Ответ на этот вопрос вытекает из сопоставления ответов на 21 и 27 вопросы (оценивайте самостоятельно)

Наем жилого помещения.

Один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Особенности договорных отношений при найме

1. В связи с тем, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин , такой договор может быть заключен между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом.

2. Юридическим лицам жилое помещение также может быть предоставлено во владение и (или) пользование. В этом случае помещение предоставляется на основе договора аренды или иного договора . Стороны в таком договоре будут именоваться арендодателем и арендатором. Отметим, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

3. Закон разрешает нанимателю жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование другому лицу. Подобная процедура называется поднаймом, если помещение передается гражданину, то есть физическому лицу. При этом отношения будут оформляться договором поднайма с поднанимателем. Отметим, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Поднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК РФ , а государственных (муниципальных) помещений - Жилищным кодексом РФ .

4. В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, имеет место субаренда жилого помещения и, соответственно оформляется договор субаренды.

В российском законодательстве выделяется три вида договора найма жилого помещения:

1. Договор социального найма - по данному виду договора передается в наём жилое помещение в государственном или муниципальном фонде социального пользования (статья 60 Жилищного Кодекса РФ, статья 672 Гражданского кодекса РФ).

2. Договор специализированного найма - по данному виду договора передается в наём специализированное жилое помещение (к таковым можно отнести служебные жилые помещения, общежития и другие) (статья 100 Жилищного Кодекса РФ).

3. Договор коммерческого найма - по данному виду договора наймодатель выступает в качестве предпринимателя, то есть преследует цель извлечения прибыли .

Сущность и содержание договора найма

Данный договор является консенсуальным, двустороннеобязывающимм, как правило, возмездным (исключение могут составлять договоры социального найма), как правило, срочным.Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме . Объектом договора может являться изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) . Пригодность помещения к проживанию определяется жилищным законодательством, Жилищным Кодексом РФ в частности(статья 15 Жилищного Кодекса РФ.

30. Дать сравнение договора аренды и договора коммерческого найма жилого помещения. Особенности договора т.н. коммерческого найма жилого помещения и его отличия от договора аренды состоят в следующем.

1. Одной из сторон договора должно быть физическое лицо. Между юридическими лицами в отношении жилого помещения заключается только договор аренды.

2. Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, как договор аренды зданий и сооружений.

3. Договор найма может быть заключен на срок, который не может превышать пяти лет (статья 683 ГК РФ), в то время как договор аренды заключается на срок, определенный сторонами, или на неограниченный срок.

4. Расторгнуть договор найма сложнее, чем договор аренды.

По требованию нанимателя это можно сделать только в судебном порядке, только в указанных в ГК РФ случаях (статья 687 ГК РФ), при этом суд может вынести решение о предоставлении нанимателю срока до года для исправления допущенных нарушений.

Наниматель может предъявить в суд требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

При этом установлено также, что наниматель с согласия других граждан, проживающих с ним, расторгнуть договор найма жилого помещения, предупредив наймодателя за три месяца.

Срочный договор аренды здания и сооружения может быть расторгнут по требованию арендодателя также судом, в следующих случаях (ст. 619):

Если арендодатель пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

Существенно ухудшает имущество;

Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Не производит капитального ремонта имущества, если в соответствии с законом, договором, производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

По другим основаниям, предусмотренным договором.

При заключении бессрочного договора аренды любая из сторон может отказаться от его исполнения, предупредив другую сторону за три месяца (статья 610 ГК РФ).

Как видно из анализа вышеуказанных положений, договор найма жилого помещения ставит наймодателя в крайне невыгодное положение, значительно сужая возможности для расторжения договора, и вместе с тем защищает недобросовестных нанимателей.

Также в статье 688 ГК РФ указано, что в случае договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. При этом не оговорено, что действие указанной статьи распространяется только на случаи, когда расторжение производится в судебном порядке. Т.о., даже при обычном расторжении договора (п. 1 статьи 687) наниматель может фактически не выселяться из помещения, и для его выселения будет необходимо обращение в суд.

5. Безусловным преимуществом договора найма помещения является отсутствие требования о государственной регистрации, в то время как договор аренды здания, сооружения, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

6. Помещение по договору аренды передается по передаточному акту, в то время как в главе 35 ГК РФ подписание передаточного акта сторонами договора найма не предусмотрено.

Такие положения ГК РФ о договоре найма, как плата за жилое помещение, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, являются аналогичными положениям об аренде.

Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды): сходства и различия с договором аренды

Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды): сходства и различия с договором аренды

Договор безвозмездного пользования имуществом (договор ссуды) регламентируется гл. 36 ГК РФ (ст. 689--701). По своему характеру он сходен с договором аренды. В обоих договорах одинаковый объект -- индивидуально-определенные и не потребляемые в процессе их использования вещи. Совпадают также цели указанных договоров -- они оба направлены на передачу имущества во временное пользование.

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Основное различие между указанными договорами проводится по признаку возмездности. Это различие предопределяет особенности регулирования прав и обязанностей сторон в том и другом договоре, пределы ответственности и т.п. Так, возмездный договор аренды предполагает повышенную ответственность арендодателя за качество переданной вещи по сравнению с безвозмездным договором ссуды. Однако поскольку по существу данные договоры имеют значительное сходство, это обусловило возможность применения к договору ссуды в соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ многих правил, предусмотренных ГК РФ для договора аренды. Например, определение объекта указанных договоров (ст. 607 ГК РФ), некоторые положения о сроках (п. 1 и ч. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ), об обязанности использования переданного имущества по назначению и в соответствии с условиями договора (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ), о признании договора возобновленным на неопределенный срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока при отсутствии возражений другой стороны (п. 2 ст. 621 ГК РФ), о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением полученного в пользование имущества (п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ). Таким образом, большая часть положений о договоре ссуды регулируется нормами об аренде. В гл. 36, посвященной непосредственно договору безвозмездного пользования, содержатся в основном нормы, определяющие специфику ссуды как безвозмездного договора (ст. 689--701 ГК РФ).

Понятие безвозмездного пользования (ссуды) дается в п. 1 ст. 689 ГК РФ, согласно которому по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из приведенного определения следует, что договор ссуды является безвозмездным, взаимным (двусторонне-обязывающим). Что касается момента заключения договора, то закон предоставляет сторонам возможность самим определить, считается ли договор заключенным с момента достижения соглашения либо с момента фактической передачи вещи, т.е. в зависимости от усмотрения сторон договор может быть как консенсуальным, так и реальным. При этом в любом случае он остается двусторонне-обязывающим, поскольку у ссудодателя после передачи вещи остается обязанность отвечать за недостатки данной вещи, возникшие до ее передачи (ст. 693 ГК РФ).

Своеобразие договора ссуды заключается в том, что передавая вещь в пользование, ссудодатель не получает никакого встречного предоставления и не извлекает из такого предоставления никаких прямых выгод. Поэтому сфера применения договора касается обычно отношений, имеющих лично-доверительный характер или связанных с достижением каких-либо некоммерческих целей (просветительских, благотворительных и т.п.). Например, договором безвозмездного пользования является предоставление библиотекой книг своим читателям.

На время пользования вещью ссудополучатель становится ее титульным владельцем и пользуется правом защиты своего владения в соответствии со ст. 305 ГК РФ.

Особенностью договора ссуды является возложение на ссудополучателя риска случайной гибели переданной во временное пользование вещи, если ее гибель или повреждение произошли в результате ненадлежащего использования, передачи третьему лицу без ведома ссудодателя, а также когда с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить гибель и порчу предмета ссуды, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь (ст. 696 ГК РФ). Данное правило направлено на защиту интересов ссудодателя и отнюдь не означает перехода к ссудополучателю права собственности на используемую вещь. Собственником вещи остается ссудодатель.

Переход права собственности к другому лицу или сдача вещи в аренду не влечет прекращения договора ссуды -- он сохраняет силу, а к новому собственнику переходят все обязанности ссудодателя (ст. 700 ГК РФ).

Требования к форме рассматриваемого договора определяются по общим правилам, содержащимся в гл. 9 ГК РФ. Для ссуды не установлены правила, подобные имеющимся в ст. 609 ГК РФ для договора аренды. Эта статья к договору ссуды не применяется, следовательно, договор ссуды, даже если он заключен на срок более одного года, может быть совершен в устной форме, кроме случаев, когда одной из сторон или обеими сторонами являются юридические лица, а также когда стоимость предмета ссуды в десять раз превышает минимальный размер оплаты труда (п. 1 ст. 161 ГК РФ). договор ссуда безвозмездный наем

Ссудодателем и ссудополучателем могут быть любые субъекты гражданского права. В соответствии со ст. 690 ГК РФ в качестве ссудодателя может выступать собственник и иные лица, управомо-ченные на то законом или собственником. Например, арендатору предприятия принадлежит право на передачу в безвозмездное пользование имущества, входящего в состав предприятия, без согласия собственника, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 660 ГК РФ).

К существенным условиям договора ссуды относятся предмет и безвозмездность. Последнее условие является определяющим и должно быть отдельно оговорено или явно следовать из содержания договора, иначе договор может быть признан договором аренды.

Предметом договора ссуды является любая непотребляемая вещь, которая в процессе использования не теряет своих натуральных свойств. Эта вещь должна быть индивидуально-определенной, поскольку ссуда подразумевает возвращение не аналогичной, а той же самой вещи, которая была передана изначально. В безвозмездное пользование передаются как движимые, так и недвижимые вещи. Согласно ст. 607 ГК РФ в безвозмездное пользование могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, соответствующие указанным выше требованиям. Ограничения на сдачу имущества в безвозмездное пользование могут предусматриваться законом. В законодательном порядке могут устанавливаться и особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других природных объектов.

Если предметом договора ссуды является недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 164 ГК РФ. Такая регистрация связана с тем, что заключение договора безвозмездного пользования имуществом ограничивает права собственника в использовании этого имущества, и это ограничение, как указывалось выше, сохраняется и в случае перехода права собственности от ссудодателя к другому лицу.

Если договор ссуды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК РФ).

Содержание договора ссуды составляют права и обязанности его участников. При этом объем обязанностей ссудодателя по договору зависит от того, как в нем определен момент, с которого договор считается заключенным. В консенсуальном договоре обязанностью ссудодателя является передача вещи в порядке и состоянии, определяемых договором. Если в договоре не установлено специальных требований, вещь должна быть передана в состоянии, пригодном для использования в соответствии с ее назначением. Обязанность по передаче вещи считается исполненной надлежащим образом, когда вещь передана со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами (инструкцией по использованию, паспортом и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 691 ГК РФ).

Требование о расторжении договора правомерно, если вещь не может полноценно использоваться в результате непредоставления соответствующих принадлежностей и документов. В иных случаях у ссудополучателя сохраняется право на истребование у ссудодателя указанных предметов и документов.

Обязанностью ссудодателя является также предупреждение ссудополучателя обо всех известных ссудодателю на момент передачи вещи ее недостатках, независимо от того, насколько они значительны.

Ссудодатель согласно ст. 693 ГК РФ несет ответственность за те недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. За недостатки вещи, о которых ссудодатель не знал в момент заключения договора, он в отличие от арендодателя ответственности не несет.

Ссудодатель не отвечает также за недостатки вещи, которые он оговорил при заключении договора либо которые должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра вещи или проверки ее исправности при заключении договора.

Недостатки, возникшие после передачи вещи, подлежат устранению ссудополучателем.

При обнаружении недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя: 1) безвозмездного устранения обнаруженных недостатков или возмещения своих расходов по их устранению; 2) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного реального ущерба.

Ссудодатель несет также ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред возник вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудополучателя (ст. 697 ГК РФ).

Как и в договоре аренды, в договоре безвозмездного пользования к обязанности ссудополучателя относится использование переданной ему вещи в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением вещи (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Ссудополучатель обязан использовать вещь лично, не передавая ее без разрешения ссудодателя третьим лицам.

Обязанностью ссудополучателя является также поддержание вещи в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Причем в отличие от договора аренды в договоре ссуды презюмируется обязанность ссудополучателя не только по производству текущего ремонт, но и капитального. На ссудополучателя возлагаются и все расходы по содержанию вещи. Эти обязанности установлены в ст. 695 ГК РФ. Нормы этой статьи носят диспозитивныи характер и применяются, если стороны в договоре не предусмотрели иное распределение обязанностей по содержанию вещи.

Вещь должна быть возвращена вместе с соответствующими документами и принадлежностями в установленный срок.

Если ссудополучатель не исполнит обязанности по возвращению вещи, ссудодатель вправе истребовать у ссудополучателя вещь, являющуюся предметом ссуды, а также потребовать возмещения убытков, причиненных невозвращением вещи. Требование о возмещении убытков может быть заявлено при несвоевременном возврате или при возврате вещи в ненадлежащем состоянии. Причем убытки должны быть возмещены в полном объеме, включая не только реальный ущерб, но и упущенную выгоду. За несвоевременный возврат вещи договором могут быть установлены санкции, предусмотренные гражданским законодательством (например, неустойка, штраф и т.п.).

Изменение и прекращение договора ссуды осуществляются по правилам, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 698--701 ГК РФ.

При прекращении договора решается судьба произведенных ссудополучателем улучшений имущества, являющегося предметом договора. Отделимые улучшения являются собственностью ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором ссуды.

Что касается неотделимых улучшений, то они без разрешения ссудодателя производиться не могут. Если договором ссуды ссудополучателю предоставлено право производить такие улучшения, он может по окончании срока договора претендовать на возмещение их стоимости (п. 2 ст. 689 ГК РФ, п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Чтобы получить в пользование жилое помещение на выгодных для себя условиях, гражданам, не относящимся к нуждающимся в социальной защите, необходимо знать отличия договора безвозмездного пользования от договора найма. Главное отличие и преимущество договора безвозмездного пользования заключается в его безвозмездности, однако между этими договорами существуют и другие отличия.

1. Срок договора

Договор найма может быть заключен на срок до пяти лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Договор безвозмездного пользования может быть заключен на любой срок (п. 2 ст. 689, п. 1 ст. 610 ГК РФ).

2. Преимущественное право на заключение договора на новый срок

По окончании срока найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
По окончании срока договора безвозмездного пользования временный жилец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

3. Порядок расторжения договора

Договор найма может быть расторгнут по требованию нанимателя в любое время с обязательным уведомлением наймодателя в письменной форме о расторжении договора за три месяца до даты расторжения, а по требованию наймодателя — только в судебном порядке в предусмотренных законом случаях. Также договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в предусмотренных законом случаях (п. п. 1, 2, 3 ст. 687 ГК РФ).
Если договор безвозмездного пользования бессрочный, то каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Если договор безвозмездного пользования заключен на определенный срок, то ссудополучатель в таком же порядке вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено этим договором (ст. 699 ГК РФ); каждая из сторон вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законом (ст. 698 ГК РФ).

4. Распределение обязанностей по ремонту жилого помещения

Текущий ремонт жилого помещения проводит наниматель, капитальный ремонт — наймодатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 681 ГК РФ).
Текущий и капитальный ремонт проводит ссудополучатель, если иное не предусмотрено договором (ст. 695 ГК РФ).

Отличие договора аренды от договора безвозмездного пользования имущества (договора ссуды)

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондирует праву ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).

Двусторонний характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе, помимо прав, лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование (ст. 693 ГК), и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи (ст. 697 ГК).

Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Так, в соответствии со ст. 660 ГК арендатор предприятия имеет право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия. Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника. Федеральное имущество, не закрепленное за предприятиями, может передаваться в безвозмездное пользование Мингосимуществом РФ и его территориальными органами.

Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Помимо этого, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК), коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.

В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает. Однако такое может иметь место в специальных законах. Так, согласно ст. 121, 130 Лесного кодекса РФ участки лесного фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование только общественным объединениям охотников для организации любительской и спортивной охоты либо сельскохозяйственным организациям, ранее владевшим ими.

В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Вместе с тем в силу особенностей договора ссуды не всякое имущество, указанное в п. 1 ст. 607 ГК, может быть предметом данного договора. Так, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом договора ссуды, ибо с предприятием возможны только предпринимательские сделки, а договор ссуды таковым не является. С другой стороны, предметом договора ссуды могут быть жилые помещения, хотя они не указаны в ст. 607 ГК, ибо прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет. Особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользование лесных участков определяется ст. 36, 121, 130 Лесного кодекса РФ. Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Порядок документального подтверждения данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, аналогичен порядку, установленному в отношении предмета аренды.

Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но для использования, например, в качестве экспоната на выставке. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. Стороны в договоре могут отойти от этого правила.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. Законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом, возникшим на базе этого договора.

В действующем законодательстве лишь однажды упоминается о необходимости регистрации договора ссуды. В п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224, сказано, что договор безвозмездного пользования участком лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако данное положение юридически бессильно, ибо подобную регистрацию может предусмотреть только закон (п. 1 ст. 131 ГК). С точки зрения п. 1 ст. 131 ГК правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды - это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю.

Договор ссуды применяется в сферах, не являющихся предпринимательскими. Он весьма распространен в бытовых отношениях между гражданами (например, предоставление одним родственником другому в безвозмездное пользование автомобиля и т.п.), в сфере удовлетворения культурных потребностей граждан (например, предоставление книг публичными библиотеками), как форма спонсорских отношений (например, предоставление коммерческим юридическим лицом в безвозмездное пользование здания государственному учебному заведению). Модель договора ссуды может быть использована для оформления весьма сложных экономических отношений, например для передачи в безвозмездное пользование участков лесного фонда.

Договор ссуды имеет черты сходства с некоторыми договорами. Договор ссуды близок к договору займа. Дело в том, что в обыденном русском языке слово "ссуда" употребляется в двояком смысле:

• а) в смысле займа (такое понимание ссуды очень часто имеет место в банковской практике и в литературе о ней);
• б) в смысле договора ссуды - передачи в безвозмездное пользование индивидуально-определенных непотребляемых вещей.

Между тем с юридической точки зрения договоры ссуды и займа различаются по трем существенным признакам.

Во-первых, предметом займа являются вещи, определяемые родовыми признаками, а предметом договора ссуды - непотребляемые, индивидуально-определенные вещи.

Во-вторых, по договору займа имущество передается в собственность заемщика, в то время как по договору ссуды вещь остается собственностью ссудодателя, а ссудополучателю предоставляется лишь во владение и пользование.

В-третьих, заемщик обязан вернуть заимодавцу такое же количество вещей такого же рода, а ссудополучатель обязан вернуть ту же вещь, которую он получил в пользование.

Договор ссуды имеет черты сходства с договором хранения, так как предметом того и другого являются индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату собственнику. Но если в договоре хранения вещь передается для сохранения, то в договоре ссуды - для пользования. Пользование вещью, переданной на хранение есть нарушение договора.

Права ссудополучателя на предмет ссуды носят временный и поэтому обязательственно-правовой характер. Вследствие этого нормы о договоре ссуды неприменимы к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом, возникающим в форме различных вещных прав: права оперативного управления, права постоянного пользования землей, публичных сервитутов на лесные и водные объекты и т.п. К перечисленным и подобным отношениям должны применяться специальные нормы, содержащиеся в законодательстве, регулирующем соответствующие вещные права.

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Стороны договора займа

Сторонами договора займа являются займодавец и заёмщик.

Обеими сторонами договора займа могут быть как юридические лица и индивидуальные предприниматели, так и граждане.

Граждане также не могут заниматься на постоянной основе выдачей процентных займов с целью получения прибыли. С одной стороны, такая деятельность по факту будет являться предпринимательской, следовательно, её необходимо зарегистрировать в установленном порядке (абзац 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). С другой стороны, даже при регистрации ИП это может быть признано нарушением лицензионного законодательства в сфере банковской деятельности.

Кроме того, для юридических лиц и ИП существуют ограничения по предоставлению займов наличными денежными средствами.

Во-первых, действует общий лимит для расчета наличными деньгами - 100 000 руб. в рамках одного договора (п. 6 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).

Во-вторых, организации и ИП не вправе расходовать наличные деньги, поступившие в их кассы (при продаже товаров, оказании услуг и др.), на предоставление займов (п. 4 Указания ЦБР от 07.10.2013 N 3073-У).

Как и в случае с другими сделками, при заключении договора займа с юридическим лицом важно удостовериться в наличии соответствующих полномочий у лица, представляющего его интересы.

В отношении физических лиц при заключении договора займа действуют общие гражданские нормы, касающиеся дееспособности. Кроме того, гражданин, который был признан банкротом, в течение пяти лет с даты завершения в отношении него процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры не вправе принимать на себя обязательства по договорам займа без указания на факт своего банкротства (п. 1 ст. 213.30 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Это правило применяется к договорам займа, заключаемым после 01.10.2015 (п. 1 ст. 4 ГК РФ, ст. 6, п. 2 ст. 14 Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ).

В гражданском законодательстве предусмотрены существенные различия в регулировании отношений по договору займа в зависимости от того, кто является стороной договора - юридические лица и индивидуальные предприниматели или простые граждане.

В государственном займе заемщиком выступает Российская Федерация или субъект Российской Федерации (ст. 817 ГК РФ). Займодавцами могут быть граждане или юридические лица.

______________________________

*(1) ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда"

Договор займа

Заём - договор, по которому одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Сторонами по договору займа могут быть любые юридические и физические лица, с учетом ограничений, установленных законодательством.

Договор займа является реальным, т.е. заключенным с момента передачи денег или других вещей (абзац второй п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Предметом договора займа могут быть деньги и иные вещи, определенные родовыми признаками, т.е. исчисляемые весом, мерой, счетом.

Договор займа может быть как возмездным, так и безвозмездным.

Срок возврата, условие о выплате процентов по договору займа могут отсутствовать в тексте договора и регулироваться нормами гражданского права (ст.ст. 809, 810 ГК РФ).

Денежный заём имеет сходство с договором кредита. Существенным отличием является то, что сторонами в договоре займа могут быть любые лица, а одной из сторон договора кредита (кредитором) всегда выступает банк или иная кредитная организация. В отличие от договора займа, кредитный договор является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (см. ст.ст. 432 и 819 ГК РФ).

Договор займа вещей следует отличать от ссуды и аренды. В первом случае в собственность передаются вещи, определенные родовыми признаками, и заёмщик возвращает не те же самые вещи, которые были им получены, а другие вещи с такими же признаками. При ссуде или аренде вещи передаются лишь в пользование и ссудополучатель (арендатор) обязан вернуть те же самые (индивидуально определенные) вещи.

Согласно п. 3 ст. 807 ГК РФ особенности предоставления займа под проценты заемщику-гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, установлены законами. В частности, Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" определены условия договора потребительского кредита (займа), регламентирован порядок его заключения, закреплен комплекс прав заемщика при предоставлении ему потребительского кредита (займа) и др.

______________________________

*(1) ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда"

Отличия договоров займа, аренды, ссуды, кредита