Договор цессии нужно ли регистрировать. Уступка права требования по договору долевого строительства. Переуступка прав требования по договору долевого участия

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО АТОМНОМУ НАДЗОРУ

РАСПОРЯЖЕНИЕ

Об утверждении Временного порядка ведения производственных объектов

Отменено на основании
распоряжения Ростехнадзора от 21 февраля 2017 года N 60-рп
____________________________________________________________________

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 4 марта 2013 года N 22-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" ", в целях перерегистрации опасных производственных объектов с присвоением соответствующего класса опасности:

Утвердить прилагаемый .

Руководитель
Н.Г.Кутьин

Временный порядок ведения государственного реестра опасных производственных объектов

УТВЕРЖДЕН
распоряжением
руководителя Федеральной службы
по экологическому, технологическому
и атомному надзору
от 19 марта 2013 года N Р-31*

________________

Временный порядок ведения государственного реестра опасных производственных объектов

1. Настоящий Временный порядок ведения государственного реестра опасных производственных объектов (далее - Временный порядок) разработан на основании Федерального закона от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (далее - Закон N 116-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 24 ноября 1998 года N 1371 "О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов" в целях осуществления территориальными органами Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (далее - регистрирующий орган) перерегистрации опасных производственных объектов с присвоением соответствующего класса опасности на основании пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 4 марта 2013 года N 22-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" , отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившим силу подпункта 114 пункта 1 статьи 333_33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации " (далее - Закон N 22-ФЗ).

2. Регистрация опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов, перерегистрация опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов, внесение изменений в государственный реестр опасных производственных объектов, в том числе исключение опасных производственных объектов из государственного реестра опасных производственных объектов (далее - регистрация) осуществляется регистрирующим органом в соответствии с требованиями Закона N 22-ФЗ .

3. Регистрирующий орган осуществляет регистрацию опасных производственных объектов, за исключением опасных производственных объектов, эксплуатируемых юридическими лицами, подведомственными федеральным органам исполнительной власти и Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом", по месту нахождения эксплуатирующей организации (согласно уставным документам) в срок, не превышающий 20 рабочих дней со дня регистрации заявительных документов.

4. Основанием для регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов является заявление о регистрации опасных производственных объектов, с приложением документов:

карта учета опасного производственного объекта с установлением класса опасности (в двух экземплярах на каждый объект), оформленная в соответствии с приложением N 1 Временному порядку, согласованная (при необходимости) в порядке, установленном Административным регламентом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору по исполнению государственной функции по регистрации опасных производственных объектов и ведению государственного реестра опасных производственных объектов , утвержденным приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 4 сентября 2007 года N 606 (далее - Административный регламент);

сведения, характеризующие опасный производственный объект (в двух экземплярах);

подлинник либо дубликат ранее выданного свидетельства о регистрации опасных производственных объектов, карты учета;

обоснование безопасности опасного производственного объекта (в случаях, установленных пунктом 4 статьи 3 Закона N 116-ФЗ).

Документы направляются эксплуатирующей организацией в форме электронного документа, подписанного электронной подписью через федеральную государственную информационную систему "Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)". Документы эксплуатирующая организация вправе представить лично или посредством почтового отправления с описью вложения и уведомлением о вручении.

5. Состав дополнительных сведений и исчерпывающие случаи их предоставления установлены Административным регламентом.

6. Регистрирующим органом осуществляется контроль обоснованности присвоения соответствующего класса опасности при регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов.

7. В целях получения информации и документов, необходимых для регистрации опасных производственных объектов, находящихся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в случае не представления их в инициативном порядке заявителем - эксплуатирующей организацией, а также для проверки сведений, представляемых заявителем, территориальный орган Ростехнадзора самостоятельно истребует такие документы посредством системы межведомственного электронного взаимодействия.

8. При регистрации опасных производственных объектов в государственном реестре опасных производственных объектов выдается свидетельство о государственной регистрации опасных производственных объектов, оформленное согласно приложению N 2 к Временному порядку.

9. При перерегистрации опасного производственного объекта сохраняется ранее присвоенный опасному производственному объекту регистрационный номер, если не меняется регистрирующий орган (в случае изменения присваивается новый номер).

Приложение N 1 к Временному порядку. Карта учета опасного производственного объекта в государственном реестре опасных производственных объектов

Приложение N 1
к Временному порядку ведения
государственного реестра опасных
производственных объектов,
утвержденному распоряжением

экологическому, технологическому и
атомному надзору
от 19 марта 2013 года N Р-31*

________________
* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: "N 31-рп". - Примечание изготовителя базы данных.

Карта учета опасного производственного объекта в государственном реестре опасных производственных объектов

(образец)

1. Опасный производственный объект

2. Признаки опасности опасного производственного объекта и их числовые обозначения
(отметить в правом поле знаком "V" признаки опасности)

3. Класс опасности опасного производственного объекта и его числовое обозначение
(отметить в правом поле знаком "V" один из классов опасности, установленный в соответствии с требованиями приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов")

4. Дополнительные факторы, влияющие на установление класса опасности:
(при наличии нижеуказанных факторов отметить в правом поле знаком "V")

5. Виды деятельности, на осуществление которых требуются лицензии при эксплуатации объекта
(отметить в правом поле знаком "V" лицензируемые виды деятельности)

6. Эксплуатирующая организация (в соответствии с учредительными документами)

7. Сведения о регистрации объекта в государственном реестре
(заполняются регистрирующим органом)

Карта учета опасного производственного объекта в государственном реестре опасных производственных объектов - это документ установленного образца, неотъемлемое приложение к свидетельству о регистрации опасных производственных объектов, заполняется для каждого опасного производственного объекта, содержит сведения о наименовании, признаках опасности и классе опасного производственного объекта, данные учредительных документов организации и т.д.

При составлении карты учета в пунктах 1.1-1.3 заполняется свободное правое поле.

В графе "Полное наименование объекта" вносится наименование объекта, при этом в скобках указывается цифровое обозначение раздела (подраздела) отраслевой принадлежности, присвоенное объекту при идентификации опасных производственных объектов организацией в соответствии с установленными требованиями присвоения наименований опасным производственным объектам при регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов.

В пункте 1.2 и 1.3 карты учета, соответственно, приводится адрес и код субъекта Российской Федерации или административно-территориального образования, на территории которого расположен опасный производственный объект.

В графе "Класс опасности" вносится цифровое обозначение класса опасности опасных производственных объектов в соответствии с приложением 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" .

В пунктах 2.1-2.6 должны быть отмечены все выявленные признаки опасности, в соответствии с приложением 1 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (причем указывается как один признак опасности (если у объекта нет других признаков), так и несколько признаков, например, при наличии на объекте как опасных веществ, так и оборудования, работающего под избыточным давлением, грузоподъемных механизмов).

В пунктах 3.1-3.4 отмечается класс опасности опасного производственного объекта в соответствии с приложением 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (опасному производственному объекту может быть присвоен только один класс опасности).

В пункте 4.1. ставится отметка в случае отнесения опасного производственного объекта, к опасным производственным объектам, предусмотренным пунктом 3 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" .

В пункте 4.2. ставится отметка в случае отнесения опасного производственного объекта, к опасным производственным объектам, предусмотренным пунктом 4 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" .

В пункте 4.3. ставится отметка в случае если опасные производственные объекты, предусмотрены подпунктом 1 пункта 5 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" .

В пункте 4.4. ставится отметка при наличии факторов, предусмотренных пунктом 11 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" .

В пунктах 5.1-5.4 карты учета отмечаются виды деятельности, на осуществление которых необходимо получение лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании или виды деятельности, на осуществление которых у эксплуатирующей организации имеются действующие лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании.

Графы раздела 6.2.2 карты учета заполняются в случае согласования карты учета опасного производственного объекта, если адрес места эксплуатации регистрируемого опасного производственного объекта не совпадает с местонахождением эксплуатирующей его организации (в соответствии с ее учредительными документами) или нужно согласование иного федерального органа исполнительной власти, также осуществляющего надзорную деятельность на таком объекте.

При регистрации опасных производственных объектов, сведения о которых отнесены к государственной тайне, в карте его учета могут быть не заполнены поля, где указываются адреса эксплуатирующей его организации и место его эксплуатации.

Карта учета опасного производственного объекта оформляется на одном листе с оборотом.

Приложение N 2 к Временному порядку. Свидетельство о государственной регистрации опасных производственных объектов,

Приложение N 2
к Временному порядку ведения
государственного реестра опасных
производственных объектов,
утвержденному распоряжением
руководителя Федеральной службы по
экологическому, технологическому и
атомному надзору
от 19 марта 2013 года N Р-31*

________________
* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: "N 31-рп". - Примечание изготовителя базы данных.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР ОПАСНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ
СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ
XXX-XXXXX

Опасные производственные объекты , эксплуатируемые указанной организацией, зарегистрированы в государственном реестре опасных производственных объектов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" :

Приложение к свидетельству. Перечень опасных производственных объектов

Приложение
к свидетельству о регистрации опасных
производственных объектов
в государственном реестре опасных
производственных объектов

Перечень опасных производственных объектов

Электронный текст документа
подготовлен АО "Кодекс" и сверен по:
официальный сайт
Ростехнадзора
www.gosnadzor.ru
по состоянию на 27.03.2013

КАРТА УЧЕТА

опасного производственного объекта в государственном

реестре опасных производственных объектов

(образец)

1. Опасный производственный объект

2. Признаки опасности опасного производственного объекта и их числовые

обозначения

(отметить в правом поле знаком "V" признаки опасности)

3. Класс опасности опасного производственного объекта и его числовое

обозначение

(отметить в правом поле знаком "V" один из классов опасности,

установленный в соответствии с требованиями приложения 2 к Федеральному

производственных объектов")

4. Дополнительные факторы, влияющие на установление класса опасности:

(при наличии нижеуказанных факторов отметить в правом поле знаком "V")

5. Виды деятельности, на осуществление которых требуются лицензии при

эксплуатации объекта

(отметить в правом поле знаком "V" лицензируемые виды деятельности)

6. Эксплуатирующая организация (в соответствии с учредительными

документами)

7. Сведения о регистрации объекта в государственном реестре

(заполняются регистрирующим органом)

по оформлению карты учета опасного

производственного объекта

Карта учета опасного производственного объекта в государственном реестре опасных производственных объектов - это документ установленного образца, неотъемлемое приложение к свидетельству о регистрации опасных производственных объектов, заполняется для каждого опасного производственного объекта, содержит сведения о наименовании, признаках опасности и классе опасного производственного объекта, данные учредительных документов организации и т.д.

При составлении карты учета в пунктах 1.1 - 1.3 заполняется свободное правое поле.

В графе "Полное наименование объекта" вносится наименование объекта, при этом в скобках указывается цифровое обозначение раздела (подраздела) отраслевой принадлежности, присвоенное объекту при идентификации опасных производственных объектов организацией в соответствии с установленными требованиями присвоения наименований опасным производственным объектам при регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов.

В пункте 1.2 и 1.3 карты учета, соответственно, приводится адрес и код субъекта Российской Федерации или административно-территориального образования, на территории которого расположен опасный производственный объект.

В графе "Класс опасности" вносится цифровое обозначение класса опасности опасных производственных объектов в соответствии с приложением 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

В пунктах 2.1 - 2.6 должны быть отмечены выявленные признаки опасности, в соответствии с приложением 1 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (причем указывается как один признак опасности (если у объекта нет других признаков), так и несколько признаков, например, при наличии на объекте как опасных веществ, так и оборудования, работающего под избыточным давлением, грузоподъемных механизмов).

В пунктах 3.1 - 3.4 отмечается класс опасности опасного производственного объекта в соответствии с приложением 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" (опасному производственному объекту может быть присвоен только один класс опасности).

В пункте 4.1 ставится отметка в случае отнесения опасного производственного объекта к опасным производственным объектам, предусмотренным пунктом 3 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

В пункте 4.2 ставится отметка в случае отнесения опасного производственного объекта к опасным производственным объектам, предусмотренным пунктом 4 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

В пункте 4.3 ставится отметка в случае если опасные производственные объекты предусмотрены подпунктом 1 пункта 5 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

В пункте 4.4 ставится отметка при наличии факторов, предусмотренных пунктом 11 приложения 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

В пунктах 5.1 - 5.4 карты учета отмечаются виды деятельности, на осуществление которых необходимо получение лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании, или виды деятельности, на осуществление которых у эксплуатирующей организации имеются действующие лицензии в соответствии с законодательством Российской Федерации о лицензировании.

Графы раздела 6.2.2 карты учета заполняются в случае согласования карты учета опасного производственного объекта, если адрес места эксплуатации регистрируемого опасного производственного объекта не совпадает с местонахождением эксплуатирующей его организации (в соответствии с ее учредительными документами) или нужно согласование иного федерального органа исполнительной власти, также осуществляющего надзорную деятельность на таком объекте.

При регистрации опасных производственных объектов, сведения о которых отнесены к государственной тайне, в карте его учета могут быть не заполнены поля, где указываются адреса эксплуатирующей его организации и место его эксплуатации.

Карта учета опасного производственного объекта оформляется на одном листе с оборотом.

Быстро и профессионально составим карту учета на опасный производственный объект. Стоимость – от 25000 рублей. Сроки – от 10 дней.

Общие сведения о карте учета ОПО и законодательные требования по ее оформлению.

Опасные производственные объекты - это предприятия, в составе которых расположены площадки, цеха и отдельные участки. Они законодательно отнесены к ОПО, что регламентировано использованием на них опасных веществ или работ. Такие вещества и работы способны нанести ощутимый вред экологии и здоровью и жизни сотрудников, либо населению, проживающему в районе функционирования объекта.

Правовые отношения для таких объектов регулируются Законом №116-ФЗ от 21.07.97 г. «О безопасности опасных производственных объектов». Этим же законом устанавливаются требования по оформлению объектами карты учета ОПО. Ранее основным документом, регламентирующим разработку карты учета, ее форму и требования к ее заполнению и регистрации, выступал Административный регламент Ростехнадзора, утвержденный приказом №606 от 04.09.2007 года. После был утвержден временный порядок регистрации ОПО 19.03.2013 N 31-рп, где форма карты учета была представлена в Приложении 1. На настоящий момент именно этой формой пользуются при оформлении документации ОПО.

Собственно, карта учета ОПО представляет собой документ, форма которого утверждена законодательно. Она входит в состав пакета документов, которые в обязательном порядке необходимы предприятиям для регистрации или перерегистрации ОПО в госорганах. При этом регистрация ОПО также является требованием законодательства. Ее отсутствие может повлечь крупные штрафы со стороны контролирующей организаций. Также, при отсутствии свидетельства о регистрации, предприятию потребуется проведение экспертизы промбезопасности.

Заполняются карты учета на основании, проведенной ранее процедуры идентификации ОПО.

Кто может составлять и согласовывать карту учета – стоимость и сроки.

Заполнение карты учета может осуществляться как собственными сотрудниками объекта, так и работниками специализированной коммерческой организации, оказывающей данную услугу на платной договорной основе. При втором варианте оформление карты учета происходит в срок от пяти дней, в зависимости от быстроты предоставления необходимых данных об объекте его руководством. В целом, процесс оформления и согласования каты довольно трудоемкий, который зачастую лучше доверить специалисту, имеющему определенные навыки и знания в данной области.

Сроки согласования установлены регламентом согласующего органа, которым выступает Ростехнадзор, и составляют 30 дней с момента получения им всей требуемой информации в полном объеме. При этом начальная стоимость оформления и согласования карты составляет от 25000 рублей.

Сведения, входящие в состав карты учета.

Карту учета необходимо заполнять для каждого ОПО, входящего в состав предприятия, и отображать в ней такие сведения, как тип ОПО, признаки его опасности, а также юридические данные предприятия.

1. Данные предприятия – наименование, адрес месторасположения, сведения ОКАТО.
2. Следующий пункт определяет признаки опасности, по которым можно классифицировать предприятие.
3. В третьем разделе карты учета необходимо предоставить сведения об определенном ранее классе опасности исследуемого объекта.
4. Далее требуется указать дополнительные параметры, способные повлиять на установленный для ОПО класс опасности.
5. Следующим пунктом требуется указать необходимость получения лицензии для осуществляемого ОПО вида деятельности.
6. В последнюю очередь в карте учета предоставляется характеристика организации, эксплуатирующей ОПО – ее юридические реквизиты (ОКПО, ИНН, ОГРН, ОКОГУ), наименование, контакты и адреса, сведения о руководителе и приказе, о его назначении. На данной странице не требуется заполнять графы с адресом в том случае, когда информация об ОПО относится к государственной тайне. Также некоторые графы раздела могут не заполняться при регистрации ОПО индивидуальным предпринимателем, ввиду отсутствия у него необходимых сведений (например, кода статистики).

Представленные данные заверяются печатью организации и подписью ее руководителя, получают регистрационный номер в согласующем органе (с обязательным указанием наименования организации), заверяются гербовой печатью. Не стоит забывать о том, что согласно ст.2 Закона №116-ФЗ ответственность за данные, предоставленные для согласования карты учета, полностью возлагается на руководителя эксплуатирующей организации.

Оформлять карту учета согласно установленным правилам требуется на одном листе с оборотом.

Документы, требуемые для согласования карты учета.

После оформления карты учета следует процедура ее согласования в контролирующей государственной организации. Для этого, организацией, эксплуатирующей опасный производственный объект, предоставляется определенный пакет документов, в состав которого входят:

• оформленная должным образом карта учета исследуемого объекта, дополненная сведениями, характеризующими ОПО. Сведения содержат информацию о самой организации, краткое описание присвоенного класса, а также применяемые технические устройства и данные документации, регламентирующей ее использование;
• сведения об организации юридического характера, а также реквизиты уставных документов (свидетельства о регистрации и постановке на учет в налоговом органе, код статистики, и т.п.).
• данные, являющиеся обоснованием безопасности объекта;
• приказ организации о назначении в ней лица, ответственного за проведение процедуры идентификации;
• информация о структуре организации – наличии в ней подразделений и обособленных филиалов, а также данные об объектах, входящих в его структуру;
• генпланы зданий и сооружений промплощадки, а также их экспликация;
• перечень опасных веществ, используемых в производственных процессах;
• информация о полученных ранее лицензиях и разрешениях на использование технических устройств;
• данные о применяемых технологиях;
• правоустанавливающие документы;
• договор обязательного страхования.

Особенности согласования.

Заявление на согласование ОПО может быть подано как от самой эксплуатирующей организации, так и от ее структурного подразделения в случае, если его местонахождение отличается от расположения управляющей организации. Во втором случае также требуется отметка о дополнительном согласовании согласующим органом по месту расположения опасного объекта.

Если же объект подлежит надзору в прочих госорганах, он также должен получить отметку о согласовании и от них.

Согласованная карта учета предоставляется в двух экземплярах в составе пакета документов, необходимых для постановки ОПО на государственный учет.

Этапы формирования карты учета.

В целом работы по оформлению каты учета опасного производственного объекта можно разделить на следующие основные этапы:

1. Процедура идентификации ОПО – процесс, включающий в себя анализ документации и производственных процессов, выявление опасного объекта внутри организации и определение для него класса опасности. Также идентификация необходима для определения типа исследуемого объекта по страховому признаку.
2. После проведения идентификации по итогам проведенных работ происходит присвоение ОПО определенного класса опасности.
3. Все, полученные ранее сведения, формируются в виде карты регистрации и сведений, характеризующих ОПО.
4. В конечном итоге карта согласуется в государственной организации – Ростехнадозре.

Ответственность за нарушение требований законодательства.

Отсутствие на предприятии, относящемся к опасным производственным объектам, карты учета может рассматриваться как нарушение требований промышленной безопасности. «Кодексом об административных правонарушениях» установлены размеры штрафов:

• для юридических лиц до 300 тысяч,
• для должностных до 30 тысяч, что регламентировано ст. 9.1 Кодекса.

Также по данной статье возможно приостановление деятельности объекта сроком до трех месяцев.

Нарушение промбезопасности ОПО может рассматриваться и как нарушение прочих статей главы 9 КоАП.

Цессия – это практически единый шанс купить квартиру в новостройке на завершающем этапе строительства.

Продавцами могут быть как инвесторы, так и физические лица.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Итак, договор цессии – что это? По сути, сделка купли-продажи недвижимости, основанная на переуступке. Согласно договору переуступки, цедент (продавец жилплощади) передает цессионарию (покупателю) свои права и обязанности, указанные в соглашении долевого участия в строительстве между продавцом и застройщиком.

Часто квартиры продают инвесторы, вложившие деньги в строительство дома еще на этапе получения разрешения на строительство. На последней стадии застройки квартиры продаются по более высокой цене. Таким образом, инвесторы не только возвращают свои деньги, но и получают доход.

При заключении договора цессии все права и обязанности цедента переходят к цессионарию. Таким образом, если в договоре между дольщиком и застройщиком предусмотрен, например, особый порядок расчетов, то внести свои изменения покупатель (цессионарий) уже не может.

Способы оформления переуступки права требования

Существует два способа переуступки прав требования на жилплощадь. Каждый из этих способов имеет свои особенности. Переуступка может заключаться на основании:

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Это самый безопасный способ приобретения жилья в новостройке. При переуступке продавец обязан выплатить застройщику полную сумму долга или же перевести остаток задолженности на цессионария.

Переуступка прав по договору долевого участия может производиться несколько раз, но только до того момента, пока дом не будет передан в эксплуатацию и не подписан акт приема-передачи квартиры.

Купля-продажа жилплощади по долевому участию должна пройти регистрацию в УФРС. Если сделка долевого участия была заключена до 01.04.05 в обычной письменной форме, то не нужна обязательная регистрация при правовой переуступке – достаточно просто заключить соглашение с компанией о переуступке правовых требований.

Переуступка прав по предварительному договору купли-продажи

При покупке жилья по предварительному соглашению, права на него остаются у цедента, поэтому покупатель не сможет перепродать квартиру.

Такой способ передачи прав является рискованным. Предварительный договор лишь фиксирует намерения сторон заключить сделку купли-продажи, и этим часто пользуются мошенники. Поэтому существует вероятность остаться и без денег, и без квартиры.

Как оформить договор переуступки прав требования квартиры?

Оформление договора переуступки права требования происходит в несколько этапов:

• Перепроверка документов фирмы-застройщика; (Читайте, )
• Подготовка нужных документов сторонами сделки;
• Составление договора;
• Регистрация соглашения.

Проверить наличие необходимых документов у застройщика

Вначале покупателю необходимо обратиться в офис фирмы-застройщика и попросить показать следующие документы:

• Свидетельство о госрегистрации;
• Свидетельство налогоплательщика о постановке на учет;
• Учредительные документы и устав;
• Договор аренды участка или право собственности на него;
• Разрешение на ведение строительства;
• Бухгалтерский отчет за последний квартал;
• Строительный проект (в нем должны быть: разрешение на стройку, права на участок земли, цель проекта, срок выполнения, этап строительства, предполагаемая дата поступления в эксплуатацию);
• Проектная декларация;
• Указание, на какие деньги ведется строительство.

Узнать, что необходимо перед продажей квартиры по договору переуступки права требования?

Для заключения договора переуступки права требования продавцу нужно:

• Письменно уведомить фирму-застройщика о намерении заключить договор переуступки. В противном случае сделка может оказаться недействительной. При соглашении желательно присутствие представителя компании.
• Получить согласие фирмы-застройщика на совершение сделки (в письменном виде). Обычно продавец продает жилплощадь по более высокой цене, поэтому застройщик часто требует внести за согласие на совершение сделки 5% от стоимости продажи.
• Взять справку об отсутствии задолженности перед застройщиком. Ее можно получить лишь при полной выплате долга или переводе на цессионария задолженности. В договоре передачи задолженности третьей стороной должен выступать застройщик.
• Если квартира покупалась в браке, получить согласие жены/мужа на продажу по договору долевого участия.
• Получить . Если сделка инвестирования или долевого участия регистрировался, то продавец должен указываться как правообладатель квартиры.
• Если квартира пребывает в залоге по ипотеке, то нужно получить разрешение банка на переуступку прав. Письменное согласие банковское учреждение даст лишь после того, как долг по ипотеке будет полностью погашен.

Покупатель должен:

• Получить заверенное у нотариуса . Если участвуют оба супруга в сделке, или же в брачном контракте есть пункт о раздельном имуществе, то это не требуется.
• Подписать и получить на руки закладную и договор кредита, если недвижимость покупается по ипотеке или другому кредитованию.

Составить договор переуступки права требования

После подготовки всех требуемых документов между обеими сторонами составляется соглашение переуступки. В ней обязательно указывают первоначальное соглашение. Договор можно оформить в агентстве недвижимости, офисе фирмы-застройщика или юридической конторе. После этого договор должен быть государственно зарегистрирован.

Пройти регистрацию договора переуступки права требования на квартиру

Зарегистрировать договор можно в МФЦ или Регистрационной палате. Договор переуступки прав требования на квартиру участники сделки подписывают в присутствии работника регистрирующего органа. Регистратору необходимо предъявить следующие документы:

• Паспорта всех сторон сделки, при необходимости – нотариальную доверенность;
• Письменное согласие супруга;
• Договор, заключенный первоначально с застройщиком;
• Справка о полной выплате суммы или договор перевода задолженности цессионарию;
• Письменное разрешение банка, если квартира числилась у него в залоге;
• Письменное разрешение фирмы-застройщика на совершение сделки (часто он выступает в качестве третьего лица и присутствует на процедуре регистрации договора цессии);
• Кредитный договор и закладная, если жилплощадь приобретается по ипотеке.

После этого необходимо оплатить государственную пошлину. Если покупателей несколько, то квитанция выдается всем, а сумма делится поровну.

Затем регистратор заполняет заявление, указывая в нем объект недвижимости, его данные, информация об участниках сделки. Этот документ должны подписать все участники сделки. Затем регистратор забирает заявление, копии и оригиналы документов (исключая паспорта) и выдает расписки о принятии бумаг.

Сколько длится регистрация договора? Срок регистрации составляет 5-10 суток (с 1 января максимальный срок регистрации права собственности составляет 10 дней), дату получения документов уточнить можно, обратившись в регистрирующий орган. В определенный день продавец должен забрать договор, заключенный первоначально с застройщиком, а покупателю – зарегистрированный договор цессии. Обе стороны должны иметь при себе паспорта и расписки для получения документов.

Преимущества и недостатки договора цессии при покупке квартиры в новостройке

Основными преимуществами для покупателя при заключении договора цессии являются:

1. Возможность приобрести квартиру в новом доме.
2. Возможность сэкономить. Как правило, продавец, инвестировавший средства в строительство, продает квартиру дешевле, чем это бы сделал застройщик. Разница между ценами инвестора и компании-застройщика обычно составляет 3-25%.
3. При ипотечном кредитовании, если покупать квартиру на начальной стадии строительства, придется несколько лет выплачивать проценты, не имея возможности заселиться в квартиру. Если же купить квартиру на завершающем этапе строительства (не имея возможности заключить соглашение долевого участия) ипотеку придется начинать платить незадолго до переезда. Кроме того, проценты ипотеки обычно выше на объекты, которые только начались возводиться, а на те, что уже сданы, ниже.

Что касается продавца, то он может не только вернуть свои деньги без штрафов со стороны застройщика, а еще и получить прибыль на росте цен, который происходит на различных этапах строительства.

Главным недостатком сделки цессии является то, что при этом покупатель рискует больше, чем при заключении сделки непосредственно с застройщиком.

Договор цессии – риски для покупателя при заключении соглашения в новостройке

Минимизировать риск при заключении сделки цессии можно, если знать некоторые моменты, которые используют мошенники.

Главный риск заключается в том, что соглашение может быть признано недействительным. В этом случае покупатель может обратиться с претензиями только к продавцу, но не к застройщику. Разумеется, при этом покупатель утрачивает право на получение квартиры. Поэтому покупатель должен проконтролировать соблюдение всеми сторонами обязательных факторов.

Согласно закону, договор переуступки права требования признается действительным при:

1. Оплате продавцом всей суммы, которая обозначена в соглашении долевого участия, что должно подтверждаться соглашением об урегулировании взаимных требований;
2. Наличии согласия фирмы (письменного) на заключение договора, если это предусматривается в изначальном договоре между цедентом и застройщиком;
3. Наличии разрешения банка, если использовалось ипотечное финансирование.

Если эти условия были нарушены, то по ст. 390 ГК РФ ответственность несет изначальный участник долевого строительства. Цессионарий может потребовать от цедента возврата денег, возмещения убытков и выплаты процентов за пользование средствами, однако на практике сделать это не так просто.

Также застройщик может просто обанкротиться так и не сдав дом в эксплуатацию. Нужно насторожиться, если наблюдается массовая продажа жилья, особенно по низким ценам – это может быть признаком предстоящего банкротства компании, затягиванием сроков стройки или нарушением фирмой-застройщиком пунктов договора. В такой ситуации цедент не отвечает перед цессионарием за развитие дальнейшего строительства, невзирая на то, знал о проблемах или нет. Покупатель может предъявлять претензии только застройщику.

Кроме того, нужно учитывать, что законом предусмотрена переуступка прав требования на квартиру исключительно по документу долевого участия. Не рекомендуется заключать с застройщиком другие соглашения, например, предварительный договор долевого участия или купли-продажи, вексельные, инвестиционные сделки.

Чтобы уменьшить риск мошенничества, нужно соглашаться на договор цессии только в том случае, если:

• Первоначальный участник заключал с застройщиком договор долевого участия;
• Оплата произведена после государственной регистрации договора цессии.

Еще одним риском для покупателя является отсутствие письменного уведомления застройщика о намерении заключить договор цессии.

Среди сделок с недвижимостью довольно часто встречается покупка жилья в новых домах по договору цессии или уступки права. Впрочем, гораздо чаще встречается несколько обрусевший термин – «переуступка». Так и говорят – «покупка квартиры по переуступке».

Покупка квартир в новых домах по переуступке считается более безопасной сделкой, чем долевое строительство. Ещё бы, ведь «на уровне котлована» всегда покупаешь, в определенном смысле, кота в мешке. Нередко и по цене получается несколько дешевле.
Купля-продажа квартиры по переуступке требует, тем не менее, компетентного и ответственного подхода – как, впрочем, и при любых других операциях с недвижимостью. Цена вопроса всегда высока, и, с одной стороны, это ко многому обязывает участников сделки, а с другой – всегда привлекает мошенников разных мастей.

Впрочем, никаких сложностей нет, и всегда можно найти юриста, который пройдёт все этапы с вами, не даст запутаться и поможет сделать все правильно. В нашей статье мы разберём пример сделки по переуступке права на квартиру в доме, строящемся по ФЗ-214 (Закону «Об участии в долевом строительстве»).

Продажа квартиры в нашем примере при этом происходит через договор долевого участия (ДДУ), а в одной из следующих статей мы дополнительно рассмотрим вариант с переуступкой паев в ЖСК – там тоже много тонкостей и нюансов.

Переуступка с юридической точки зрения

Юристы называют переуступку «цессией», что одно и то же – собственно, cessi переводится с латыни, как «уступка». Напрямую в российском законодательстве слова «переуступка» нет, но вопросы долевого строительства хорошо разложены в статье 11 Закона 214-ФЗ, а понятие цессии регулируется Гражданским кодексом РФ (глава 24, статьи 382-390). На самом деле, нас интересуют только два пункта из ФЗ-214.

Первый – о том, что уступить свои права дольщик может только после того, как произведёт все выплаты по договору, либо после перевода обязательств на нового владельца, который при этом станет и дольщиком.

Второй – о том, что свои права дольщик может передать по договору только после государственной регистрации права и до подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства.

Человек, который уступает право, при этом называется словом «цедент», а принимающий это право – словом «цессионарий». Цедентом при этом может быть, как частное лицо, так и фирма. Частник мог, например, вложить деньги на рискованном «этапе котлована», а теперь хочет выйти из долевого строительства, заработав некие проценты на вложенный капитал. Случаются и ситуации, когда люди выходят из ЖСК по другим причинам – делят имущество, уезжают в другой регион или срочно нуждаются в деньгах.

Юридические лица, продающие доли в ЖСК, это, как правило, подрядчики застройщика, получившие оплату квартирами. Нередки и случаи, когда некоторыми квартирами владеет дочерняя компания застройщика – например, это могут быть квартиры, не купленные гражданами и инвесторами на ранних этапах строительства. Долю в строящемся перспективном доме может купить и агентство недвижимости – соответственно, в какой-то момент оно захочет продать квартиру.

Риски при приобретении квартиры по переуступке

Важно понимать, что цессионарий получает по договору переуступки не квартиру, а лишь право требования на нее. Стало быть, он принимает на себя и все соответствующие риски незавершенного долевого строительства.

Причем эти риски не зависят от «продавца», ведь он не может отвечать за то, достроят дом или нет, примет ли его государственная комиссия и так далее. Даже если цедент не учел какие-то очевидные риски, изначально заключая договор долевого строительства – теперь это ваши проблемы. 214-ФЗ при этом защитит покупателя (цессионария) только от мошенничества при проведении сделки – например, от «двойной продажи» объекта.

Вне зависимости от того, заключаете ли вы сделку самостоятельно, помогает ли вам агент по недвижимости или даже квалифицированный юрист – читайте договор долевого участия очень внимательно. Порядок переуступки права наверняка подробно прописан в этом документе. Закон №214 регулирует период, в который возможна продажа квартиры по переуступке – с момента государственной регистрации договора долевого участия Росреестром до сдачи квартиры застройщиком («передачи ключей»). В связи с этим, обязательно нужно убедиться в том, что ДДУ зарегистрирован в Росреестре (на документе должен стоять штамп этого органа).

Особенности договора переуступки (цессии)

Как и большинство договоров, договор переуступки («цессии») – двухсторонний. В нем участвуют продавец и покупатель. Но на самом деле, есть и третья сторона – это застройщик. В большинство договоров долевого участия прописана обязанность дольщиков об уведомлении застройщика о намерении переуступить права. Более того, застройщики часто не только требуют согласовывать с ними переуступку прав, но и хотят вознаграждение за свое участие в сделке – обычно от одного до пяти процентов от стоимости квартиры. Как правило, эти расходы ложатся на плечи покупателя, но иногда можно договориться с продавцом и разделить с ним сумму поровну. Вне зависимости от того, кто вносит сумму, сохраните квитанцию или хотя бы ее копию, и вообще – внимательно относитесь ко всем документам, связанным с вашим будущим объектом недвижимости.
Договор переуступки квартиры должен обязательно содержать паспортные данные сторон, а если одна из них является юридическим лицом – его реквизиты. Если вы состоите в браке, понадобится нотариальное согласие мужа или жены на сделку – как на покупку, так и на продажу.

Продавец передает покупателю оригинал договора долевого участия и платежные документы, подтверждающие все его платежи застройщику. В договоре переуступки обязательно должны быть указаны все суммы всех обязательств, которые нес продавец по отношению к застройщику, ведь теперь эти обязательства переходят к покупателю.

Кроме того, в договоре переуступке должно быть четко прописано основание, на котором действует продавец – обычно это договор долевого участия между продавцом и застройщиком. Такой договор (ДДУ) обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Там же регистрируется и новый договор – договор переуступки права (цессии).

Регистрация договора переуступки в Росреестре

Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого туда подаётся следующий обязательный набор документов:

1. Заявления сторон о государственной регистрации договора уступки прав (на основании договора долевого участия);
2. Оригиналы удостоверений личности (паспортов);
3. Документ об оплате пошлины за регистрацию договора (оригинал и копия);
4. Оригинал договора долевого участия, зарегистрированный Росреестром (после регистрации его вернут вместе со свидетельством);
5. Договор переуступки права требования по ДДУ, а также приложения и согласованные изменения к нему. Можно подать в Росреестр два оригинала (по одному для каждой стороны) или оригинал и нотариальную копию;
6. Удостоверенные нотариусами согласия супругов на сделку, либо документальное подтверждение возможности одного из супругов принять имущество в совместную собственность (например, брачный контракт);
7. Согласие органов опеки, если дольщик не достиг 14-летнего возраста или является недееспособным по решению суда;
8. Письменное согласие застройщика на переуступку прав (оригинал и копия).

До момента государственной регистрации договора в Росреестре переуступка не вступит в силу. Если на момент переуступки продавец не полностью исполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком, эта обязанность перейдет к покупателю. Размер платежей и график при этом сохранятся такими, какими были изначально. Обязательства по ДДУ приобретаются вместе с правами.

Все денежные расчеты стороны производят после регистрации договора переуступки – на основании уже зарегистрированного Росреестром документа. Сумма платежа при этом может уже находиться в банковской ячейке.