Как за аренду затраты посчитать. Методика расчета арендной платы за земельный участок. На что стоит обратить особое внимание

). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

• За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

  Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

• За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент .

Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами. Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м. общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг. Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ S Кд Ккор) ,

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

Инструкция

Прежде всего нужно определить рыночную стоимость одного квадратного метра аналогичной площади, сдаваемой в наем. Общая сумма арендной платы рассчитывается умножением количества сдаваемых метров на цену за 1 кв.м. Купив газеты объявлений или посетив риелторских агентств, посмотрите средние цены за метр на , расположенные вашего и похожие по другим признакам (год постройки, состояние, коммуникации и т.д.). Это будет цена, от которой далее можно отталкиваться.

Кроме того, прежде чем рассчитать арендную плату окончательно и утвердить ее с арендатором, следует определиться с коммунальными платежами за пользование помещением. На практике применяются два подхода к этому вопросу, каждый из которых имеет право на существование. Коммунальные платежи либо включаются в сумму аренды, и платятся собственником помещения, либо добавляются «сверху» к сумме арендной платы, и обязанность по их уплате возлагается на арендатора. Если вы готовы пойти на небольшие уступки, включив коммунальные платежи в сумму аренды, то, возможно, есть смысл несколько поднять стоимость одного квадратного метра. Впрочем, в этом случае также нужно ориентироваться на рыночные цифры.

Предложение от нашего партнера

Ставка арендной платы – это рыночная расчетная ставка за использование специализированных объектов недвижимости, за которую эти объекты были бы сданы в аренду. Определяя величину рыночной ставки и проводя расчет арендной платы, учитывайте основные особенности, которые связаны со спецификой того или иного объекта.

Инструкция

Установите количественные и качественные объекта, оценку арендной которого вы проводите. Соберите детальную информацию об оцениваемой недвижимости посредством визуального осмотра . Кроме того, проанализируйте информацию, которую предоставил вам заказчик. Для анализа объекта оцените следующие параметры:

Месторасположение объекта оценки;

Информация касательного текущего использования объекта;

Различные обременения и имущественные права, которые связаны с объектом;

Физические характеристики недвижимости.

Далее проанализируйте нынешнее состояние рынка и других факторов, которые извне влияют на размер арендной платы. На этом шаге соберите всю информацию о ценообразующих факторах, которые влияют на уровень рыночной стоимости объекта. Данные соберите по таким направлениям:

Социально-экономическое положение в районе, где расположен объект;

Макроэкономические факторы;

Ситуация в соответствующем секторе рынка и закономерности ее развития.

Проанализируйте, каким образом может быть организовано наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости. Сделайте вывод о самом эффективном варианте использования объекта оценки, на основании собранной вами информации и учитывая все существующие и специфику самого объекта оценки. Также учтите типичные методы использования подобных объектов недвижимости.

Примените различные подходы к оценке уровня арендной платы. На этом рассмотрите применения трех стандартных подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного. Выберите наиболее приемлемый подход (или несколько из них) и произведите арендной платы согласно выбранному методу.

Видео по теме

Мощность , потребляемую тем или иным электрическим прибором, измеряют ваттметром. Но он есть далеко не у каждого домашнего мастера. При его отсутствии можно измерить другие параметры цепи, в которую включен потребитель, а затем на основании этих данных рассчитать потребляемую им мощность.

Вам понадобится

• Один или два мультиметра
• Электросчетчик
• Выключатель

Инструкция

В большинстве случаев, у домашнего мастера имеется только один мультиметр, который можно переключать по очереди то в режим измерения тока, то в режим измерения напряжения. В этом случае, вначале переключите его в режим измерения напряжения, выбрав предел и род тока. Подключив мультиметр параллельно обесточенному потребителю (если он постоянным током - соблюдая полярность), включите его питание, после чего, измерив напряжение на нем, запомните либо запишите результат. Отключите питание нагрузки.

Переключите мультиметр в режим измерения силы тока, также правильно выбрав предел и род тока. Подключите его последовательно с потребителем (при его постоянным током - также соблюдая полярность). Если пусковой ток нагрузки значительно превышает рабочий, зашунтируйте мультиметр выключателем и замкните его.Включите питание нагрузки. Если мультиметр зашунтирован выключателем, после выхода потребителя на рабочий режим разомкните его. Прочитайте результат, после чего также запомните либо запишите его. Отключите питание нагрузки.

МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

1. Общая часть

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +

+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:

ОТ = Спвс x Кот,

где:
Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).

Часть исключена. - Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.

Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
- для остальных арендаторов.

2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.

3. Заключительные положения

Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.