не указывается, какой вид стоимости недвижимости необходимо указать в договоре.

В ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Законодательного определения залоговой стоимости имущества нет. В науке гражданского права в последнее время получила распространение позиция, согласно которой, встречающийся в нормативных актах термин «залоговая стоимость» следует рассматривать как синоним рыночной стоимости, которую также называют «действительной», «справедливой» и т.п.

Однако такая позиция представляется не совсем верной. В условиях действующих норм и при отсутствии понятия залоговой стоимости, безусловно, следует согласиться с тем, что поскольку нет залоговой стоимости в федеральных стандартах оценки, отсутствуют указания относительно способа определения залоговой стоимости, мы не можем считать ее самостоятельным видом стоимости. Вместе с тем, в отличие от общепринятых синонимов рыночной стоимости, понятие «залоговая стоимость» применяется именно для того, чтобы подчеркнуть особый характер стоимости имущества, находящегося в залоге, противопоставить ее рыночной стоимости. Имеются достаточные предпосылки для выделения залоговой стоимости как вида стоимости. В частности, право должно исходить из реальных потребностей общества. Практика залоговых отношений показывает, что стоимость предмета залога, особенно при реализации имущества с торгов не должна определяться на основании рыночной стоимости.

В своей деятельности банки активно оперирует этим спорным термином. Понятие залоговой стоимости сформировалось из Инструкции Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» ныне утратившей силу, где залоговая стоимость определяется как «максимальная сумма обязательств клиента, которую может обеспечить данное имущество, данная сумма определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации». Банковская практика руководствуется в большинстве случаев именно этими критериями в целях определения залоговой стоимости.

Экономическая потребность в определении и использовании термина залоговой стоимости имеется. Банки, являющиеся залогодержателями, пользуются залоговой стоимостью, несмотря на то, что в настоящее время законом она не признана в качестве самостоятельного вида стоимости и может быть отнесена к обычаю.

Особых указаний для оценки имущества, передаваемого в залог, в настоящее время законом не предусмотрено. В настоящее время, в тех случаях, когда имущество подлежит обязательной оценке в договоре в целях залога должна устанавливаться рыночная стоимость имущества.

Судебная практика свидетельствует о том, что оценка при обращении взыскания на предмет залога должна определяться исходя из рыночной стоимости имущества. Такой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд РФ. В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Несмотря на то, что указанные рекомендации информационного письма Президиума ВАС РФ были выработаны до принятия ФЗ «Об ипотеке», они действуют в настоящее время, по прошествии 16 лет.

В случае отсутствия спора суд, безусловно, укажет цену, согласованную в договоре. Такое положение косвенно свидетельствует о том, что цена в договоре должна быть рыночной. По сути, если в договоре указана не рыночная цена, а какая-либо иная, и не одна из сторон не возражает против продажи имущества по такой цене, то у суда не будет оснований самостоятельно устанавливать начальную продажную цену.

П. 2 ст. 348 ГК и п. 1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Незначительность нарушения предполагается, если на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» ). Для залога движимого имущества подп. 1 п.2 ст. 348 ГК РФ предусмотрено, что нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. В отличие от ФЗ «Об ипотеке» ГКРФ не предусматривает, что правило распространяется только на судебный порядок обращения взыскания.

Таким образом, стоимость предмета залога находится во взаимосвязи с размером неисполненного должником обязательства. Возможность обратить взыскание на предмет залога зависит от соотношения суммы задолженности со стоимостью заложенного имущества, а также просрочки исполнения.

При этом, указанные нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1. ФЗ «Об ипотеке» не вносят ясности в анализируемый вопрос, поскольку являются недостаточно конкретными. Сохраняется неопределенность правовой природы стоимости, указанной в договоре о залоге. По-прежнему неясно, от какой именно стоимости исчисляются пять процентов задолженности. Как будет определяться такая стоимость.

Отсутствие определенности в нормах способствует возникновению споров: в суде возможен спор о том, допустимо ли в конкретной ситуации обратить взыскание на имущество. Стороны могут предлагать разные варианты исчисления пяти процентов, трактуя нормы закона в свою пользу: пять процентов от стоимости указанной в договоре, либо пять процентов от рыночной стоимости на момент спора. Как показывает практика, такая стоимость может значительно различаться.

На наш взгляд, нормы ст. 348 ГК и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» следует толковать с применением стоимости, указанной в договоре о залоге. Для этого есть определенные причины. В частности, исходить следует из общего смысла норм и воли законодателя. По нашему убеждению, указанные нормы должны функционировать не только для суда, но и для сторон залоговых правоотношений еще до момента обращения в суд. Исходя из требований закона, стороны должны самостоятельно определить в какой момент и при каких обстоятельствах у них возникает право обратить взыскание на предмет залога в судебном порядке. То есть, задача исследуемых норм в том, чтобы предотвратить преждевременное обращение в суд под страхом отказа в удовлетворении требований.

На основании проведенного анализа считаем необходимым выделить самостоятельную функцию залоговой стоимости: залоговая стоимость в соотношении с суммой долга является критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога.

Примечательно, что первоначальная редакция ст. 348 ГК РФ не предполагала какое-либо соотношение стоимости заложенного имущества с суммой долга по основному обязательству. Поэтому такое соотношение определялось только судами и носило оценочный характер, в связи с чем в некоторых случаях суды весьма неожиданно отказывали в иске.

Одна из целей использования понятия «залоговая стоимость» это определение максимального размера денежного обязательства должника перед кредитором, и означает предельную сумму, которая может быть обеспечена залогом определенного имущества.

При этом термин «залоговая стоимость» в настоящее время предусмотрен только для земельного участка в ФЗ «Об ипотеке». Термин «залоговая стоимость» содержался в статье 3 Закона г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», согласно которой для целей указанного закона под оценочной деятельностью понимается совокупность отношений юридического, экономического, организационно - технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и другой). Указанный документ утратил силу в 2002 году, в связи с принятием Закона г.Москвы от 22.05.2002 № 28 . Залоговая стоимость указывалась в законе как отдельный вид стоимости, наряду с рыночной и ликвидационной.

Как видно, нормативно-правовые акты отчасти признают залоговую стоимость как специфический вид стоимости. Однако, залоговая стоимость в настоящее время не является самостоятельным видом стоимости. Полагаем, что указанный пробел, вызывающий споры и неопределенность при регулировании залоговых правоотношений должен быть устранен. Для этого, на наш взгляд, залоговая стоимость должна стать реально действующим видом стоимости, должно быть определено ее место в системе норм о залоге, необходимо сформулировать понятие залоговой стоимости, определить способ ее определения и изменения.

Нами предлагается следующее понятие залоговой стоимости. Залоговая стоимость– стоимость предмета залога, согласованная сторонами в договоре о залоге и определяющая максимальную денежную сумму, которая может быть обеспечена залогом конкретного объекта, а также служащая критерием для определения возможности обращения взыскания на предмет залога в соотношении с суммой задолженности по основному договору и отражающая наиболее вероятную цену по которой может быть отчужден предмет залога путем продажи с публичных торгов или путем реализации иным способом, согласованным залогодателем и залогодержателем.

В основе залоговой стоимости лежит рыночная стоимость. Ипотечное законодательство РФ установило, что при обращении взыскания на заложенное имущество, начальная продажная цена устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика (пункт 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке»).

Дифференцированное регулирование начальной продажной цены для судебного и внесудебного порядка обращения взыскания, существовавшее длительное время, отсутствие ссылки на вид стоимости, использование терминов, которые не определены законодательством приводят к снижению эффективности залоговых операций.

К сожалению, до настоящего времени шаги в данном направлении не предпринимаются. Изменения вносимые в ГК посвящены иным проблемам залоговых правоотношений. По всей видимости предстоит большая правотворческая работа в целях стабилизации залога как обеспечения исполнения обязательств.

Практика залоговых отношений показывает, что именно вопросу стоимости необходимо уделить должное внимание, выработать единую и логичную структуру правоотношений в области определения стоимости заложенного имущества в целях достижения максимальной эффективности залоговых операций.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301.

2. Закон РФ от 09.12.1991 № 2005-1 «О государственной пошлине» //Собрание законодательства РФ. – 01.01.1996. – №1. – ст. 19.

3. Закон г.Москвы от 11.02.1998 г. № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» // Ведомости Московской Думы. – № 5 (с. 39). – 1998.

4. Закон г.Москвы от 22.05.2002 № 28 «О признании утратившим силу Закона города Москвы от 11 февраля 1998 года № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве» и внесении изменений в Закон города Москвы от 21 февраля 2001 года № 6 «О приведении в соответствие с Бюджетным кодексом Российской Федерации отдельных законов города Москвы» // Ведомости Московской городской Думы. – № 6 (ст. 124). – 17.07.2002.

5. Инструкция Центрального Банка РФ от 30 июня 1997г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» // Вестник Банка России. – № 91-92. – 31.12.1997.

6. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ. - № 3. – 1998.

7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2005.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 20.07.1998. – № 29. – ст. 3400.

9. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 03.08.1998. – № 31. – ст. 3813.

10. Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 23.12.2013. –№ 51. – ст. 6687.

11. Шевелев Б. Существует ли залоговая стоимость? // Бухгалтерия и банки. 2011. № 10. С. 43 - 49.

СТ 340 ГК РФ

1. Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Условия договора, которые предусматривают в связи с последующим уменьшением рыночной стоимости предмета залога, обеспечивающего обязательство гражданина по возврату потребительского или ипотечного кредита, распространение залога на иное имущество, досрочный возврат кредита или иные неблагоприятные для залогодателя последствия, ничтожны.

3. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Комментарий к Ст. 340 Гражданского кодекса РФ

1. По общему правилу, установленному в п. 1 комментируемой статьи, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Так, из положений п. 3 ст. 358 ГК РФ следует, что стоимость сданных вещей в ломбард устанавливается в соответствии с ценами на вещи такого рода и такого качества именно в момент принятия вещи в залог. Определяя стоимость предмета залога, стороны могут учитывать как реальную рыночную стоимость предмета залога в момент заключения договора, так и увеличение или уменьшение стоимости предмета залога на будущее время. При этом в обязательном порядке учитывается добровольное волеизъявление сторон.

2. Пункт 2 комментируемой статьи позволяет сторонам договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором, после заключения договора залога изменять стоимость предмета залога, например в случае изменения рыночной стоимости предмета залога после заключения договора. При этом согласованные действия сторон по изменению стоимости предмета залога не влекут за собой изменения или прекращения залога. Допускается как увеличивать, так и уменьшать стоимость предмета залога.

Следует отметить, что если стороной договора залога является физическое лицо, а первоначальное требование связано с возвратом потребительского или ипотечного кредита, то правило о возможности внесения изменений в договор залога в части уменьшения размера стоимости предмета залога, распространения залога на иное имущество, досрочного возврата кредита или иных неблагоприятных для залогодателя-гражданина последствий не применяется. Вместе с тем из положений данного пункта не следует запрет на изменение условий договора залога с гражданином в случае увеличения стоимости предмета залога.

3. Из положений п. 3 комментируемой статьи следует правило о соотношении согласованной между сторонами стоимости предмета залога с ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении взыскания на предмет залога. При этом указано, что отступления от данного правила могут быть предусмотрены как законом, так по соглашению сторон или решением суда.

Так, в подп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Стороны вправе самостоятельно устанавливать в договоре залога начальную продажную стоимость предмета залога.

По одному из дел суд, рассматривая требования о взыскании в солидарном порядке задолженности по кредитным соглашениям, обращении взыскания на недвижимое имущество и принимая во внимание положения п. 1 ст. 340 ГК РФ, отметил, что определенная решением суда начальная стоимость предметов залога - земельных участков не означает, что указанные земельные участки будут проданы на торгах именно по определенным решением суда начальным ценам. Цены имущества, как и любого другого товара, подвержены колебаниям от различных факторов. Может оказаться, что по установленным решением суда начальным продажным ценам заложенные земельные участки продать не удастся, и тогда по действующему законодательству торги могут быть признаны несостоявшимися. Для проведения последующих торгов начальные продажные цены будут снижены (см. подробнее Апелляционное определение Ростовского областного суда от 11.07.2016 по делу N 33-11710/2016).

По другому делу, рассматривая спорные отношения по вопросу определения начальной продажной цены находящегося в залоге имущества, суд указал, что в силу п. 4 ст. 138 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 данного Закона, и с учетом положений указанной статьи. В соответствии с п. 2 ст. 131 указанного Закона в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. По смыслу абз. 2 п. 4 ст. 138 этого Закона полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством РФ о залоге. Реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, поэтому в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.04.2016 N Ф01-1080/2016 по делу N А43-33569/2011).