Продажа недвижимости налогообложение физических лиц. Получение имущественного вычета. Как и когда по новому закону необходимо платить налог
(консультант по налогам и сборам)
Как правильно считать налог, определять - положено ли сдавать декларацию 3-НДФЛ или нет в случае продажи имущества, применять налоговый вычет - на все эти вопросы дает ответ статья 220 НК РФ. С 1 января 2016 года были внесены некоторые изменения в указанную статью, и мы сейчас посмотрим, какой порядок расчета суммы НДФЛ в случае продажи имущества.
Берлин. Для самостоятельной работы с недвижимостью он остается, несмотря на удержанный налог: после десятилетнего периода доходы от продаж не облагаются налогом. В исключительных случаях налоговое обязательство может быть отменено ранее. Если налоговая служба хочет облагать налогом продажи недвижимости, это может оказаться неожиданно дорогостоящим. Расходы на приобретение вычитаются из выручки от продажи с целью определения прибыли. Разница заключается в прибыли от продаж. Другими словами: «Амортизация, заявленная в течение многих лет, увеличивает налогооблагаемую прибыль от продаж», - говорит налоговый юрист Юрген Хидиен.
Для начала давайте определимся, что вы продаете. Если вы продаете недвижимое имущество, тогда надо знать - в каком году у вас возникло право собственности на ваш объект недвижимости. Если до 1 января 2016 года, тогда порядок расчета НДФЛ будет «старый», а вот если вы купили имущество (приобрели его в дар, в порядке наследования и т.п.) уже после 1 января 2016 года - тогда порядок расчета налога будет идти по новым правилам.
Поэтому продавец недвижимости должен тщательно изучить все варианты избежания налогового обязательства в отношении прибыли от продаж. В принципе, период между покупкой и продажей должен соблюдаться, период спекуляции. «Исключительно самозанятый» означает: его нельзя было арендовать. «Если один владелец живет вместе с партнером, он по-прежнему используется исключительно сам», - говорит профессор налогов Хидиен. «Однако это может быть проблематично, если они подписали официальный договор аренды о комнате в квартире».
Если имущество является многоквартирным домом, прибыль от продажи не облагается налогом только для исключительно самостоятельной квартиры - эта сумма должна определяться в соответствии с квадратными метрами. Например, в случае двух одинаковых квартир в доме половина продаж будет облагаться налогом - взамен кредитные расходы могут быть выставлены пропорционально.
В случае продажи иного имущества (все, что не относится к недвижимости) мы руководствуемся действующей статьей 220 Налогового кодекса.
Итак, саму продажу имущества можно разделить визуально на четыре части:
1) Продажа имущества. Например, вы продаете квартиру или дом;
2) Продажа доли в имуществе. Например, вы продаете свою долю в праве собственности на квартиру или дом;
Второй вариант - собрать за три года до продажи самого имущества. Некоторые налогоплательщики изначально арендовали для модернизации в это время и взимали расходы в налоговых целях. После этого они переезжают и ждут, пока недвижимость будет продана без налога. За три года до продажи владелец должен постоянно жить в квартире. Решение было подтверждено Бундесфинанжофом. Так называемые пищевые добавки очень популярны. Фармацевты также часто генерируют значительные продажи, продавая продукты из этой категории.
Проблемы возникают, когда ставка НДС рассчитывается регулярно: 7 или 19 процентов? Вопрос в том, как продукт можно классифицировать. Лекарственные средства облагаются налогом по ставке 19 процентов. С другой стороны, только 7 процентов НДС взимается за питание. Напитки считаются продуктами с льготным налогообложением только в виде питьевой воды или напитков из молочной смеси.
3) Продажа доли в уставном капитале. Например, вы учредитель компании ООО «Фирма» и решили продать свою долю в уставном капитале второму участнику общества;
4) Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Например, вы заключили ДДУ со строительной компанией и, не дождавшись окончания срока строительства и введения жилого дома в эксплуатацию (получения ключей на квартиру), решили уступить право требования третьему лицу.
Пищевые добавки, расположенные на границе между лекарственными средствами и пищевыми продуктами, оцениваются в зависимости от ставки налога с продаж, которая должна быть определена, в соответствии с которой они должны быть классифицированы. Примеры: таблетка с витамином С представляет собой фармацевтический продукт, потому что содержание витамина С явно превышает ценность, необходимую для диеты. С другой стороны, капсула из лососевого масла способствует пищевому продукту из-за объективных характеристик его содержимого и, следовательно, не облагается налогом.
Вот для этих четырех составляющих и будет рассказываться порядок расчета НДФЛ в статье 220 НК РФ.
Как я писала выше, если вы зарегистрировали право собственности на ваше недвижимое имущество после 1 января 2016 года, тогда при расчете налога будет действовать новый порядок. Поэтому я специально разделила на четыре пункта продажу, чтобы было легче сориентироваться.
Если, однако, пищевые добавки предлагаются для питья, они являются «другими безалкогольными напитками» - применяется налоговая ставка. Проще говоря: если только питательные вещества снабжены пищевой добавкой, это препарат для пищевых продуктов с налогом на 7%. В случае фармакологического эффекта, однако, следует принять налоговую ставку.
Другие статьи, которые могут вас заинтересовать
Если вам нужны налоговые консультации по предмету бизнеса, аптек или недвижимости, позвоните нам - ваш налоговый консультант в Берлине Шёнеберг.
Освобождение от НДС для семинаров по прекращению курения
Только добровольные пожертвования - это специальные расходы. Минимальный порог для самостоятельной занятости остается спорным. Налогообложение, несмотря на раздельную жизнь. Меньше неплатежеспособности - более высокие потери при несостоятельности.Лучше контролировать контрольные записи
НДС на лекарства остается в критике. Их акции торгуются на бирже так же, как акции, но имеют свои собственные правила в отношении налогообложения.Для чего это надо? По старым правилам, человек не обязан был платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ по факту продажи, если он имуществом владел три года или более. А вот уже по новым правилам есть некоторые изменения. И мы с вами сейчас их внимательно рассмотрим. Надо твердо знать - сколько лет вы владели вашим имуществом, и в каком году вы стали собственником. Если раньше обязанность по представлению декларации 3-НДФЛ «отменял» трехлетний срок владения, то сейчас появился и второй срок - пять лет.
В этом случае подоходный налог подоходного налога составляет 1% от прибыли. . В отношении расчета прибыли это то же самое, что: когда инвестор совершает покупку, средняя цена покупки за квоту должна быть рассчитана. Подоходный налог возникает только в том случае, если квоты продаются с прибылью.
Годовой отчет о доходе
Подобно действиям, необходимо рассчитать прибыль от этих продаж и получить подоходный налог, причитающийся до последнего дня следующего месяца. Вся такая информация должна включаться в годовой отчет за месяц, как и действия, но в отдельном разделе. В этой области также объявляются убытки, которые были реализованы для последующей компенсации. Помните также, что дневные сделки вычисляются отдельно.
На основании статьи 217.1 НК РФ существует два срока:
1)Три года;
2) Пять лет.
То есть, в одном случае надо владеть имуществом три года или более, чтобы не платить налог, а во втором случае - пять лет или более.
Согласно статье 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
Способы снижения налоговой ставки
Обратите внимание, что обновленное значение квоты не должно размещаться, как показано в декабрьском заявлении. 
У вас есть другие инвестиции? Посмотрите на свой подоходный налог! Налогообложение прироста капитала, реализованное во время продажи недвижимости, претерпело много изменений в последние годы. Эти изменения не очень благоприятны для владельцев. Эта система налогообложения не влияет только на продажи основного места жительства на момент продажи, независимо от суммы реализованной прибыли от прироста капитала.
1) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
Налогообложение прибыли
Вот основные направления, действующие с января. Прибыль от капитала, полученная от продажи имущества, равна разнице между ценой продажи и себестоимостью имущества. Себестоимость рассчитывается исходя из вашей покупной цены, к которой вы добавляете нотариальные сборы или комиссию агентства, затраты на обязательную диагностику, снятие ипотеки или расходы на работы или установку некоторое подвижное оборудование. Если вы упустили расписки, вы можете вычесть единовременную сумму в размере 7, 5% от покупной цены за расходы, а другую - 15% за работу, но последняя применяется только в том случае, если вы владеете имуществом для получения более пять лет.
3) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Приведу такой пример - гражданин купил дом в 2015 году, а в 2017 году решил его продать за ту же цену. Как мы видим, прибыли он не получит, но подать декларацию он обязан. Изменим условия примера - пусть дом был куплен в 2013 году, тогда подавать декларацию и платить налог не надо. Но ведь не прошло еще пять лет, почему идет освобождение? Потому что поправки по пятилетнему сроку касаются того имущества, которое было приобретено уже после 1 января 2016 года. Поэтому во втором нашем примере гражданин вправе отсчитать трехлетний срок владения.
Чистый прирост капитала облагается налогом на уровне 34, 5%. Тем не менее, выгода за каждый год содержания под стражей превышает пятый год: 2% между 6-м и 17-м годами, 4% - между 18-м и 24-м годами и 8% - между 24-м и 30-м годами. Это означает, что прибыль, полученная от собственности, которой вы владеете более 30 лет, освобождается. Эта доплата составляет от 2% до 6%, т.е. ставка налога до 40, 5%. На данный момент это не касается земли, которая будет построена.
Вычет бывает двух видов
Прибыль капитала рассчитывается вашим нотариусом, который должен вычитать из цены продажи сумму налога, подлежащего уплате. Он также является тем, кто составляет декларацию и заставляет вас подписывать ее одновременно с продажей. Он сам будет платить налог в налоговые органы, взимая «у источника» по цене продажи.
Подведем первый итог - при продаже имущества надо смотреть на срок нахождения его в праве собственности. Но для начала надо понять - что вы продаете: недвижимость или нет. Если вы продаете недвижимость, тогда льготный трехлетний срок касается только недвижимости и только той, которая получена:
1) в дар от близкого родственника;
В определенных ситуациях вы не можете нести ответственность за налог на прирост капитала: все зависит от типа проданного актива, суммы выигрыша или конкретной ситуации продавца. Лица, которые не имеют своего основного места жительства за четыре года до продажи, которые сначала продают второй дом или арендуемую арендуемую недвижимость, освобождаются от налогообложения прибыли от прироста капитала при условии, что цена продажи жилого фонда реинвестируется в течение двух лет при приобретении или строительстве их основного места жительства.
2) по наследству;
3) в результате приватизации;
4) по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех других случаях льготный срок составляет пять лет!
А если вы продаете иное имущество, которое не относится к недвижимости, тогда срок составляет три года.
Мы посмотрели свой срок владения и теперь можно переходить ко второму этапу - определения налоговой базы по НДФЛ.
То же самое относится к престарелым или инвалидам, которые покидают свое жилище, чтобы переехать в дом престарелых, приемный дом или специализированное учреждение: они освобождаются от налогообложения на прирост капитала, если продажа их основного места жительства происходит менее чем через два года после их отъезда. Тем не менее, они не должны были нести ответственность за налог на солидарность в состояние в предпоследнем году, предшествовавшем продаже, и иметь ссылочный налоговый доход ниже определенного потолка.
Прибыль от прироста капитала, полученная в результате экспроприации, также полностью освобождается от налога, если экспроприация имеет место для государственной службы или если имущество, предлагаемое к продаже, подвергается серьезному естественному риску.
Статья 220 НК РФ дает нам возможность сократить доход, полученный от продажи имущества на, так называемый, имущественный вычет.
Вычет бывает двух видов:
2) Расходы.
А теперь по порядку рассмотрим каждый из этих видов.
Вычет
При продаже имущества каждый гражданин вправе сократить сумму дохода на:
1 млн руб. при продаже жилого объекта недвижимости, включая дачу, комнату, садовый домик; земельный участок;
Покупатель обязан объявить цену, фактически оплаченную? Теоретически, да. Однако в подавляющем большинстве случаев заинтересованные стороны предпочитают использовать так называемую «автоматическую оценку» имущества. В частности, каков эффективный объем этой системы? Эта система, которую мы также можем определить как «гарантированную» оценку, позволяет покупателю собственности сообщать определенное значение в реестр без того, чтобы он мог оспаривать конгруэнтность.
Какую «ценность» должен декларировать налогоплательщик за это незаменимое облегчение? Заинтересованное лицо должно объявить сумму, не меньшую, чем кадастровая арендная плата единицы недвижимости, умноженная на. Есть ли какое-либо особое условие для использования «автоматической оценки» имущества? Отдел недвижимости должен быть зарегистрирован в земельном реестре с распределением аннуитетов. И если свойство не укладывается в стек? Когда это так, налогоплательщик может использовать «гарантированную» рейтинговую систему, сделав явный запрос в транзакции продаж.
250 тыс.руб. при продаже иной недвижимости (которая не является жилой);
250 тыс.руб. при продаже иного имущества (например, автомобиль), но кроме ценных бумаг.
Обратите внимание - налоговые вычеты не действуют, если имущество используется в предпринимательских целях и если речь идет о ценных бумагах!
Расходы
При продаже вашего имущества вы можете сократить сумму дохода на ваши расходы, которые когда-то были вами понесены при приобретении имущества. Но этот способ действует только тогда, когда у вас на руках есть подтверждающие документы. Например, вы когда то купили машину и у вас есть на руках платежная расписка о том, что вы передавали деньги продавцу. Вы сможете сократить ваш доход на сумму расхода, связанного с покупкой данного автомобиля.
Впоследствии, во время подачи заявки на налогообложение, он должен приложить специальную заявку в «Техническое бюро», в которой должны быть указаны в дополнение к деталям акта продажи, а также те, которые касаются идентификации незарегистрированного имущества.
В чем разница в налогообложении между «первым домом» и «обычными» продажами? Для передачи недвижимости между физическими лицами налог на регистрацию составляет 4 процента для покупки «первого дома» и 11 процентов для «обычных» покупок недвижимости. Налогообложение, применяемое к различным предположениям о покупке недвижимости, приведено в таблице ниже.
Если вы покупали имущество в долевую собственность (совместную), тогда следует помнить, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Важно: как говорит нам пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
При этом, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) Размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ.
Валентина
Мы с мужем не работающие пенсионеры. Собираемся продать квартиру приобретенную в декабре 2016г. и купить в другом регионе. Будем ли мы иметь право на имущественный вычет?
Татьяна
вступила в наследство квартирой. Мама умерла в конце 2015, а зарегистрировала право я в июле 2016. как будет рассчитываться НДФЛ. кодастр стоимость 1400000.
Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам
При продаже недвижимости у собственника возникает обязанность по уплате подоходного налога. Как по новому закону в 2017 году платится налог с продажи квартиры мы рассмотрим в этом материале.
Государство достаточно четко регламентирует уплату налога на полученный доход, так как все уплаченные гражданами налоги идут в государственный бюджет и расходуются на государственные и гражданские нужды в дальнейшем.
Стандартный размер налога НДФЛ при продаже недвижимости равен 13%.
Например, гражданин продает квартиру за 2,5 миллиона рублей, размер налога на прибыль, который он заплатит, будет равен 2500000*0,13=325000 рублей .
Сумма значительная, поэтому и собственники недвижимости ищут способы снижения налогообложения, и государство предусматривает ряд условий и методов ля эффективного уменьшения налоговой суммы.
Способы снижения налоговой ставки
1. Получение имущественного вычета
Предельный размер налоговой льготы в 2017 году – 1 миллион рублей, именно он может быть вычтен при исчислении налога. Однако есть и ограничение – гражданин РФ может применить только единожды в налоговом периоде и исключительно на один объект недвижимости.
Гражданка продавала две квартиры в 2016-м году, одну за 1,7 миллиона, другую – за 3,5 миллиона.
Размер НДФЛ без имущественного вычета:
- (1700000+3500000)*0,13=676000 рублей.
Размер НДФЛ, который заплатила продавец:
- ((1700000-1000000)+3500000)*0,13=546000 рублей.
Если бы гражданка дождалась наступления нового налогового периода и продала вторую квартиру в 2017 году, размер начисленного ей налога в сумме за два объекта составил бы:
- ((1700000-1000000)+(3500000-1000000))*0,13=416000 рублей.
При , находящуюся в долевой собственности, льгота в 1 миллион применяется либо в равных частях для каждого собственника, либо пропорционально имевшейся доли.
2. Владение имуществом свыше установленного законом срока
Ранее налог НДФЛ гражданин должен был уплачивать, если продавал квартиру, которой владел меньше трех лет. Если же более – гражданин мог не только не уплачивал налог, но и мог декларировать такой доход в налоговой инспекции.
Теперь же исчисление налога согласно нового закона, происходит, если мы говорим о продаже квартиры, которая находится менее 5 лет в собственности.
Если продавец владел квартирой и приобрел ее до 2015 года, без налогообложения он может продать ее через 3 года, если после 2016 года – избежать налога можно только на ту недвижимость, которой собственник владеет более пяти лет.
По вступившим в силу законодательным изменениям в 2017 году по-прежнему не облагаются налогом реализуемые квартиры, которые:
- Были подарены или унаследованы от родственников ;
- Перешли к собственнику по договору пожизненной ренты и уходом за иждивенцем ;
- Перешли к собственнику после перевода государственной собственности — проведения приватизации .
3. При подтверждении расходов
По новому закону налог на доход от продажи квартиры в 2017 году может быть снижен, если собственник подтвердит свои расходы и затраты по данному объекту:
- Предоставит платежные документы и копии договора на приобретение квартиры;
- Сохранит чеки, счета и квитанции по произведенным перепланировкам, ремонту и отделке;
- Приобретет в собственность другую недвижимость.
При наступлении одного или нескольких факторов, налогооблагаемая сумма уменьшится на сумму подтвержденных расходов.
Например, гражданин купил недвижимость за 2,3 миллиона, а продал в 2017 году за 2 миллиона, по новому закону налог с продажи квартиры в 2017 году налогооблагаемая сумма получится со знаком минус (2000000-2300000)=-300000 , поэтому налог на полученную прибыль не будет начислен.
Новый закон учел возможность искусственного снижения цены продавцом. При начисления процента, в налоговой инспекции будет учитываться кадастровая стоимость объекта умноженная на действующий коэффициент 0,7. Поэтому если собственник занизил стоимость значительно, налог ему придет на ту сумму, которую берет в расчет налоговая служба.
Как снизить размер налога можно узнать из видео:
Как и когда по новому закону необходимо платить налог
После регистрации квартиры, если это налоговый случай и квартира находилась в собственности менее пяти или трех лет(при ее приобретении до 2016 года), гражданин заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Декларация заполняется лично или онлайн на сайте налоговой по месту жительства. Заказчик относит ее лично в налоговый орган или заполняет на сайте не позднее 30 апреля следующего за налоговым периодом года. Платеж по полученной налоговой квитанции совершается до 15 июля.
ПаспортЗапоры при беременности - проблема не редкая. Возникают они как по физиологическим причинам (у будущих мам замедляется перистальтика кишечника), так и из-за образа жизни (малоподвижный, как правило, особенно в последнем триместре или при угрозе прерывания
Агрессивность, которая по сути есть не что иное, как сознательное стремление нанести вред ближнему, - это черта характера, которая, к сожалению, в той или иной степени присуща многим из нас, и мы проявляем ее в различных ситуациях. Агрессивность можно счи
Ребята, мы вкладываем душу в сайт. Cпасибо за то,что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте В наше время невероятно популярны различные супергерои. Еще бы, каждый из нас тоже хотел бы обл
