Соглашение о прямых расчетах с рсо образец. Агентский договор между рсо и ук. Что делать, если тарифы «слишком высоки»

Теперь за ЖКХ можно расплачиваться в обход управляющих компаний. Деньги будут идти напрямую поставщикам ресурсов.

Изменения в жилищный кодекс уже вступили в силу. А первые прямые договоры после изменений закона заработают уже в середине мая. Об этом в интервью «Российской газете» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.

Договоры ресурсоснабжения теперь поставщики могут заключать с собственниками квартир напрямую. Речь идет об оплате электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды. За газ люди уже платят напрямую. Новая норма призвана убрать недобросовестных посредников между населением и поставщиками. Ведь есть компании, которые накапливают огромные долги, хотя деньги от населения получают.

Возможность выходить на прямые договоры получили, как поставщики ресурсов, если УК накопит перед ними задолженность, так и сами собственники домов, но для этого жителям нужно будет принять такое решение на общем собрании. Важный момент — на прямые договоры нельзя перевести общедомовые платежи, только квартирные.

У нововведения есть как плюсы, так и минусы. К примеру, воронежские поставщики ресурсов не раз официально заявляли, что новый закон – это несомненное благо, поскольку те же УК, управляемые Михаилом Палютиным не смогут больше аккумулировать у себя не принадлежащие им средства поставщиков. То есть ситуации подобные той, что сложилась, к примеру, у УК «Коммунальщик» с МКП «Воронежтеплосеть», не должны повториться.

Напомним, до сих пор идет расследование громкого уголовного дела в отношении УК «Коммунальщик», возбужденного воронежскими полицейскими в октябре прошлого года. В прокуратуре сообщали, что эту управляющую компанию заподозрили в присвоении 22 млн рублей платежей потребителей, предназначенных для муниципальной «Воронежтеплосети». По версии следствия, с января 2016 года по май 2017 года ООО УК «Коммунальщик» получило от населения за горячую воду и отопление больше 105 млн рублей, а «Воронежтеплосети» перечислили лишь 83 млн рублей. Остальные деньги УК, консультантом которой был Михаил Палютин, израсходовала на другие нужды компании и руководства. Напомним, что в 2014 году Михаил Палютин за мошенничество в особо крупном размере получил два года условно.

Однако, пожалуй, на этом все плюсы нововведения и заканчиваются. Многие воронежские эксперты считают новую систему несовершенной и убеждены, что она не решит основную задачу.

Так, представители управляющих компаний и товариществ собственников жилья Воронежа в ходе телефонного опроса назвали закон «малополезным» и «нелогичным», поскольку при прямых договорах РСО будет получать деньги напрямую от жителей, однако отвечать за качество поставляемых коммунальных услуг все равно будут УК или ТСН. За последними также оставляют и обязанность давать собственникам квартир разъяснения по начислениям, которые будут проводить поставщики, что вообще выглядит полной бессмыслицей, ведь УК лишается права вести расчеты.

«Например, собственник захочет получить перерасчет за некачественный ресурс (холодная вода из горячего крана или еле теплые батареи зимой). Для этого он обратится в свою УК, та пойдет с этим вопросом в ресурсноснабжающую организацию, поскольку УК больше не ведет начисления и не понимает сумм, выставленных поставщиком, — рассказывает представитель одного из товарищества собственников недвижимости Воронежа. Только после получения ответа от РСО, УК или ТСН смогут ответить на вопросы жителей. Согласитесь, очень длинная цепочка, в которой управляющая организация – явно лишнее звено».

Получается, нововведение только добавит суеты в работу управляющих организаций и отнимет время и ресурсы от основной деятельности.

Еще одна возможная проблема, которая появится с вступлением в силу нового закона, связана с квитанциями. Вместо одной платежки, жители станут получать целую кипу бумаг. В свою очередь РСО не закладывали неожиданно появившиеся затраты в тариф и, вероятно, стоимость печати и рассылки квитанций переложат на плечи потребителей.

«Скорее всего, так и будет: скорректируют тариф, и потребители будут это все оплачивать», — комментировал ТАСС замдиректора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Евгений Блех.

Повлиять на тарифы могут и не только объективные причины.

«В регионах, которые уже перешли на прямые расчеты, довольно часто возникает история, когда платежи за потребленные ресурсы вырастают, - отмечала в комментариях СМИ исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. - Потому что ресурсник заинтересован в том, чтобы получить с потребителя по максимуму. И подозреваю, что и приписывают порой больше потребленного по факту».

По словам эксперта, обычно в УК есть опытные юристы, которые могут разобраться с такими случаями. А вот собственникам, оплачивающим напрямую, будет сложнее доказать, что им выставили завышенную сумму.

«При прямых договорах ресурсоснабжающих организаций с жителями затрудняется контроль над соблюдением прав и интересов потребителей, — прокомментировали в УК Центрального района. — В Воронеже многие УК, в том числе и мы, пользуются услугами АО «Единая процессинг-сервисная система ЖКХ Воронежской области», которое использует технологию расщепления платежей. То есть деньги не остаются на счетах УК, а сразу же отправляются напрямую ресурсоснабжающим организациям. Это система давно и успешно работает в регионе и менять её на прямую оплату, на наш взгляд, смысла нет».

О главном:

Минстроем РФ разъяснены вопросы, касающихся заключения "прямых" договоров между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями.

_________________________________

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ С ПРИНЯТИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

В ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Ввиду значительного числа вопросов, поступающих в Минстрой России от органов государственной власти субъектов Российской Федерации в связи с принятием 3 апреля 2018 г. Федерального закона № 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 59) , Минстрой России считает необходимым сообщить следующее.

1. Необходимо ли получение согласия собственников помещений в многоквартирных домах в целях установления договорных отношений с ресурсоснабжающей организацией при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)?

В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований для заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией (далее - прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации, между лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организацией, договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее - договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.

Основания и порядок одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ.

Так, в соответствии с указанной нормой ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, до вступления в законную силу судебного акта. При этом данным порядком не предусмотрена обязанность ресурсоснабжающей организации получить согласие собственников помещений в многоквартирном доме на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного Минстрой России полагает, что реализация права ресурсоснабжающей организации на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о заключении прямого договора с ресурсоснабжающей организацией. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Однако по решению ресурсоснабжающей организации указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении ресурсоснабжающая организация уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).

Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления многоквартирным домом. В этой связи принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления многоквартирным домом в силу закона.

3. В силу пункта 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, при наличии у последнего задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Размер соответствующей задолженности будет определяться суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или расторжение договора ресурсоснабжения по указанному основанию возможно только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?

Для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организацией от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в пункте 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется ресурсоснабжающей организацией путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия (часть 2 статьи 157.2 ЖК РФ).

Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, не является основанием для одностороннего отказа ресурсоснабжающей организации от исполнения договора ресурсоснабжения.

4. Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры?

В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление ресурсоснабжающим организациям информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме.

5. Кем будет выставляться плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, при переходе на прямые договоры?

В соответствии с частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Согласно части 12 статьи 161 ЖК РФ управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 ЖК РФ, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2, в соответствии с которой прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг.

Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, с ресурсоснабжающей организацией, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

6. Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, и ресурсоснабжающей организации в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в многоквартирном доме некачественных коммунальных услуг?

В силу части 15 статьи 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, также обязано принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, выступает "единым окном" для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри многоквартирного дома в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как ресурсоснабжающая организация отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

7. Какие меры можно принять в отношении управляющей организации, в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?

Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае представления собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны уплатить собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

8. Федеральным законом № 59 предусмотрена обязанность управляющей организации по выплате штрафа собственникам помещений в многоквартирном доме в случае выставления ею платежных документов после заключения прямых договоров. Можно ли проводить проверку по указанному вопросу? Какие меры воздействия можно принять к управляющей организации в случае неисполнения данной обязанности?

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации осуществляется лицензионный контроль.

Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством Российской Федерации. Подпунктом "а" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 , предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 , обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям, выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом "а" пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 .

9. При заключении прямых договоров вправе ли орган государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации осуществлять проверку ресурсоснабжающих организаций в части обоснованности начисления размера платы за коммунальные услуги, и что будет являться предметом такой проверки?

Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 , нарушение ресурсоснабжающей организацией порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

А.В.ЧИБИС

_________________________________

Для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья

Долгожданный закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году принят Государственной думой в третьем чтении 23 марта. Документ уже подписан Президентом РФ Владимиром Путиным и вступит в силу после официального опубликования (Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ). Сама идея заключения прямых договоров с РСО и исключения из схемы расчетов посредников, которыми чаще всего являются Управляющие компании, не нова, она уже несколько лет обсуждается на государственном уровне, а некоторых регионах уже активно применяется.

В России острой проблемой в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг остается огромная задолженность перед поставщиками ресурсов. Несмотря на то, что многие собственники платят за оказанные коммунальные услуги исправно, долг управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями составляет на 2018 год более триллиона рублей. Это проблема не только регионов, Москва и Санкт-Петербург тоже в числе должников. Кроме того, в Московской области за последние несколько лет произошло несколько крупных скандалов с участием УК, когда значительные средства, предназначенные для РСО и муниципальных властей, использовались компаниями не по целевому назначению. И вот закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов принят Государственной Думой. Чего ждать от нового закона, какие произойдут изменения в сфере ЖКХ?

Что нужно знать о принятии нового ФЗ?

Закон о прямых договорах с РСО 2018 года (законопроект № 207460-7) 3 апреля подписан Президентом России Владимиром Путиным и вступит в силу после публикации в официальном печатном издании “Российской газете”.

Основные положения закона

Система прямых договоров считается более эффективной по сравнению с существующей в настоящий момент в большинстве регионов РФ. И она уже успешно применяется на практике, и не только в столице. Прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в 2018 году введены в СПб. Уже несколько лет подобные схемы применяются в Иркутской области, Ленинградской области, Барнауле и т.д.

По сути закон о прямых договорах с поставщиками ресурсов вводит новую систему взаимоотношений собственников жилья и РСО. Собственники получат право заключать договора напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя посредников. Этими посредниками сейчас выступают не только управляющие компании, но и товарищества собственников, жилищные или потребительские кооперативы. В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д.

Конечно, основная задача закона – установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний. Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО – об оплате потребленных ресурсов. Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.

Новый федеральный закон вводит схему прямых расчетов потребителей с РСО, что позволит избежать образования новых долгов УК, а ведь они уже грозят банкротствам как РСО, так и самим управляющим компаниям.

Вопросы применения нового закона

Преимущества заключения прямых договоров очевидны:

• исключение из взаимоотношений посредника и экономия на его услугах;
• расчеты за потребленные ресурсы напрямую с РСО.

При этом пока не ясно, как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей компании в качестве аккумулятора всех платежей. Так, специалисты высказывают сомнения, каким образом собственники будут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни доступа к сетям. Ответственность за содержание внутридомовых сетей по-прежнему лежит на УК, но каким образом они будут участвовать во взаимоотношениях собственников и РСО, не являясь стороной в договоре, не понятно. Рядовой гражданин не имеет ресурсов для определения источника проблемы, а участники системы ЖКХ склонны перекладывать ответственность друг на друга.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законопроект предусматривает две возможности заключения прямого договора с РСО:

• собственники принимают соответствующее решение на общем собрании собственников жилых объектов в многоквартирном доме;
• РСО по собственной инициативе прекращает договорные отношения с УК (при наличии подтвержденной задолженности за два месяца) и заключает автоматически со всеми жильцами договор об оплате ресурсов напрямую.

Какие обязанности предусмотрены в договоре, как будут производиться прямые расчеты в ЖКХ, последние новости говорят о том, что типовой договор уже разработан Минстроем и приведен в проекте соответствующего .

Таким образом, для заключения договора напрямую необходимо провести общее собрание собственников жилья, инициатором которого может быть любой собственник. Для приятия такого решения требуется более двух третей голосов всех собственников, при этом голосование может проводиться и в заочной форме. Согласие РСО не требуется, однако законодатель оставил за ними право на разработку схемы взаимоотношений с потребителями в течение трех месяцев.

В жилищный кодекс были внесены поправки и изменения, вследствие которых собственники недвижимости имеют право на прямые договоры с РСО. Так, при заключении договора владелец квартиры получает ресурсы напрямую от ресурсоснабжающей организации.

Многие УК не справляются с задачами, которые обязаны выполнять. Выделяют множество причин, из-за которых РСО своевременно не получает денежные средства. И доминирующая причина – коррупция. Ранее УК была посредником между собственником и РСО. Но в соответствии с новым законодательным проектом, владельцы теперь могут сами заключать договоры с РСО.

В третьем окончательном чтении – 23 марта 2018 года приняли законодательный проект, на основании которого из цепочки оплаты коммунальных услуг можно исключить управляющую компанию. Согласно документу, собранием собственников можно принять решение о переходе на прямые договоры.

Заключать можно договор с РСО, которая поставляет такие услуги:

1. Вывоз бытовых отходов.
2. Холодная и горячая вода.
3. Водоотведение.
4. Отопление.

Еще одна причина такого новшества состоит в том, что можно снизить общую сумму задолженности и предупредить появление новых долгов собственников перед РСО.

Согласно законодательному документу, РСО может расторгнуть договор с управляющей компанией многоквартирного дома в одностороннем порядке. Главное условие для этого – наличие задолженности, которая составляет два среднемесячных начисления либо больше.

Сам закон вступил в силу первого апреля 2018 года. Главные задачи, которые помогает решить нововведение:

1. Увеличить собираемость денежных средств. Если исключить из цепочки управляющую компанию, то это позволяет уменьшить задержки по оплате.
2. Снижение коррупционной составляющей. Не секрет, что многие УК работают не совсем честно.
3. Упрощение схемы расчетов.
4. Наведение порядка.

Еще до внедрения нового закона было известно, что введены немаленькие штрафы, которые может получить УК за невыполнение требования к расчетам. Штрафная санкция в размере 50% от неправильно обозначенной суммы – такое наказание ждет все управляющие компании.

Основные преимущества нового закона и недостатки

Законодательный документ рассматривает актуальные вопросы в сфере жилищного законодательства России. Благодаря нему простые граждане будут более защищены. Получает «защиту» и ресурсоснабжающая компания.

Нередко бывали случаи, что отключали весь многоквартирный дом вследствие задержки выплат от УК РСО. При этом собственники исправно оплачивали коммунальные услуги в срок, не задерживали оплату. Благодаря новому закону такого больше не будет.

Теперь в свете нового закона собственники недвижимости сами могут выбирать поставщика услуг. Например, вывозить мусор могут разные компании.

Многие управляющие компании сознательно завышали стоимость ЖКТ. Особенно это часто случалось при поставке горячей воды. Новым законом введены определенные требования, вследствие которых удастся усилить контроль над действиями УК.

К минусу можно отнести то, что возможно поступление некачественных услуг. Этот вопрос решить можно только с РСО, поскольку собственники напрямую с этой организацией заключают договор.

Как заключить прямой договор с РСО на оплату услуг ЖКХ?

Законодательным документом, который регламентирует переход на прямые договоры, предусмотрено две возможности заключения:

1. Собранием собственников принимается решение о переходе на прямые договоры с РСО.
2. РСО по собственной инициативе разрывает договор с УК, а это означает, что автоматически создается договор с собственниками недвижимости напрямую.

Типовой договор уже разработан Министерством строительства. Он приведен в соответствующем постановлении Правительства России.

Три причины, почему не стоит заключать прямой договор

С одной стороны, законодательный проект позволяет собственникам недвижимости самостоятельно заключать договор, что плюс. Но с другой – РСО и ранее имела право расторгнуть договорные отношения с управляющей компанией, но по какой-то причине этого не делала. И эта информация наводит на мысль, что выгода для собственников небольшая. Рассмотрим три причины, почему лучше подождать с переходом на прямые договоры.

Первая причина

Первый момент – данный законодательный проект не выгоден собственникам. Когда закон отправили на рассмотрение, его появление объяснили выгодой для РСО. Якобы, у УК большие задолженности перед ресурсоснабжающей компанией, соответственно, так можно нивелировать долги. Но и раньше РСО могла отказаться от работы с УК. Но этого не делала. Значит, выгоды мало.

Что же касается собственников, то перед ними несет ответственность УК. Если у них имеются вопросы по отоплению, горячему либо холодному водоснабжению, задавать вопросы и «требовать справедливости» можно от УК.

Предположим, владельцы жилья перешли на прямые договоры, следовательно, по каждой коммунальной услуге собственникам придется иметь дело с РСО. Потекла плохая вода из крана? Все вопросы в РСО. Холодно зимой? Также придется обращаться в РСО.

Вторая причина

Законодательный проект есть, но, как считают эксперты, он не доработан. На сегодняшний день не понятно, кто несет ответственность за качество услуг. Раньше суды соглашались с тем, что за поставку ресурсов несет ответственность управляющая компания – с нее и спрос. И совсем не важно, что причина некачественной услуги была в неверных действиях РСО или бездействии.

В настоящий момент не установлены правила ответственности РСО, поэтому при заключении договора собственники рискуют создать себе проблемы.

Третья причина

Отсутствие возможности применения Правил коммунальных услуг – третья причина, почему договоры с РСО напрямую не так выгодны. Эти Правила подтверждены правительством, и именно на их основании предусмотрены разные ситуации. Например:

1. Возможность перерасчета коммунальных услуг за то время, что потребитель отсутствовал.
2. Возможность уменьшения платы вследствие поставки некачественной услуги.
3. Регламент поверки счетчиков воды и пр.

Фактически эти Правила нельзя применять к прямым договорам между владельцами недвижимости и РСО. Их применяют только к договорам на поставку воды, электричества, но не к договору оказания коммунальных услуг.

Поэтому ничего не мешает РСО отказать, например, в перерасчете коммунальных услуг на время отсутствия, ссылаясь на то, что Правила не применяются. А это еще один риск для собственников, который рекомендуется учесть, прежде чем воспользоваться новой возможностью перехода на прямые договоры.

4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04 , в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ : нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ , одно из оснований для заключения прямого договора - прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ . Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ .

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.

Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры

При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ .

Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры

Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение - прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.

Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме. Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой - сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам

Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?

Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ , УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.

Предмет лицензионного контроля - соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ .

Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО. На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям. Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.

Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы

Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?

Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ . Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354 . Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.

Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти . А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в комментариях, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.