Способы взыскания долга управляющей компании. Долги в сфере ЖКХ: коллекторский подход и массовые мероприятия. Этапы процедуры взыскания задолженности с потребителей ЖКУ
Модернизация сферы ЖКХ является одной из актуальнейших задач настоящего времени. Выполнение этой задачи невозможно без решения системных проблем, связанных с корпоративными коммунальными долгами, прежде всего, долгами управляющих компаний.
Именно ситуация, когда собираемые с населения деньги расходуются неэффективно, не доходят до поставщиков ресурсов (энерго-, тепло-, водо- снабжающих организаций), создает хронический дефицит средств для совершенствования коммунального хозяйства даже при существенной поддержке государства.
Сбор задолженности арендатора сильно отличается от сбора других долгов, таких как задолженность по кредитным картам. Коллекторское агентство представляет вас и ваш бизнес, и вы можете быть привлечены к суду, если они нарушат закон. Любые юридические вопросы, насколько хорошо они будут собирать ваш долг.
Они действуют вне закона или прямо на краю. К сожалению, эти компании получают всю прессу, что заставляет все агентства выглядеть плохо. Дело в том, что индустрия коллекционирования полностью отвечает потребностям делового мира. Представьте себе, если бы все могли просто перестать оплачивать свои счета без каких-либо последствий. Считаете ли вы, что любой банк будет ссужать кому-либо деньги? И что он будет делать с ценами на все товары и услуги?
Эффективное взыскание таких долгов требует понимания схемы их появления. Часто причиной долгов называют несовершенство нормативов, на основании которых рассчитывается плата за услуги ЖКХ.
Однако многочисленные скандалы в различных регионах страны показывают, что зачастую дело в том, что управляющие компании для обеспечения прибыли своих учредителей используют недобросовестные методы.
Является ли агентство лицензированным во всех 50 штатах? Хотя это не требуется для ведения бизнеса, этот вопрос помогает мне разобраться с компаниями, имеющими национальное присутствие, и достаточно большими, чтобы удовлетворить многие государственные требования.
Имеет ли агентство членство в Американской ассоциации коллекционеров? Опять же, не требуется работать в отрасли, но это может показать уровень заинтересованности и участия компании в своей отрасли. Это один из крупнейших агентств, использующих инструменты сбора, чтобы мотивировать должника на оплату своего долга. Какой тип долга компания специализируется? Список типов долговых агентств является обширным. Они могут собирать коммерческий или потребительский долг. Потребительский долг может быть автомобильным кредитом, кредитной картой, счетчиком коммунальных услуг, ипотекой, медицинским счетом, арендой и т.д. чтобы сделать хорошую работу по сбору задолженности арендатора, понимание терминологии и бизнеса имеет решающее значение.
Речь идет о завышении стоимости услуг и работ организаций, связанных с фактическими владельцами управляющих компаний. Получается, что собранные с жильцов денежные средства поступают не ресурсоснабжающим организациям, а иным лицам.
Часто можно увидеть такую последовательность: накопление долга, затем скандал, связанный с выявлением злоупотреблений, или банкротство, после чего все повторяется заново. При этом, часто такие схемы возможны за счет коррупции на различных уровнях региональной власти.
Этапы процедуры взыскания задолженности с потребителей ЖКУ
Очень немногие общенациональные агентства по сбору средств специально специализируются на сборе этого долга. Это позволяет компании тратить время и ресурсы на долги, которые, по их мнению, являются наиболее доступными. Это снижает их накладные расходы, но не помогает многим своим клиентам. Арендодатели, которые проигрывают, - это те, которые арендуют средние квартиры обычным обычным людям. Вы хотите нанять агентство, которое ориентируется только на элитные объекты, с состоятельными должниками?
В некоторых случаях задолженность образуется просто из-за неэффективной работы управляющих компаний по сбору платы за коммунальные услуги с населения.
Отсутствие налаженной коллекторской работы, а также использование только дорогостоящих методов (например, исключительно юридических, связанных с обращением в суд) ведет к тому, что долги населения растут и у людей возникает возникает ощущение, своего рода, безнаказанности.
Это связано с тем, что они не хотят беспокоиться о звонках клиентов из независимых арендодателей. Будет ли компания предоставлять вам ссылки от других арендодателей, которые пользуются их услугами? Ссылки важны, так что вы можете узнать не только о том, насколько хорошо агентство собирает ваши деньги, но и как они относятся к своим клиентам.
Имеет ли агентство, с которым вы проводите собеседование, похвастаться тем, насколько лучше они берут долг, чем другие компании? Если они это сделают, бегите! Выполнить по нескольким причинам: если действительно они собирают больше, чем другие агентства, как они это делают? Являются ли они угрозой для должников и нарушают Закон о практике справедливого взимания долгов? Это может увеличить шансы на то, что вы будете втянуты в судебный процесс. Скорее всего, их хвастовство - это просто уловка продаж и дешевая.
Стоит отметить, что объективные сложности в сборе коммунальных долгов чувствуются в моногородах, где доходы населения напрямую зависят от градообразующих предприятий, которые в период кризис часто не работают полностью или частично. Этот фактор также необходимо учитывать, чтобы отличать недостаточность сбора платежей за услуги ЖКХ по объективным и субъективным причинам.
Общее среднее количество того, сколько они собирают, означает для вас столько же, сколько и то, что у них было на завтрак. Кроме того, у вас нет возможности проверить свои претензии. На самом деле, может быть, за пару лет до того, как вы сможете реально оценить, была ли компания, которую вы нанимали, была эффективной. Вот почему делать ваши исследования впереди очень важно.
Означает ли агентство взимание платы за ваш файл должника? Что взимает агентство за сбор вашего долга? Этот вопрос приходит последним, потому что он наименее важен; но, это часто первый вопрос, который меня спрашивают. Дело в том, что вы можете найти компанию, которая взимает 30 процентов от того, что они восстанавливают. Но на 30 процентов они ограничены в ресурсах, которые они могут взять на себя, чтобы собрать ваш долг.
Итак, принципиально можно выделить две схемы образования долгов управляющих компаний перед ресурсоснабжающими предприятиями:
- вывод денежных средств владельцам УК и связанным с ими лицами через завышение стоимости работ, услуг или иным способом;
- неэффективная работа по сбору с населения коммунальных платежей и связанных с ними долгов.
Не обманывайте себя очень низкой комиссионной ставкой. Собирая неоплачиваемую арендную плату арендатора, вы когда-нибудь спрашивали себя, должны ли вы соблюдать те же законы и правила, что и сборщики долгов? И управляющие недвижимостью и арендодатели технически рассматриваются как сборщики долгов в глазах закона?
Ключевыми словами являются «другая сторона». Имея в виду, что если управляющий недвижимостью или арендодатель выступает в качестве прямого агента собственника имущества, то он или она не будут считаться сборщиком долгов, поскольку долг не будет технически причитаться другой. Поэтому, если управляющий недвижимостью не является прямым агентом собственности и собирает от имени этого имущества, они считаются сборщиками долгов и, следовательно, должны следовать законам Закона о практике взимания долгов.
В обоих выделенных случаях решению проблемы в интересах поставщиков электроэнергии, тепла и воды, а также, в конечном счете, в интересах самих жильцов, могут помочь технологии корпоративного коллекторства. Под корпоративным коллекторством мы понимаем комплексные, формализованные, законные технологии взыскания долгов организаций.1 Сразу отметим, что методики корпоративного коллекторства могут применять как сами ресурсоснабжающие организации-кредиторы, так и независимые коллекторские агентства.
Как работает схема?
Взыскание долгов и восстановление долга звучат так, как будто они имеют одинаковое значение, но есть тонкая разница. Взыскание долгов включает в себя общие меры, принятые для возмещения средств, причитающихся последним плательщикам. Сравните цены и услуги от ведущих поставщиков. Поэтому давайте более подробно рассмотрим каждое из этих условий.
Какая бы ни была причина продолжать преследовать эти долги, важно знать, что даже деньги, которые были списаны в ваших книгах, можно окупить. Некоторые компании специализируются на таком типе взыскания долгов и предлагают национальным или международным людям отслеживание услуг для должников, которые скрылись или просто переехали домой, не сказав вам. Они предлагают услуги отслеживания, которые используются крупными фирмами по взысканию долгов, коммунальными компаниями и банками, в дополнение к мелким предприятиям, для отслеживания лиц и сбора долгов.
При использовании корпоративного коллекторства для взыскания корпоративных долгов в сфере ЖКХ применяются информационные по своему характеру методики мотивации должника или иных лиц, от которых зависит решение долговой проблемы, к необходимому поведению. При этом именно возможность донесения обоснованной информации о сложившейся ситуации создает условия для запуска основных сценариев решения существующих сложностей.
Они предлагают гарантию «без каких-либо успехов, без комиссии», лицензируются в соответствии с Законом о потребительских кредитах и являются членами Ассоциации кредитных услуг. Если вы хотите найти больше компаний по взысканию долгов, просто заполните. Сбор арендной платы за правонарушение и возмещение ущерба арендатору является наименее привлекательной частью арендодателя. Тем не менее, растущие числа выселений, о которых сообщают суды по всей стране, являются показателем того, что все больше и больше людей сталкиваются с проблемой преступников-правонарушителей.
При взыскании задолженности управляющих компаний следует учитывать следующие сценарии развития событий:
Действующая управляющая компания погашает задолженность (полностью или частично) и продолжает деятельность;
- происходит смена управляющей компании с учетом необходимости погашения задолженности (полностью или частично).
Не допускайте ложных предположений и предубеждений о взыскании долгов, особенно в убеждении: «Я осторожно, это никогда не случится со мной», повлияет на ваши шансы на возврат долга арендатора. Фактически, арендатор, который не платит арендную плату, как правило, испытывает финансовый кризис, например, медицинскую травму или потерю работы. В то время как всегда будут те, кто не выздоравливает, потому что многие всего лишь несколько месяцев могут внести все изменения в восстановление своего финансового здоровья.
Итак, почему некоторые коллекторские агентства говорят вам, что они не могут собрать старый долг или взимать с вас больше, если след не свежий? Потому что всегда есть доля должников, которые будут бояться и платить немедленно, когда к ней обращается сборщик долгов. Компания по-прежнему получает высокую плату даже в этих простых условиях, за небольшие усилия - обычно это просто письмо или телефонный звонок.
Стоит отметить, что второй сценарий может реализовывать в виде покупки управляющей компании, в том числе с долгами, новым собственником. Показательна в этом плане покупка 100 % акций ОАО «Каменская коммунальная компания», долги которой за тепловую энергию перед свердловским филиалом ТГК-9 составляли около 340 млн. рублей.2
В обоих случаях принципиально важным моментом для запуска сценария является выявление ситуации и возможность ее развернутого представления заинтересованным аудиториям и лицам. Руководству организации-должника сначала описывается, а затем демонстрируется с помощью проектов писем возможность информирования муниципальных и правоохранительных органов, широкой общественности. Одновременно может идти поиск претендентов на оказание услуг ЖКХ на территории дискредитировавшей себя управляющей компании.
При проведении взыскания важно получить достоверную информацию о подозрительных сделках, через которые могли уводиться денежные средства. Получению таких сведений может способствовать опрос жильцов, проведение экспертизы договоров и объема работ (например, ремонта и т.д.).
Руководству организации должника в тех случаях, когда есть возможность нормализации работы действующей компании и выплата долга, стоит показать реальность законных негативных последствий с помощью подборки «прецедентов», связанных с подобными ситуациями. Достаточно большое количество таких случаев находится даже при простейшем поиске в сети интернет.
Так они остаются прибыльными. Это не означает, что ваш старый долг невозможен. Уважаемые коллекторские агентства продолжат бесконечно продолжать ваш долг или до истечения срока исковой давности, который может быть через много лет после дефолта. Хотя номер социального страхования играет важную роль в взыскании долгов, это лишь часть информации, которую нуждается в хорошем коллекторском агентстве. Точная и текущая занятость и банковская информация имеют столь же важное значение. Вот несколько примеров того, что вы должны иметь в своем заявлении на аренду или в файле вашего арендатора.
Работа по взысканию задолженности может вызвать противодействие должников, поэтому в некоторых случаях, особенно независимым коллекторским агентствам, стоит рассмотреть возможность проведения взыскания из-за пределов города или региона, где находится оппоненты. Такая организация деятельности поможет избежать, например, коррупционного воздействия.
Копию действующей водительской лицензии копию текущей регистрации транспортного средства или автомобильной таблички и описание трех личных справок трех текущих контактов в чрезвычайной ситуации, которые не совпадают с личными контактами списка предыдущих адресов. Заявитель с хорошим кредитом не будет дефолтом, или его будет легко получить.
Даже самые ответственные арендаторы могут испытывать неожиданные проблемы, особенно в это время высокой безработицы. Аналогичным образом, показ только по кредиту не поможет вам найти преступника-правонарушителя, который использовал ложный номер социального страхования.
Отдельно стоит остановиться на вопросе создания специальной инфраструктуры для поддержки описанной коллекторской деятельности по взысканию корпоративных долгов в сфере ЖКХ. Центром этой своеобразной инфраструктуры мог бы стать проект «Взыскание корпоративных долгов в сфере ЖКХ», в рамках которого производилось бы накопление и распространение методик, обеспечение информационной поддержки отдельных взысканий, взаимодействие с государственными органами. Стоит отметить, что само по себе деятельность по взысканию является вполне самоокупаемой, но поддержка государства показала бы важность этой работы для обеспечения нормальных условий развития системы ЖКХ в России.
Крайне важно, чтобы усилия по взысканию долгов имели достаточную информацию о арендаторе, чтобы найти их и их активы, если они станут правонарушителями. Все заявители должны быть полностью отобраны, включая кредит, историю преступности, занятость, предыдущий арендодатель и предыдущую историю адресов.
Для получения помощи при взыскании задолженности арендатора, электронной почте. Американская ассоциация владельцев квартир предлагает скидки на продукты и услуги для. Делинквент - главная проблема кондоминиумов. Как для попечителей, так и для владельцев кондоминиумов, которые оплачивают все сборы вовремя, поскольку они платят более высокую сумму, чтобы компенсировать должников. Поскольку доверительный управляющий является законным представителем кондоминиума, его обязанностью является взимание всех должников, иначе он или она будут нести ответственность.
Исследование проблемы взыскания корпоративных коммунальных долгов еще только начинается, но запуск постоянной работы в этом направление может сделать реформирование российского коммунального хозяйства более эффективным.
1.Жданухин Д. Ю. Корпоративное коллекторство: синтез гуманитарных технологий на базе юриспруденции/ Д. Ю. Жданухин // Собственность, право собственности, товарно-денежные отношения: проблемы теории и арбитражной практики: сборник докладов и тезисов выступлений на Второй международной научно-практической конференции (Ростов-на-Дону, 2 марта 2007 г.). -Ростов-на-Дону: Эверест. -2007. - C. 90-96
Но это непростая задача. Попечитель не должен быть слишком тяжелым для должников, но он также не может быть слишком гибким. Вы должны быть осторожны, но тверды. Например, разоблачение должника другими жителями - это очень агрессивное отношение к давлению неплательщика. Это может открыть ему возможность подать иск о моральном ущербе против кондоминиума. То же самое может произойти, когда ликвидатор не предпримет никаких действий для сбора долгов кондоминиумов. В этом случае его упущение характеризует пренебрежение, наносящее вред жителям, которые платят новейшую информацию.
2. Кривошапов О. Сделки M&A за май // Слияния и поглощения, № 7-8, 2009. С. 95.
Оплата коммунальных услуг сегодня является серьезной частью расходов для большинства семей. Платить за квартиру обязаны все без исключения, однако на практике должников становится все больше. Многомиллионные долги в жилищно-коммунальной сфере тормозят развитие отрасли и не могут гарантировать эффективного обслуживания коммунальщикам. Долги приходится «выбивать». И как говорят эксперты, с этой ролью отлично справятся профессиональные коллекторские агентства.
Эксперты заявляют, что с помощью действенной схемы работы коллекторских предприятий по возврату долгов в сфере ЖКХ, объем коллекторского рынка увеличится примерно в 2 раза, а коммунальные службы наконец-то добьются погашения задолжностей. Но как агентства будут возвращать миллиарды рублей пока не совсем ясно.
Как работает схема?
Сегодня любой из нас может получить грозное письмо от специалиста коллекторского агентства (специалиста по взысканию долгов) в случае несвоевременной оплаты за квартиру.
Ведущие коллекторские предприятия всерьез заинтересованы в сотрудничестве с управляющими компаниями и готовы помочь взыскать долги со злостных неплательщиков. Специалисты считают направление перспективным в первую очередь для самих управляющих контор. Из-за гибкой системы сотрудничества и эффективной стратегии работы коллекторов, компаниям очень выгодно передавать долги своих неплательщиков.
Для коллекторов же ЖКХ пока остается непопулярной сферой деятельности. Развитие коллекторского бизнеса в сфере ЖКХ тормозит, прежде всего, правовая ответственность. На сегодняшний день закон о коллекторской деятельности в сфере ЖКХ не принят. И прямых прав взыскивать долги с неплательщиков коммунальных услуг нет. Также следует вспомнить закон о персональных данных. Именно он, мягко говоря, мешает росту коллекторских агентств в сфере ЖКХ. Дело в том, что передавать третьему лицу персональные данные плательщика управляющая компания не в праве. Поэтому вести переговоры с должниками в сфере ЖКХ коллекторам в сегодняшней обстановке проблематично.
Однако положительный опыт сотрудничества все же наблюдается. Например, в 2010 году компания Morgan & Stout начала плотно сотрудничать с управляющими компаниями и уже на начальных этапах вернула 80% долгов неплательщиков.
Схема их работы следующая. Представители коллекторов попросту не знают с кем работают - управляющие компании сообщают лишь адрес жильца. По этому адресу направляется письмо, в котором сообщается примерная задолженность по коммунальным услугам, и должнику предлагается выплатить долг в определенный срок. В противном случае управляющая компания грозится принять меры - например, отключить электроэнергию. Схема действенная - большинство должников идут в кассы после первого извещения.
Однако коллекторы здесь выступают всего лишь в роли информаторов и имеют право только письменно уведомлять неплательщиков. Чтобы покупать их долги (как это происходит в банковской сфере) и получать от своей деятельности большие деньги, коллекторам придется дождаться принятия закона о коллекторской деятельности в сфере ЖКХ.
А суммы в сфере ЖКХ немалые - по оценкам экспертов долгов в коммунальном хозяйстве насчитывается более 780 млрд. рублей (для сравнения 200 млрд. - это долги банковских кредитов). Перспективная отрасль хозяйства подводит коллекторские холдинги к тесному сотрудничеству с управляющими компаниями - коллекторы присматриваются и выстраивают стратегии для совместной работы.
В сегодняшних условиях работы коллекторам выгодно сотрудничать с управляющими компаниями на уровне агентского соглашения об оказании услуг. Полученные от должника деньги «падают» на счет управляющей компании, и только после этого коллектор получает гонорар (до 25% от долга). Всем ясно, что эта прибыль не сравнима с взысканием миллионного долга клиента какого-то банка. Конечно, кому сейчас могут быть интересны старушки и алкоголики? Деятельность коллекторов по долгам в ЖКХ - это всего лишь 5% всей работы (для сравнения взыскания долгов в банковской сфере составляет 80%).
Мнение Роспотребнадзора
Коллекторские агентства, которые сегодня сотрудничают с управляющими компаниями, применяют стандартные методы «выбивания» долгов - досудебные переговоры и письменные уведомления должников, а также взыскание долгов в суде.
Представители Роспотребнадзора расценивают действия со стороны коллекторов как запугивание жильцов и использование методов работы, унижающих достоинство гражданина. Геннадий Онищенко на одном из заседаний назвал коллекторскую деятельность незаконной, на что коллекторские компании отреагировали крайне негативно. Однако, как заявляют коллекторы, они готовы договариваться с государством и решать проблемы мирными переговорами.
Получат ли коллекторы доступ к персональным данным граждан, и какую долю рынка ЖКХ захватят агентства по возврату долгов - предстоит решить в ближайшее время.
Итоги конференции «проблемы возврата долгов в сфере ЖКХ»
Одним из важнейших и, пожалуй, знаковых событий как для коммунальщиков, так и для самих коллеторских агентств можно считать конференцию «Проблемы возврата долгов в сфере ЖКХ» (31 мая 2011 г). Мероприятие объединило за столом переговоров и органы власти, и управляющие компании, и представителей коллекторских холдингов.
Одного мероприятия конечно не достаточно, чтобы изменить сегодняшнюю систему и внедрить новые действенные механизмы работы с коллекторскими фирмами. Но стоит отметить, что много чего все-таки удалось обсудить, а главное донести до властей и коммунальных служб.
Так, на конкретных примерах удалось доказать, что взыскание долгов в сфере ЖКХ с помощью коллекторов эффективнее, чем работа самих коммунальных служб.
Коллекторы также отмечают не только продуктивную, но и достаточно быструю работу. Коллекторские представительства готовы разработать на основе уже существующего опыта взыскивания долгов в банковской сфере новые продуктивные методы работы со сферой ЖКХ. Представительства отмечают, что их работа и ряд мероприятий докажет управляющим компаниям, что сотрудники коллекторских агентств - это адекватные и грамотные специалисты, проводящие переговоры, а не запугивание граждан. Тем более, что один из пунктов законопроекта о коллекторской деятельности гласит о взыскании долгов без применения силы и методов взыскания, причиняющих вред здоровью и репутации неплательщика.
Подводя итоги, следует отметить, что если все-таки закон о коллекторской деятельности в сфере ЖКХ примут, неплательщикам придется туго! Мы же хотим напомнить главное - никто не в праве вламываться в квартиру без разрешения хозяина или решения судебных приставов. Перед тем как впустить коллекторского агента, попросите предъявить документы. Если же вам отказывают и никакого решения суда нет - смело закрывайте дверь и вызывайте полицию!
ПаспортЗапоры при беременности - проблема не редкая. Возникают они как по физиологическим причинам (у будущих мам замедляется перистальтика кишечника), так и из-за образа жизни (малоподвижный, как правило, особенно в последнем триместре или при угрозе прерывания
Агрессивность, которая по сути есть не что иное, как сознательное стремление нанести вред ближнему, - это черта характера, которая, к сожалению, в той или иной степени присуща многим из нас, и мы проявляем ее в различных ситуациях. Агрессивность можно счи
Ребята, мы вкладываем душу в сайт. Cпасибо за то,что открываете эту красоту. Спасибо за вдохновение и мурашки.Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте В наше время невероятно популярны различные супергерои. Еще бы, каждый из нас тоже хотел бы обл
