Перечень территорий комплексного развития. Комплексный проект развития территории: определение сущности дефиниции. Планирование проекта комплексного развития территории

Федеральным законом от 3 июля 2016г. №373-ФЗ урегулирован новый градостроительный институт комплексного и устойчивого развития территорий. При принятии закона предполагалось, что его нормы будут способствовать редевелопменту территорий, в том числе вовлечению «заброшенных» промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству территорий российских городов. Однако принятая редакция Федерального закона №373-ФЗ вызывает множество вопросов.

1. Регулирование деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Прежде всего, само предлагаемое Федеральным законом №373-ФЗ понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» не определяет полным и непротиворечивым образом содержание такого понятия, поскольку сформулировано таким образом, что, может быть применено практически к любому процессу строительства, реконструкции. Федеральный закон №373-ФЗ выделяет два новых вида комплексного развития территории-по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее -правообладатели) и по инициативе органа местного самоуправления.

2 Основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории является порядок установления границ такой территории. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016г. №373-ФЗ территории, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, устанавливаются на карте градостроительного зонирования.

3. При этом относительно комплексного развития территории по инициативе правообладателей Федеральным законом №373-ФЗ установлено, что такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся объекты недвижимости любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной). Подготовка же документации по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, «осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение».

4 Относительно описанной схемы возникают следующие вопросы:

В части 7 статьи 46 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее -ГрК РФ) речь идет о тех территориях, границы которых установлены на картах градостроительного зонирования?

Каковы критерии установления на картах градостроительного зонирования границ территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию?

Правообладатели могут проявить инициативу в любой части такой территории или на карте градостроительного зонирования устанавливаются отдельно территории, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления?

Какова процедура установления границ такой территории, кроме властного решения органа местного самоуправления (особенно с учетом того, что пункт 1 части 51 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ устанавливает: «публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся, если они подготовлены в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории», то есть граждане лишены возможности выбора вариантов развития такой территории)?

Федеральный закон №373-ФЗ также не устанавливает возможности и оснований отказа органа местного самоуправления от заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее также -договор), в том числе в случае отсутствия возможностей финансирования такого комплексного развития. При этом в соответствии с пунктом 3 части 14 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ такой договор должен содержать «обязательства уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;».

При этом вполне вероятна ситуация, когда возможности профинансировать строительство указанных объектов нет ни у правообладателей, ни у органов местного самоуправления.

Вызывает вопросы также и странная позиция, из которой исходили авторы Федерального закона №373-ФЗ, когда предусматривали возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения такого договора в случае, если «местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором», но не предусмотрели возможность для органа местного самоуправления отказаться от самого заключения такого договора в аналогичном случае. Такая возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора в указанном случае порождает высокие риски для другой стороны договора и представляется необоснованной.

Как указывалось выше, основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории, является порядок установления границ такой территории. При этом для института комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления в качестве критерия определения территории, подлежащей комплексному развитию, установлено расположение не менее чем на 50 процентах от общей площади такой территории, в том числе «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу».

Федеральным законом №373-ФЗ, таким образом, введен новый вид «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных аварийными и подлежащими сносу», который неизвестен праву и не ясны его правовые последствия. В этой связи возникает много вопросов. Если объект капитального строительства будет признан аварийным и подлежащим сносу, но не будет принято решение о комплексном развитии территории, то каковы будут правовые последствия такого признания? В качестве еще одного из критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления, установлено расположение на такой территории «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В данном случае основанием для включения в границы территории является включение объекта капитального строительства в муниципальные адресные программы, но остаются не ясны сами основания включения таких объектов в такие программы, как и само понятие «муниципальная адресная программа».

Необходимо отметить, что данное понятие уже использовано, но также не раскрыто в пункте 2 части 3 статьи 46 ГрК РФ в отношении включения в границы подлежащей развитию застроенной территории «многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В результате в такие муниципальные адресные программы могут быть включены соответственно любые многоквартирные дома, любые другие объекты капитального строительства. Главное различие в последствиях принятия таких программ следующее: в случае включения таких многоквартирных домов в границы подлежащей развитию застроенной территории, земельные участки, на которых расположены такие дома, не подлежат изъятию, а в случае включения других объектов капитального строительства в границы подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления -подлежат изъятию.

Еще одним типом объектов недвижимости, которые предлагается учитывать при принятии решения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, являются земельные участки, «виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки».

Данное условие вступает в противоречие с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), которой предусмотрен основной принцип соответствия или несоответствия земельного участка градостроительному регламенту:

«4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.».

Аналогичный принцип закреплен и в частях 8-10 статьи 36 ГрК РФ. При этом Федеральным законом №373-ФЗ не предусмотрено внесение изменений в данные нормы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, очевидно потому, что такие принципы являются правильными и обеспечивают, с одной стороны, стабильность «правил игры», а с другой -возможность постепенного внедрения в жизнь необходимых градостроительных изменений.

Более того, по данному основанию (несоответствие градостроительному регламенту) в территорию, в границах которой может быть осуществлено комплексное развитие по инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства, в отношении которых Федеральным законом №373-ФЗ не установлено особенностей. Такая возможность уже затрагивает не только права собственности граждан на жилье, но и их жилищные права. Представляется, что нарушение таких прав граждан, чье жилище не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, требует гораздо более серьезных оснований, чем просто инициатива и принятие решения органом местного самоуправления.

Кроме того, формулировка части 3 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ не позволяет с точностью установить -должно ли быть занято 50 процентов территории комплексного развития всеми видами объектов, перечисленных в указанной части, или любым видом из них, а также в каком порядке проводится обследование территорий на предмет установления их соответствия указанных критериям.

В отношении установления границ территории комплексного развития по инициативе органов местного самоуправления возникает также следующий вопрос. Судя по тому, что «решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади» такой территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты из вышерассмотренного перечня, то картой градостроительного зонирования границы территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, должны устанавливаться отдельно от границ территорий, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, и территории, в отношении которых возможно заключение договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, а также от территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Но четкой нормы на этот счет Федеральный закон №373-ФЗ не содержит.

Как указывалось выше, в качестве критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления, установлено расположение не менее чем на 50 процентах такой территории различного вида объектов. При этом на другой части (другие 50%) территории, подлежащей такому комплексному развитию, могут располагаться объекты, не подпадающие под вышеуказанные критерии (далее также -объекты «добросовестных» собственников), в том числе и многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства. Таким образом, в состав территории, подлежащей развитиюпо инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены объекты «добросовестных» собственников, которые в дальнейшем согласно Федеральному закону №373-ФЗ могут быть изъяты. Защиту прав таких собственников, в том числе их жилищных прав, Федеральный закон №373-ФЗ не предусматривает.

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, при которой комплексное развитие может быть инициировано органом местного самоуправления без учета мнения правообладателей и населения, а также реализовано победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории. При этом в дальнейшем возможно изъятие объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления.

Федеральный закон №373-ФЗ закрепил особенности изъятия земельных участков (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе:

Для муниципальных нужд могут быть изъяты любые земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории комплексного развития. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов «добросовестных» собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан;

Закреплен особый порядок изъятия, как в части правил вступления в силу судебных решений об изъятии имущества, согласно которым «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению», так и в части ограничения прав лиц на оспаривание судебных решений, согласно которому «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества».

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема изъятия, при которой судебным решением, подлежащим немедленному исполнению, лицо лишается своей собственности без возможности оспорить само такое лишение, в том числе правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории.

Федеральный закон №373-ФЗ содержит сокращенные, по сравнению с действующим земельным законодательством, сроки изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости. Например, согласно части 9 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ соглашение об изъятии должно быть заключено правообладателем объекта недвижимости в месячный срок. Такой срок представляется слишком коротким с точки зрения правовой и экономической защиты правообладателя (в конце концов, гражданин, которому принадлежит такой объект, может быть просто в отпуске).

Согласно части 12 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ орган местного самоуправления вправе обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, от имени указанных правообладателей, без доверенности. Неясны случаи применения подобной нормы, поскольку общий порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд содержит регулирование всех вопросов, возникающих при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Вывод: Федеральный закон №373-ФЗ имеет существенные риски возникновения градостроительных конфликтов в результате возможного нарушения прав собственности на недвижимость граждан и юридических лиц, жилищных прав граждан, а также риск повышения уровня коррупции при принятии градостроительных решений.

Вряд ли кто-то будет спорить с тем, что комплексная застройка территории – это благо. Особенно эта тема близка ивановцам, уставшим от постоянных скандалов вокруг точечной застройки. Однако и у комплексной застройки есть свои сложности и нюансы. В прошлом году на федеральном уровне был создан механизм, который облегчает взаимодействие практически всех заинтересованных сторон в рамках реализации проектов комплексной застройки. Насколько реально применение этих механизмов в Иванове, какие подводные камни здесь могут встретиться и готовы ли инвесторы работать с этими механизмами? Об этом – наш разговор с директором группы компаний «Центр строительных услуг» Андреем Жегловым.

Андрей Вячеславович, когда говорят о комплексном освоении территорий, обычно представляют себе строительство новых микрорайонов на пустующих участках. В Иванове подобные примеры за последние годы легко пересчитать на пальцах одной руки – Новая Ильинка, микрорайон Московский, ваш проект Новая Дерябиха. Но ведь теперь таких крупных свободных участков в областном центре нет. Это означает, что город будет развиваться только за счет точечной застройки?
- Вы правы насчет отсутствия крупных свободных участков под комплексную застройку. Но и точечная застройка – вариант во многом тупиковый. Поскольку она не учитывает, например, потребность в социальной инфраструктуре. Кроме того, в Иванове сам термин «точечная застройка» приобрел негативный оттенок – слишком часто она велась без учета мнения и потребностей жителей того или иного района. Но отсутствие свободных участков не ставит крест на комплексной застройке в городе, поскольку с 2017 года на федеральном уровне создан и законодательно закреплен механизм комплексного устойчивого развития территорий. Он относится именно к застроенным территориям и позволяет с учетом интересов всех сторон проводить расселение и застройку крупных городских кварталов.

- Сразу приходит в голову московская программа реновации…
- В ивановском варианте о расселении «хрущевок» речь, конечно, не идет – пока, во всяком случае. В нашем городе есть территории, гораздо больше нуждающиеся в реновации. Не секрет, что в разных районах еще сохранились кварталы и деревянных бараков постройки чуть ли не 1930-х годов, и двухэтажных ветхих домов, на расселение которых у города нет денег. И, конечно, характерная особенность Иванова, удивляющая гостей города, – это огромные кварталы частного сектора в самом центре. С точки зрения законов градостроительства это нонсенс.

Да, о частном секторе в центре города и о необходимости его расселения говорят уже лет 20. Но пока ни у одного застройщика не хватило сил и средств, чтобы взяться за подобные проекты: слишком много собственников, слишком разные у них интересы.
- Примеры расселения частного сектора в Иванове все-таки были – можно вспомнить объекты разных застройщиков в районе улицы Жарова. Но масштаб расселения все равно был невелик: 10-15 домов. И даже это требовало огромных усилий со стороны застройщика.
Однако в прошлом году ситуация кардинально изменилась. С 1 января 2017 года в Градостроительный кодекс было введено новое понятие - деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории (КУРТ). Это деятельность по планировке территории, проектированию, строительству и реконструкции объектов, «осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории». В Градостроительном кодексе этот механизм описан достаточно подробно. Вкратце поясню, что он позволяет осуществлять изъятие земельных участков у собственников с выплатой компенсации, проводить планировку территории и затем ее комплексное освоение.
В прошлом году в Иванове по инициативе администрации города были внесены изменения в правила землепользования и застройки, и под комплексное устойчивое развитие были определены две территории. Одна из них находится в центре города и ограничена улицами 3-я Нагорная, 1-я Ефимовская, Зверева и 2-я Ефимовская. Вторая территория ограничена улицами 10 Августа, Колотилова, Суворова и Пролетарской.

- Почему вы считаете, что комплексное освоение может быть интересно застройщикам?
- Застройщики напрямую заинтересованы в развитии механизма КУРТ. Потому что он снимает проблемы с расселением уже застроенных территорий. Расселение идет организованно, жители получают достойную компенсацию – по рыночной цене, которую определяет оценщик. Как правило, на застроенных территориях уже есть определенная инфраструктура – например, дороги, мощности по газу или электроснабжению. А это в значительной степени упрощает согласования с ресурсоснабжающими организациями.
Кроме того, в случае реализации КУРТ часть организационных моментов берет на себя муниципалитет. Это значительно упрощает жизнь инвестору, экономит ему время, которое в данном случае тоже деньги.
И, конечно, огромную роль играет расположение участков. Повторю: речь идет о земле в центральной части города или об участках вдоль магистральных дорог. У тех, кто хочет купить новое жилье, есть спрос на эти районы. Но сейчас застройщики мало что могут им предложить, особенно если учесть, что сейчас покупатели стали очень требовательны в отношении организации придомовой территории, подъездных путей, наличия парковочных мест и т.д.

- А город что получает в результате?
- Город, городские власти и жители в результате получат вместо аварийных двухэтажек или частного сектора, где тоже немало ветхих домов, современные кварталы с тщательно проработанной планировкой, подъездными путями, рекреационными зонами и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и т.д. Недаром на федеральном уровне активно поддерживают КУРТ, есть федеральная программа, в рамках которой муниципалитет может получить средства из федерального бюджета на строительство дорог и социальных объектов в случае комплексной застройки. И это выгодно отличает подобные проекты от точечной застройки: не секрет, что зачастую застройщик возводит один-два дома на уже застроенных территориях, а потом жители новостроек сталкиваются с проблемой нехватки мест в детских садах и школах неподалеку, с нехваткой парковочных мест и отсутствием стоянок и т.д. Здесь же есть возможность привлечь федеральные средства на развитие города.

Остается вопрос о жителях: вряд ли те, кто живет на территориях, где планируется комплексное устойчивое развитие, будут довольны.
- Вы знаете, у всех разное мнение. Кто-то готов переехать в другое жилье, кто-то нет. Даже из аварийного жилья люди порой не хотят переезжать в новые квартиры, потому что привыкли к старому дому. Но нужно понимать, что есть интересы города в целом, есть потребность в развитии. А гарантией того, что это именно интересы города, а не отдельно взятого инвестора, является участие и контроль муниципалитета. Фактически это в определенной мере механизм частно-государственного партнерства.
Еще раз повторю: компенсация за изымаемые участки будет определяться оценщиком исходя из рыночной (кадастровой) цены. Более того: если собственник не будет согласен с этой оценкой, он может сам заказать ее. И тогда уже суд будет решать, кто прав и не была ли первоначальная цена заниженной.

- Так ваша компания готова участвовать в комплексном развитии территории в качестве инвестора?
- Для нас это очень интересно. Все наши проекты комплексной застройки находятся на периферии – в первую очередь, это Кохма, Ивановский район. В областном центре мы можем вести только точечную застройку. Но это уже неинтересно, потому что мы все-таки хотим создавать людям комфортную среду для жизни, а не загонять их в бетонные коробки. У нас уже есть определенный опыт: в Кохме мы сейчас возводим жилой комплекс «Тихий берег», где, в том числе, постарались реализовать свои представления о комфортных условиях для жителей. Изначально этот земельный участок был малопригодным для застройки: сложный рельеф, прибрежная зона водоема Запрудка, большой перепад высот – застройщики не очень любят осваивать такие территории. Мы приняли решение построить подпорную стену. Это, конечно, привело к увеличению расходов, но, с другой стороны, дало возможность затем спланировать территорию так, чтобы учесть по максимуму потребности людей, которые будут здесь жить. Схема расположения домов образует замкнутые дворы, что сразу делает их более тихими и уютными. Мы предусмотрели широкие тротуары, спортивные и детские площадки, изолированные от дорог и парковок. Парковочные места предусмотрены в достаточном количестве и расположены так, чтобы не мешать пешеходам. Запланированы удобные подъездные пути, большая площадь озеленения территории – то есть мы. по большому счету, постарались реализовать наши собственные представления о том, что такое правильно обустроенное жилье.

Теперь хочется перенести этот опыт и в Иванове, разработать и построить квартал, где будут учтены все потребности жителей – современные технологии это позволяют. Но самостоятельно зайти на территории, застроенные ветхими двухэтажными домами или частным сектором застройщику – повторю – очень сложно. Так что этот механизм нам очень интересен.
Я знаю, что некоторые наши коллеги-застройщики настроены скептически по отношению к механизму КУРТ. Но, думаю, что время и практика покажет, что это наиболее эффективный способ развития таких городов, как Иваново, и он действительно позволит сформировать современную и комфортную городскую среду с учетом всех потребностей жителей.

Комплексное устойчивое развитие территорий: договорятся ли инвесторы и власти

В октябре 2017 года правительство Московской области легитимизовало изъятие земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в случае комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления. Это стало следующим законодательным шагом в целенаправленной государственной политике, связанной с деятельностью по КУРТ (комплексному устойчивому развитию территорий).

Эта деятельность вызывает немало вопросов, потому что, как считает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет, законодатели и застройщики видят цели КУРТ по-разному. Для законодательных органов это способ решения важных градостроительных задач, позволяющий избежать хаотичной точечной застройки и освоить неиспользуемые земельные участки. Для застройщиков же деятельность в рамках КУРТ означает законодательное закрепление обязательств по наполнению своих проектов необходимой городу и жителям инфраструктурой. Получается, что интересы сторон не совпадают и нуждаются в правовом регулировании. «Если территория нуждается в комплексном развитии, но у ее правообладателей совершенно разное видение ее перспектив, необходим правовой механизм разрешения таких разногласий», - подтверждает директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин.

По этой причине законодатели и ввели новое понятие - деятельность по КУРТ - и определили порядок взаимоотношений по нему между инвестором и муниципальными властями относительно освоения определенной территории с учетом всестороннего развития: создания социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры и жилья. Поправки дали застройщикам законодательно оформленный механизм работы с властями по проектам комплексного освоения территорий, своего рода аналог ГЧП. Если раньше все обременения (социальные, инфраструктурные, финансовые) лежали исключительно на плечах девелоперов, то теперь муниципальные власти также будут принимать в этом участие (финансовое в том числе), помогая застройщикам реализовывать такие проекты, рассуждает директор юридического департамента ГК «Инград» Артем Азизбаев, положительно оценивая законодательные изменения.

Под «деятельность КУРТ» попадают практически все виды деятельности, включая развитие застроенной территории (РЗТ, статьи 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ); комплексное освоение территории, в том числе в целях строительства жилья эконом-класса (КОТ, статьи 46.4-46.8 ГрК РФ); комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков или по инициативе органа местного самоуправления (КРТ, статьи 46.9, 46.10, 46.11 ГрК РФ). Однако, как объяснили в Институте Генплана Москвы, смущать эта особенность законодательства не должна. Ведь КРТ, КОТ, РЗТ - это всего лишь механизмы реализации КУРТ, и основная направленность закона относится к КРТ - территориям, которые заняты объектами нежилого фонда, - для того чтобы дать возможность дальнейшему их комплексному развитию, имея в виду и будущую долю жилого фонда, а возможно, и только лишь промышленное использование.

Упрощение планирования проектов и сокращение временных издержек (в частности, речь об отсутствии необходимости проведения торгов) Андрей Цвет называет одним из главных преимуществ новеллы для рынка. К слабым ее моментам эксперты отнесли имеющуюся у властей возможность отказаться от ранее принятых на себя обязательств, например, по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры в рамках проекта КУРТ, если на эти нужды не найдется средств в бюджете. Нарекания участников рынка вызывает и то, что федеральный закон от 3 июля 2016 года №373-ФЗ не устанавливает минимальные и максимальные площади территорий, подлежащей КУРТ, и не определяет порядок установления этих границ.

В целом, можно сделать вывод о том, что девелоперы не спешат переходить к реализации проектов в соответствие с новеллой. «Пока у девелоперов нет четкого понимания правил игры, нет возможности просчитать экономику проекта, вряд ли эта схема будет работать на практике», - выражает сомнения партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский, подводя резюме нововведению.

Член правления Ассоциации проектировщиков Московской области Илья МАШКОВ: «Правительством Московской области было разработана программа - информационная система обеспечения градостроительной деятельности, где находятся все исходные данные по конкретной территории с учетом многих параметров, в том числе, к примеру, планов будущего развития транспортной инфраструктуры. Это все, что нужно знать инвесторам, девелоперам, проектировщикам, чиновникам для формирования и развития конкретных КУРТов. Программа открыта для пользования всем чиновникам министерств и департаментов, задействованным в подготовке КУРТ, а это более 1000 человек. В ней есть информация о том, кто просматривал данные и вносил изменения. Такой прозрачный механизм является гарантом недопущения коррупционной составляющей при реализации проектов КУРТ. Кроме того, в программе действует привязка геоданных к территории в векторном виде - это серьезный шаг вперед. Для проектировщиков это дает великолепную возможность не делать работу по сбору данных повторно»

Вовлечение в оборот земель бывших промышленных зон – . Принятый в июле 2016 года Государственной Думой и подписанный президентом закон создает необходимые предпосылки для комплексного освоения территорий в границах городов. О том, как должно идти освоение бывших промзон в соответствии с новым законом, в интервью «СГ» рассказывает глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей ЛЁВКИН.

«СГ»: Сергей Иванович, что нового привнесет федеральный закон о развитии промзон?

Сергей Лёвкин: Закон №373-ФЗ, подписанный президентом России 3 июля, в части ключевых нововведений вступил в силу с 1 января 2017 года. Первоначальное наименование закона, связанное с особенностями развития промышленных зон и, соответственно, его содержание в ходе рассмотрения в Государственной Думе претерпели существенные изменения. Принятый документ дополняет Градостроительный кодекс РФ, иные законы новыми универсальными правовыми нормами, регулирующими развитие территорий любого функционального назначения. Поэтому называть его законом о развитии промышленных территорий не вполне корректно. В настоящее время для практического использования в Москве мы прорабатываем все нововведения, установленные законом, и о некоторых из них, в том числе универсальных нормах, дополняющих Градостроительный кодекс и регулирующих развитие территорий, необходимо рассказать.

Во-первых, закон ввел новое определение – «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий», которое дополняет и конкретизирует уже имеющееся в Градостроительном кодексе определение «градостроительная деятельность». Ключевыми здесь являются слова «комплексное» и «устойчивое». «Комплексное» означает, что градостроительная деятельность должна включать в себя не только размещение объектов жилого, производственного, общественно-делового назначения, но также и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. А «устойчивое» подразумевает сохранение положительных эффектов от размещаемых объектов для создания комфортной и безопасной среды, не только на дату их ввода в эксплуатацию, но и на период «жизненного цикла» таких объектов.

Во-вторых, существенные изменения коснулись норм, регулирующих содержание и подготовку документации по планировке территорий. С 1 января 2017 года к документации по планировке относятся проект планировки территории и проект межевания территории. А градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с 1 января 2017 года перестал быть видом документации по планировке, он лишь содержит установленную законом информацию, необходимую владельцу такого участка для архитектурно-строительного проектирования и строительства объекта на своем участке.

Законом предусмотрены переходные положения, связанные с использованием ГПЗУ, выданных до вступления в силу закона. Информация, указанная в таких ГПЗУ, сохраняет свою актуальность в соответствии с установленным сроком - не менее 3-х и не более 8-ми лет со дня вступления в силу 373ФЗ.

Еще одной важной новацией становиться перенос предельного срока утверждения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) на 1 июля 2017 года. Это позволит многим регионам качественнее проработать содержание этого ключевого документа, поскольку содержание ПЗЗ было законом дополнено необходимостью обязательного установления и указания на картах градостроительного зонирования территорий, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий».

Кроме того, теперь во всех градостроительных регламентах, утверждаемых ПЗЗ, где в территориальной зоне предусматривается осуществление деятельности по «комплексному и устойчивому развитию территорий», должны быть указаны расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели транспортной доступности указанных объектов для населения.

«СГ»: Коснется ли новый закон правовых схем развития территорий на основании договоров?

С.Л.: Это содержится в четвертом блоке новаций. В дополнение к уже существующим в Градостроительном кодексе четырем правовым схемам развития территорий на основании договоров: развития застроенной территории; комплексного освоения территории; освоения территории в целях строительства жилья экономического класса и комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса, статьями 46.9 – 46.11 о комплексном развитии территорий вводятся еще две новые схемы.

Пятая правовая схема вводится статьей 46.9, которая содержит нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. По этой схеме, в случае принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории. После заключения соглашения комплексное развитие территории осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с этими правообладателями

«СГ»: В каких случаях решение о комплексном развитии территории может инициировать орган местного самоуправления?

С.Л.: Нормы, регулирующие комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления, содержатся в статье 46.10.

Такое решение принимается уполномоченным органом местного самоуправления при наличии ПЗЗ, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию при условиях, когда не менее 50 процентов от общей площади, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, занимают участки, на которых расположены объекты, признанные аварийными и подлежащими сносу, или снос либо реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ. Кроме того, решения могут приниматься относительно участков, виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного, установленным ПЗЗ, либо на которых расположены объекты, признанные самовольными постройками.

Договор о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления заключается уполномоченным органом с победителем открытого аукциона на право заключить договор о комплексном развитии территории. Изъятие земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей в целях комплексного развития осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

Приветствую вас на инвестиционном портале города Иванова!

Мы открыты для всех форм инвестирования и готовы оказать всестороннюю поддержку реализации российских и зарубежных проектов. Инфраструктурный и кадровый потенциал города Иванова формирует благоприятную среду для создания и успешной работы предприятий тяжелой и легкой промышленности, релокации производств и развития креативных отраслей экономики. Мы заинтересованы в ведении вашего бизнеса на Ивановской земле.

В соответствии со Стратегией развития городского округа Иваново до 2020 года в текущем году мы начинаем новую практику – ежегодное послание об инвестиционном климате в городском округе Иваново. Основной целью данного документа является обеспечить открытость информации о результатах инвестиционной деятельности, проводимой в областном центре инвестиционной политики, а также об основных мерах, направленных на улучшение инвестиционного климата в областном центре.

С целью улучшения качества жизни жителей нашего города необходимо внимательно отнестись к основным показателям экономического развития.

Так, одним из основных показателей экономического роста в городе является объем инвестиций, привлеченных в экономику города. Именно на повышение его уровня и направлена проводимая в областном центре инвестиционная политика.

Безусловно, одним из базовых этапов улучшения инвестиционного климата, является внедрение Плана мероприятий («дорожной карты») по улучшению инвестиционного климата в городском округе Иваново.

Следующим этапом по улучшению инвестиционного климата является развитие институциональной инфраструктуры и совершенствование нормативно-правовой базы.

Во-первых, в областном центре был создан консультативный совет по вопросам инвестиций при Администрации города Иванова, основными целями которого являются: улучшение инвестиционного климата в областном центре, оказание содействия экономическому и социальному развитию города, создание необходимых условий для проведения единой инвестиционной политики в целях обеспечения инновационной направленности инвестиций, участие в определении приоритетов при реализации инвестиционной политики с учетом экономических, финансовых и иных возможностей города Иванова. В частности, на заседаниях Консультативного совета предусматривается рассмотрение вопросов и возможностей развития механизмов муниципально-частного партнерства в инвестиционных процессах города.

Кроме того, при администрации города действует координационный совет по развитию малого и среднего предпринимательства, деятельность которого направлена на исследование и обобщение проблем малых и средних предприятий, защиту их законных прав и интересов в органах власти города Иванова, подготовку предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы в сфере функционирования и развития малого и среднего предпринимательства, формирование предложений в рамках корректировки действия специальных налоговых режимов, координацию деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства по участию в общегородских мероприятиях.

Во-вторых, необходимо создать «одно окно» для бизнеса и сформировать регламент сопровождения инвестиционных проектов. Данный инструмент позволит максимально упростить административные процедуры при реализации инвестиционных проектов частными инвесторами.

Необходимо отметить, что основными участниками инвестиционного процесса являются организации-представители малого и среднего бизнеса. Именно поэтому данная категория нуждается в поддержке и содействии от органов власти любого уровня.

На уровне органов местного самоуправления в настоящее время реализуется множество мероприятий по поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства. Вот лишь некоторые из них: субсидирование на частичное покрытие расходов по оплате процентов по кредитам, полученным в кредитных организациях на инвестиционные цели, возмещение затрат по закупке и вводу в эксплуатацию приборов учета используемых энергетических ресурсов, проведение энергетических обследований, компенсация части затрат, связанных с присоединением (подключением) к энергетическим ресурсам, а также – субсидия на возмещение части затрат на проведение научных разработок (испытаний, исследований).

В 2015 году администрацией областного центра была утверждена муниципальная программа города Иванова «Развитие инвестиционной деятельности и инновационной сферы в городе Иванове». Специальные подпрограммы, включенные в состав муниципальной программы, тем или иным образом связаны с формированием на территории областного центра благоприятных условий для привлечения инвестиций, роста инвестиционной активности, формирования инновационно-ориентированной структуры экономики:

- «Повышение инвестиционной привлекательности города Иванова»;

- «Создание условий для развития инновационной деятельности в городе Иванове»;

- «Поддержка управляющих компаний и резидентов индустриальных парков (промышленных парков, технопарков) на территории города Иванова»;

- «Развитие инновационного потенциала образования»;

- «Поддержка талантливой молодежи и развитие молодежного инновационного потенциала».

Полагаю, что создание Инвестиционного портала города Иваново обеспечит как открытость деятельности органов местного самоуправления города Иванова в инвестиционной сфере, так и наглядное представление инвестиционных возможностей областного центра, актуальной информации о реализуемых и планируемых к реализации инвестиционных проектов, а также повысит оперативность рассмотрения обращений от представителей бизнес-сообщества.

В заключение хочу сказать, что улучшение качества жизни в нашем с вами городе зависит от каждого из нас – органы власти, бизнес, общественность должны объединиться для достижения одной общей цели.

С уважением, Глава города Иванова Владимир Николаевич Шарыпов