Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения Правовые аспекты оборота земель сельскохозяйственного назначения

<1> Статья подготовлена при информационной поддержке справочно-правовой системы "КонсультантПлюс".

Нарышева Н.Г., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. На 1 января 2007 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 402,6 млн. га, т.е. 23,6% земельного фонда Российской Федерации <2>.

<2> См.: Государственный доклад "О состоянии и об охране окружающей среды Российской Федерации в 2006 году", подготовлен Министерством природных ресурсов РФ. М.: Министерство природных ресурсов Российской Федерации, 2007.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Площадь сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения составляет 195,1 млн. га, т.е. 48,4% от всех земель данной категории <3>.

<3> См.: Там же.

Использование значительной части земель данной категории как средства производства в сельском хозяйстве определяет необходимость правового регулирования этих отношений в контексте государственной политики в сфере развития сельского хозяйства.

Федеральный закон "О развитии сельского хозяйства" <4> устанавливает, что государственная аграрная политика представляет собой составную часть государственной социально-экономической политики, направленной на устойчивое развитие сельского хозяйства и сельских территорий. Под устойчивым развитием сельских территорий понимается их стабильное социально-экономическое развитие, увеличение объема производства сельскохозяйственной продукции, повышение эффективности сельского хозяйства, достижение полной занятости сельского населения и повышение уровня его жизни, рациональное использование земель. К основным целям государственной аграрной политики Закон в том числе относит сохранение и воспроизводство используемых для нужд сельскохозяйственного производства природных ресурсов и создание благоприятного инвестиционного климата и повышение объема инвестиций в сфере сельского хозяйства.

<4> См.: Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 11 июня 2008 г. N 83-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 318-ФЗ // СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 27; 2008. N 24. Ст. 2796; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 26.

Таким образом, реализация государственной аграрной политики призвана обеспечить сохранение количественного и качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в сельском хозяйстве, а также создать правовые гарантии инвестиций, которые, в свою очередь, должны основываться на таких правилах оборота земельных участков, которые создают стабильность прав на земельный участок инвесторов. Содержание указанных целей частично совпадает: стабильность прав на земли сельскохозяйственного назначения, возможность осуществления предпринимательской деятельности с использованием таких земель являются одним из основных способов сохранения земель - собственник средства производства заинтересован в поддержании такого состояния этого средства производства, которое позволяет извлекать прибыль в долгосрочной перспективе, и соответственно не использует землю способами, приводящими к ее деградации.

Одним из средств достижения названных целей является государственное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <5>, регулирующий отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливающий правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, не устанавливает цели правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Однако анализ принципов оборота, установленных ст. 1 названного Закона, и основных целей государственной аграрной политики позволяет определить две основные цели правового регулирования соответствующей группы общественных отношений: обеспечение сохранения земель сельскохозяйственного назначения и обеспечение вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.

<5> См.: Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ, от 18 августа 2005 г. N 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. N 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018; 2003. N 28. Ст. 2882; 2004. N 27. Ст. 2711, N 41. Ст. 3993, N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 10. Ст. 758, N 30 (ч. 1). Ст. 3098; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 5.

Необходимо отметить, что действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на регулирование оборота земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на оборот земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями. Исключив вышеперечисленные отношения из сферы специального регулирования, законодатель тем самым подчеркнул значение сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения как средства производства, которое и определяет необходимость установления особых правил регулирования их оборота.

Установление целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, накопленный опыт применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяют поставить следующие закономерные вопросы: в какой степени Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", установленные им принципы, предусмотренные им механизмы и ограничения обеспечивают достижение указанных целей; в достаточной ли степени Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" урегулированы механизмы, обеспечивающие реализацию тех или иных норм названного Закона; в какой степени нормы Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" корреспондируют с нормами иных федеральных законов, в том числе нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>; имеется ли необходимость в дополнительном правовом регулировании отдельных групп общественных отношений, связанных с использованием и оборотом земель сельскохозяйственного назначения, в интересах сохранения земель сельскохозяйственного назначения и вовлечения их в оборот.

<6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 5 марта 2001 г. N 20-ФЗ, от 12 апреля 2001 г. N 36-ФЗ, от 11 апреля 2002 г. N 36-ФЗ, от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ, от 11 мая 2004 г. N 39-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, от 5 декабря 2005 г. N 153-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ, от 24 июля 2007 г. N 214-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 23 ноября 2007 г. N 268-ФЗ, от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ и от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997, N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 30. Ст. 3081, N 27. Ст. 2711, N 35. Ст. 3607, N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15, N 1 (ч. 1). Ст. 22, N 1 (ч. 1). Ст. 40, N 1 (ч. 1). Ст. 43, N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17, N 17 (ч. 1). Ст. 1782, N 23. Ст. 2380, N 27. Ст. 2881, N 30. Ст. 3287, N 50. Ст. 5279, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; 2008. N 27. Ст. 3126; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14.

Шестилетняя практика применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" свидетельствует о том, что установленные Законом правила оборота не в должной мере обеспечивают достижение вышеназванных целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Более того, внесенные в Закон многочисленные изменения и дополнения лишь усугубили и неудовлетворительное положение в рассматриваемой сфере правового регулирования.

Так, например, ст. 8 Закона устанавливает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Изменения, внесенные в названную статью Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" <7>, ужесточили правовые последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Если в первоначальной редакции Закона субъект РФ вправе был требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение года с момента государственной регистрации перехода права, то в ныне действующей редакции Закона установлено, что сделка по продаже земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права, ничтожна.

<7> См.: Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3098.

Между тем, в соответствии с подходом, заложенным ст. 26.11 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" <8>, в собственности субъекта РФ может находиться имущество, необходимое для осуществления полномочий соответствующего субъекта РФ. Аналогичный подход установлен ст. 50 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <9> в отношении имущества, которое может находиться в собственности муниципального образования. Земли сельскохозяйственного назначения не включены названными Федеральными законами в перечень имущества, которое необходимо для осуществления полномочий и может находиться в собственности субъекта РФ или муниципального образования. В случаях возникновения у субъекта РФ или муниципального образования имущества, не предназначенного для осуществления полномочий, указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества) либо отчуждению.

<8> См.: Федеральный закон от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 23 июля 2000 г. N 106-ФЗ, от 7 мая 2002 г. N 47-ФЗ, от 24 июля 2002 г. N 107-ФЗ, от 11 декабря 2002 г. N 169-ФЗ, от 2 июля 2003 г. N 95-ФЗ, от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 11 декабря 2004 г. N 159-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 202-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. 203-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 12 июля 2006 г. N 106-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 27 июля 2006 г. N 153-ФЗ, от 25 октября 2006 г. N 172-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 23 марта 2007 г. N 37-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 19 июля 2007 г. N 133-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 191-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 194-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 29 марта 2008 г. N 30-ФЗ, от 14 июля 2008 г. N 118-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ, от 22 июля 2008 г. N 157-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 221-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 249-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ и от 9 февраля 2009 г. N 4-ФЗ // СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005; 2000. N 31. Ст. 3205; 2002. N 19. Ст. 1792, N 30. Ст. 3024, N 50. Ст. 4930; 2003. N 27 (ч. 2). Ст. 2709; 2004. N 25. Ст. 2484, N 50. Ст. 4950; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17, 25; 2006. N 1. Ст. 13, 14, N 23. Ст. 2380, N 29. Ст. 3124, N 30. Ст. 3287, N 31 (ч. 1). Ст. 3452, N 44. Ст. 4537, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 13. Ст. 1464, N 21. Ст. 2455, N 26. Ст. 3074, N 30. Ст. 3747, N 30. Ст. 3805, N 30. Ст. 3808, N 43. Ст. 5084, N 46. Ст. 5553, N 46. Ст. 5556; 2008. N 13. Ст. 1186; 2008. N 29 (ч. 1). Ст. 3418; 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3613; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5516; 2008. N 49. Ст. 5747; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236; 2009. N 7. Ст. 772.
<9> См.: Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". С изм. и доп., внесенными Федеральными законами от 19 июня 2004 г. N 53-ФЗ, от 12 августа 2004 г. N 99-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 183-ФЗ, от 28 декабря 2004 г. N 186-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. N 199-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. N 211-ФЗ, от 18 апреля 2005 г. N 34-ФЗ, от 29 июня 2005 г. N 69-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 93-ФЗ, от 21 июля 2005 г. N 97-ФЗ, от 12 октября 2005 г. N 129-ФЗ, от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ, от 27 декабря 2005 г. N 198-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 206-ФЗ, от 2 февраля 2006 г. N 19-ФЗ, от 15 февраля 2006 г. N 24-ФЗ, от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ, от 18 июля 2006 г. N 120-ФЗ, от 25 июля 2006 г. N 128-ФЗ, от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ, от 1 декабря 2006 г. N 198-ФЗ, от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ, от 2 марта 2007 г. N 24-ФЗ, от 26 апреля 2007 г. N 63-ФЗ, от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ, от 15 мая 2007 г. N 100-ФЗ, от 18 июня 2007 г. N 101-ФЗ, от 21 июля 2007 г. N 187-ФЗ, от 18 октября 2007 г. N 230-ФЗ, от 4 ноября 2007 г. N 253-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ, от 8 ноября 2007 г. N 260-ФЗ, от 10 июня 2008 г. N 77-ФЗ, от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ, от 25 ноября 2008 г. N 222-ФЗ, от 3 декабря 2008 г. N 246-ФЗ, от 25 декабря 2008 г. N 274-ФЗ и от 25 декабря 2008 г. N 281-ФЗ // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484, N 33. Ст. 3368; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 9, 12, 17, 25, 37; 2005. N 17. Ст. 1480, N 27. Ст. 2708, N 30 (ч. 1). Ст. 3104, 3108, N 42. Ст. 4216, N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. N 1. Ст. 9, 10, 17, N 6. Ст. 636, N 8. Ст. 852, N 23. Ст. 2380, N 30. Ст. 3296, N 31 (ч. 1). Ст. 3427, N 43. Ст. 4412, N 49 (ч. 1). Ст. 5088, N 50. Ст. 5279; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21, N 10. Ст. 1151, N 18. Ст. 2117, N 21. Ст. 2455, N 25. Ст. 2977, 2978, N 30. Ст. 3801, N 43. Ст. 5084, N 45. Ст. 5430, N 46. Ст. 5553, 5556; 2008. N 24. Ст. 2790; 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616; 2008. N 48. Ст. 5517; 2008. N 49. Ст. 5744; 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6236.

Следовательно, воспользовавшись преимущественным правом покупки земель участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, субъект РФ или муниципальное образование не вправе самостоятельно использовать земельный участок, поскольку такое использование не связано с реализацией соответствующих полномочий, и должны его продать. Таким образом, смысл установления преимущественного права покупки заключается лишь в получении средств в бюджет за счет разницы между ценой приобретения и ценой продажи соответствующего земельного участка.

Если механизм признания за субъектом РФ (или муниципальным образованием в случаях, установленных законом субъекта РФ) права собственности на земельный участок, образованный за счет невостребованных земельных долей, предусмотренный ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", с точки зрения вовлечения такого участка как в рыночный оборот, так и в хозяйственное использование является оправданным, то преимущественное право покупки субъектом РФ (муниципальным образованием) земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения никаким образом не соотносится с целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Представляется, что положения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", устанавливающие преимущественное право покупки субъектом РФ или муниципальным образованием земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должны быть исключены как не направленные на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и противоречащие заложенным в законодательстве подходам к видам имущества, которым может владеть субъект РФ и муниципальное образование.

Наиболее острая проблема связана с тем, что правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения не направлено на достижение цели вовлечения в оборот земель, находящихся в долевой собственности, которые были приватизированы в начале 90-х годов прошлого века на основании Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <10> и Постановления Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <11>, поскольку проведенная приватизация привела в ряде случаев к неопределенности прав на землю, неиспользованию таких земель, невозможности их приобретения потенциальными инвесторами.

<10> См.: Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" // ВСНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53. Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 // СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.
<11> См.: Постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". С изм. и доп., внесенными Постановлениями Правительства РФ от 11 декабря 1992 г., от 29 марта 1994 г. N 179, от 28 февраля 1995 г. N 195 и от 3 августа 1998 г. N 883 // САПП. 1992. N 12. Ст. 931, N 25. Ст. 2219; СЗ РФ. 1994. N 2. Ст. 93; 1995. N 10. Ст. 900; 1998. N 32. Ст. 3918. Утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 20 декабря 2002 г. N 912 // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5221.

Статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ, значительно ограничивала права участников долевой собственности на совершение сделок с долями в праве общей собственности до выделения земельного участка в натуре, допустив совершение таких сделок лишь с другими участниками долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Ранее действовавшая редакция Закона допускала совершение сделок в отношении долей в праве общей собственности с третьими лицами при условии соблюдения преимущественного права других участников долевой собственности и субъекта РФ.

Учитывая, что выдел земельных участков в счет земельных долей - процедура длительная и затратная, как правило, участники долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения самостоятельно осуществить ее не могут. Лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, не имея возможности заключить договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок, вынуждено финансировать выдел земельных участков, постановку на учет в кадастре объектов недвижимости, государственную регистрацию права собственности в едином государственном кадастре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие каких-либо гарантий приобретения прав на земельный участок, например предварительного договора купли-продажи или договора купли-продажи с отлагательным условием, поскольку на первоначальном этапе выделения земельного участка идентифицировать будущий земельный участок средствами, предусмотренными действующим законодательством, не представляется возможным <12>.

<12> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2008 г. N Ф08-2264/2008 // СПС "КонсультантПлюс".

Существенные проблемы возникают и при совершении сделок в отношении земельных долей с сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок, а также с внесением долей в праве общей собственности на земельный участок в уставный капитал такой сельскохозяйственной организации. Переход права собственности на долю в общей собственности подлежит государственной регистрации. Практика органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поддержанная судебной практикой, складывается в пользу отказа в государственной регистрации перехода на долю в праве общей собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи доли или решения о внесении доли в уставный капитал сельскохозяйственной организации.

При рассмотрении дел об оспаривании отказов в государственной регистрации перехода права суды исходят из того, что использование земельного участка должно быть законным, а договор аренды земельной доли, на основании которого, как правило, используется такой участок, не соответствует требованиям гражданского законодательства в части определения предмета договора <13>.

<13> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2008 г. N А56-19313/2007 // СПС "КонсультантПлюс"; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2007 г. N А66-112/2007 // СПС "КонсультантПлюс".

Недостаточно отработан и механизм заключения сделок и государственной регистрации сделок и перехода прав в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, на основании решения собрания участников долевой собственности.

В соответствии с п. 1.1 и п. 1.2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов из общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Решением такого собрания в том числе могут быть определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности. В случае если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Следовательно, решение об условиях договора аренды может быть принято собранием участников долевой собственности, т.е., по сути, менее чем половиной участников долевой собственности на земельный участок, а договор аренды может быть заключен только при наличии волеизъявления всех участников долевой собственности <14>. Учитывая, что общее число участников долевой собственности может доходить до тысячи, заключение такого договора является практически невозможным. Правовые последствия несогласия части участников с совершением указанной сделки, предусмотренные п. 2 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не представляется возможным рассматривать как механизм выхода из ситуации - право выделить земельный участок в счет своих долей с большой долей вероятности не будет реализовано.

<14> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 ноября 2005 г. по делу N Ф04-7895/2005(16565-А46-38) // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, принятие решений собранием участников долевой собственности, определяющих порядок распоряжения земельным участком, не представляется возможным признать механизмом, который способствовал бы вовлечению таких земельных участков в оборот и как следствие - использованию их в соответствии с целевым назначением.

В целом положительно может быть оценен механизм признания за субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных долей, с точки зрения вовлечения таких участков в оборот.

Под невостребованными долями Закон понимает земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.

В данном случае, в отличие от установления преимущественного права субъекта РФ или муниципального образования на покупку земельного участка, реализация названного механизма направлена на достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного использования - вовлечение в оборот и дальнейшее использование земельного участка, который зачастую фактически не используется.

Однако отдельные элементы данного механизма нуждаются в совершенствовании.

Прежде всего в уточнении нуждается понятие невостребованных долей. Например , участник долевой собственности до введения в действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" заключил договор аренды земельной доли на длительный срок, т.е. в течение трех лет, предшествующих публикации сообщения о невостребованных долях, не распоряжался принадлежащей ему земельной долей. Буквальное толкование положений ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в части определения невостребованных земельных долей свидетельствует о том, что земельная доля из вышеприведенного примера подпадает под это определение - собственник в течение трех лет не распоряжался, свой акт распоряжения он совершил ранее.

Представляется, что основным критерием, позволяющим выделять земельные участки с целью последующего признания за ними права собственности субъекта РФ или муниципального образования, должно являться неиспользование земельной доли (земельного участка, находящегося в общей долевой собственности) в течение определенного срока собственником или лицом, заключившим с собственником договор в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент заключения такого договора.

Статья 13 Закона до внесения в нее изменений Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <15>" предусматривала, что в течение 90 дней с момента публикации в средствах массовой информации сообщения о невостребованных долях собственник невостребованных земельных долей имел право заявить о своем желании воспользоваться правами участника долевой собственности, при отсутствии такого уведомления в пределах вышеуказанного срока устанавливались границы участка, выделяемого в счет земельных долей.

<15> См.: Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Приведенная норма при определенных обстоятельствах могла создать правовую неопределенность - заявление собственника о намерении воспользоваться своими правами само по себе не означает, что указанное лицо приступит к реализации своих прав и исполнению своих обязанностей. Однако, учитывая наличие такого заявления о намерении, субъект РФ или муниципальное образование не имели возможности определять площадь земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельной доли лица, от которого поступило соответствующее заявление.

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ радикально подошел к проблеме возможного возникновения правовой неопределенности, исключив положение, которое устанавливало право собственника невостребованных долей направлять уведомление о своем намерении воспользоваться правами участника долевой собственности. Тем самым законодатель лишил юридического значения публикацию сообщения о невостребованных долях и, не установив иных способов учета интереса собственников земельных долей, создал почву для судебных споров.

Представляется, что баланс интересов применительно к данной ситуации может быть обеспечен следующим правовым регулированием. Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников должно быть опубликовано в средствах массовой информации. Собственники вправе направлять уведомления о своем намерении воспользоваться правами участников долевой собственности в течение срока, установленного Законом. В течение одного года с момента направления такого уведомления собственник обязан представить доказательства выделения земельного участка в счет своей земельной доли либо владения, пользования и (или) распоряжения земельной долей способами, предусмотренными Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Субъект РФ или муниципальное образование не вправе определять площадь и границы участка, выделяемого в счет невостребованных долей, с учетом площади земельных долей собственников, от которых поступило уведомление о намерении воспользоваться правами участника долевой собственности в течение года с момента получения такого уведомления.

Проведенный анализ отдельных элементов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения и правоприменительной практики позволяет сделать следующие выводы.

1. Содержание правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе принципы оборота, ограничения и механизмы вовлечения земель в оборот, должно соответствовать целям такого регулирования, которые, в свою очередь, должны определяться целями государственной агарной политики.
2. Действующая в настоящее время редакция Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не обеспечивает должным образом достижение целей правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, к числу которых следует отнести сохранение земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в такой оборот, который позволил бы гарантированно осуществлять инвестиции в развитие сельского хозяйства.
3. Ряд предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" механизмов вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в оборот практически нереализуемы в силу внутренней несогласованности отдельных норм - элементов таких правовых механизмов.
4. В Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" требуется внести изменения и дополнения, направленные на приведение в соответствие с целями правового регулирования принципов и ограничений оборота, а также на совершенствование правовых механизмов вовлечения земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения в оборот.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на такие участки, обусловленные специальными правилами оборота, должны найти свое отражение в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Одной из главных задач Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является регулирование оборота этих земель, совершения земельных сделок. Однако нормы данного Закона не распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ (ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Основной особенностью регулирования договоров купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка. Так, согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, в том числе находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В этом договоре может быть предусмотрено, что арендуемый участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное.

Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок. Согласно ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять человек, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации или передать свою земельную долю в доверительное управление. Он может продать или подарить свою долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Термин "оборот" тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях – в фактически юридическом и исключительно юридическом.

В фактически юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Конституция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В исключительно юридическом значении понятие данного оборота понимается в сменах титулов прав на объект, который не перемещается в пространстве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота происходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ), то "оборот" этих форм собственности осуществляется в порядке, определяемом федеральным законодательством (ч. 3 ст. 36 и п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции РФ).

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определяя в ст. 1 сферу действия данного Федерального закона, устанавливает главным критерием регулируемых им земельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти земельные участки.

Поскольку владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ), а земли и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ), закон устанавливает ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ), для определения критериев которого и принят Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами.

1. Значимость земель сельскохозяйственного назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества. В частности, пашня дает около 90% пищи в виде выращиваемой сельскохозяйственной продукции (овощи, фрукты и т.д.), сырья для пищевой промышленности (зерно, льняное семя и т.д.), кормов для животноводства, обеспечивающего мясом и молоком, и т.д.

Уменьшение площади земель сельскохозяйственного назначения до определенных параметров может явиться обстоятельством, создающим угрозу продовольственной безопасности страны. Поэтому первым принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является принцип сохранения целевого использования сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 1 указанного Федерального закона).

Кроме того, от качества выращиваемой на сельскохозяйственных угодьях продукции зависит состояние населения, потребителей, а поэтому при нерациональном использовании этих земель у государства появляется право принудительного изъятия угодий, на которых существенно ухудшилось почвенное плодородие или произошло значительное ухудшение экологической обстановки (ст. 285 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается только при условии рационального их использования и охраны, поскольку они являются основной базой сельского хозяйства.

• 2. Строгая определенность земель, обладающих статусом сельскохозяйственного назначения. В частности, их критерии определены ст. 77 ЗК РФ и исключают возможность необоснованного расширения действия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" на сходные по правовому статусу земли. И поскольку п. 1 ст. 77 ЗК РФ не относит к этим землям сельскохозяйственные угодья на территории населенных пунктов (ст. 85 ЗК РФ), ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
• 3. Необходимость обеспечения рациональной структуры земель сельскохозяйственного назначения. В целях борьбы с концентрацией земель в руках отдельных частных собственников и установления монополии собственности на землях сельскохозяйственного назначения законом предусмотрено установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Максимальный размер таких сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ равным не менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков (п. 2 ст. 4 указанного выше Федерального закона).

В целях сокращения чрезмерной раздробленности земельных участков субъектам РФ предоставлено право своими законами устанавливать минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые допускаются в гражданский оборот (п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона). Этой же цели служат и положения ч. 2 ст. 258 ГК РФ, запрещающие раздел земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства при выходе одного из его членов, и устанавливаемые в соответствии со ст. 33 ЗК РФ нормы подобных земельных участков.

Следует иметь в виду, что требования ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в нраве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции но технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых меньше минимальных размеров земельных участков, установленные законами субъектов РФ.

• 4. Необходимость соблюдения требований ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, не допускающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных нрав и свобод других лиц.
• 5. Приоритет публичного интереса при осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения, который проявляется в том, что:
  • – приоритетное положение для участия в этом обороте предоставляется российским физическим и юридическим лицам в сравнении с иностранными лицами. В частности, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является установление особенностей предоставления земельных участков иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50% (подп. 5 и. 3 ст. 1, ст. 2, 3 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Этот принцип вытекает из основополагающих конституционных положений о том, что только граждане Российской Федерации и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ).

Под упомянутыми особенностями имеются в виду ограничения для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, – они могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (гг. 3 ст. 9 указанного Федерального закона);

• – преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, – муниципальному образованию на территории данного субъекта РФ (за исключением случаев продажи с публичных торгов, п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");
• – в публичных интересах ограничен оборот той части земель сельскохозяйственного назначения, которая имеет публичное значение в сфере аграрного производства. В частности, не подлежат приватизации находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (п. 4 ст. 1 названного Федерального закона).

Субъект РФ, как и находящиеся на его территории органы местного самоуправления, представляют публичные интересы своего населения, а поэтому продавцы сельскохозяйственных угодий обязаны оповещать эти региональные и муниципальные органы о своем намерении о продаже этих угодий в соответствующей процессуальной форме (с указанием цены, площади, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, – не может быть более 90 дней) (п. 2 ст. 8 указанного Федерального закона).

Несоблюдение этих процессуальных требований, предшествующих продаже сельскохозяйственного угодья, или отказ от покупки субъекта РФ или муниципального образования в течение 30 дней со дня поступления извещения дает право продавцу продать этот участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении (п. 3 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Следует отметить, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В результате законом предусмотрено, с одной стороны, обеспечение приоритета публичного интереса в обороте земель сельскохозяйственного назначения и интереса в этом обороте граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, а с другой стороны, возможность вмешательства регионального государственного управления и местного самоуправления в дело обеспечения наиболее рациональной эксплуатации сельскохозяйственных земель.

Главная цель правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

В указанном Федеральном законе предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользователей:

• а) конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 10), позволяющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;
• б) продажа земельных угодий арендаторам в собственность осуществляется по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих земельных угодий (п. 4 ст. 10);
• в) принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий или неиспользования их в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (п. 3 ст. 6).

В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна входить в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих земель.

Поэтому Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает следующие положения, направленные на обеспечение справедливости в этой сфере земельных отношений:

• а) установление обязательного к соблюдению порядка приватизации участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 4 ст. 1). Этот порядок позволяет обеспечить доступ субъектам земельных правоотношений к переходу сельхозугодий из публичной формы собственности в частную по основаниям, предусмотренным законом;
• б) запрет на принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Тем самым обеспечивается единый порядок данного оборота, исключающий ограничение его региональными властями, осуществляется единая государственная политика обеспечения доступа хозяйствующих субъектов к обороту сельскохозяйственных угодий.

Этот единообразный порядок доступа к обороту сельскохозяйственных угодий вытекает из конституционного принципа свободы экономической деятельности и недопустимости монополизации и недобросовестной конкуренции (ст. 4, п. 1 ст. 8 данного Федерального закона и ст. 34 Конституции РФ), одной из типичных форм которых является ограничение доступа хозяйствующих субъектов к рыночным земельным отношениям.

Во исполнение положений ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, определившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившего ограниченный оборот земель, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрел жесткий государственный земельный надзор за реализацией этого оборота.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения.

3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения.

4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.

6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

8) Жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи.

В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий:

Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий.

При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты.

Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

1. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды:

Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет,

Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок,

Арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья,

Позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

КАФЕДРА АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА

Курсовая работа

Тема:

«Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения»

Вариант №5

Введение………………………………………………………..3

1. Законодательство об обороте земельных

участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ……………………………………..4

2. Понятие и принципы оборота земель

сельскохозяйственного назначения……………………………8

3. Особенности купли-продажи земель

сельскохозяйственного назначения…………………………..12

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного

назначения………………………………………………………17

5. Правовое регулирование оборота земельных долей………19

Заключение………………………………………………………22

Решение задачи………………………………………………….23

Список использованной литературы ………………………….28

Введение

Вопрос о праве собственности на землю в России всегда был дискуссионным, что отражалось и на его правовом регулировании и на складывающихся экономических отношениях собственности. В опреде­ленной мере ситуация с недостаточной законодательной проработкой отно­шений собственности на землю сохраняется. В то же время от правового регулирования отношений землевладения и землепользования зависит не только экономическая, но и социальная стабильность в обществе. Проблемы владения землей ос­таются актуальными и по сей день.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.
Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Это проявляется в демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю, появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности, особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, выведенном за рамки нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-Ф31.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений. Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.

1. Законодательство об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ.

В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (Земельный кодекс РФ , Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) посвящены лишь отдельные статьи, а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты. В праве Франции существует целый ряд специальных законов, регулирующих вопросы аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Земельная реформа в России, начавшаяся на рубеже XX - XXI вв. принятием Земельного кодекса РФ, потребовала адекватного реформирования всего комплекса нормативных правовых актов, регулировавших земельные отношения. Это связано, во-первых, с переходом к рыночной экономике и, следовательно, развитием института частной собственности, а во-вторых, со значительным объемом противоречий в ранее действовавших нормативных актах и новом ЗК РФ. Одним из наиболее дискуссионных вопросов реформирования земельного законодательства стал вопрос принятия закона, устанавливающего статус земель сельскохозяйственного назначения, поскольку эта категория земель традиционно является одной из наиболее ценных.
В итоге длительных дебатов был принят Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" стали нормативными правовыми актами, которыми в текст Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения были внесены наиболее масштабные изменения .

Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель. Более детально особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г. (через шесть месяцев после его официального опубликования; официальная публикация закона имела место 27 июля 2002 г.).
Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК.

Согласно нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование по следующим вопросам:

· определение момента начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст.1);

· установление случаев бесплатного предоставления гражданам в общую собственность сельскохозяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций, а также перечень граждан, имеющих право на получение земельной доли (п.4 ст10);

· порядок определения размера земельной доли (п.4 ст. 10);

· установление минимальных размеров вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделяемых в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4);

· установление предельных минимальных размеров земельных участков для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (п.1 ст.4);

· установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, при этом устанавливаемый размер не может составлять менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района на момент предоставления и (или) получения земельного участка (п.2 ст. 4);

· установление минимального срока аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п.3 ст.9).

Содержание вышеизложенных полномочий субъектов РФ позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование процесса передачи земель сельскохозяйственного назначения в общую долевую собственность во многом переместилось на региональный уровень. Очевидно, что с принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты Российской Федерации фактически приобрели право решать, в каких случаях и кому предоставлять земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и когда начинать приватизацию сельскохозяйственных угодий на своей территории. Предоставленные полномочия позволяют обеспечить реализацию положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на территории отдельных субъектов РФ с учетом существующих природно-климатических, социально – экономических условий субъектов РФ, традиций населения.

2. Понятие и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения подразумевает переход прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельной доли) от одного субъекта к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, в порядке наследования, передачи в уставный капитал, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также иными способами, установленными земельным законодательством. Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается также предоставление (в том числе приватизация) гражданам и юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения органами государственной власти и местного самоуправления.

Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

· обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;

· охрана сельскохозяйственных земель;

· сохранение и улучшение их качества.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены пять принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они появились при рассмотрении законопроекта в Государственной Думе РФ в результате работы трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после принятия законопроекта в первом чтении. В проекте Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенном в Государственную Думу РФ Правительством РФ, принципы отсутствовали.

Первый принцип , предусматривающий сохранение целевого использования земельных участков, является интерпретацией общеотраслевого для земельного законодательства принципа, закрепленного в ст.1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Его дополняет также принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают возложение обязанности на лиц, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства (ст.58 ЗК РФ).

Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данные ограничения могут действовать лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

Конкретные правовые нормы, которые реализуют рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Третий и четвертый принципы , направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных участков и тем самым контролировать этот рынок.

Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

Наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

С другой стороны, механизм реализации преимущественного права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.

Соответственно этому наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:

1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения;

2) существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;

3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка;

4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.

Так, учитывая существенную значимость качественных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также необходимость в обеспечении стабильности, приходим к выводу о желательности расширения перечня существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет указания на качественные характеристики продаваемого объекта.

При исследовании данных вопросов обращает на себя внимание то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Соответственно представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Выявляя особенности правового регулирования, также обращаем внимание на специфику оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту. В качестве таковых мы рассматриваем случаи, когда: фактическая площадь земельного участка или его фактические качественные характеристики не соответствует указанным в договоре и данным государственного земельного кадастра.

Для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, существуют разные подходы в зависимости от категорий земель, т.е. вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, должны признаваться принадлежностью к земельному участку.

Отметим условия купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что приведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации) . При этом авторы отмечали неисчерпывающий характер приведенного перечня.
Причем Е.Ю. Валявина (автор комментария) справедливо отмечает главную трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ - отсутствие исчерпывающего перечня требуемых данных в законодательстве.

Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, стороны могут в качестве существенного условия договора согласовать условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, как представляется, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу. Поэтому в новой редакции п. 2 ст. 8 Закона указан конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.

Отметим, что если ранее п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливал в случае нарушения требований ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования право указанных публично-правовых субъектов требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то новая редакция п. 4 ст. 8 именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). Но признание сделки недействительной повлечет за собой отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Следовательно, он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех процедур. В соответствии с гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае, предусмотренном ст. 8 Закона, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме Гражданского кодекса РФ, устанавливать основания для признания сделок недействительными.
Но не идет ли речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Дело в том, что извещение органов государственной власти субъекта РФ или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением это право реализовать (офертой). В этом случае сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует лишь переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому Гражданский кодекс РФ сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, признает действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к тем сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону.

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

5. Правовое регулирование оборота земельных долей.

В ходе земельной реформы бывшим членам коллективных (советских) хозяйств было передано право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в обработке этих хозяйств. Граждане фактически получили при проведении земельной реформы не частную собственность на землю в ее узком конкретном понимании, а право на приобретение права собственности на земельные участки. Такие права оформлялись выдаваемыми комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствами на право собственности на землю. Причем общая площадь полагающегося гражданину земельного участка не была указана в этих документах. В свидетельствах приводилась обобщенная качественная характеристика земли - указывался ее бонитет.

Федеральный закон (статьи 12-18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

· не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;

· ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);

· принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;

· заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

· признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

· изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления с 27 января 2007 года.

Обращая внимание на специфику такого объекта, как земельная доля, обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни идеальной, ни тем более реальной долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. Идеальная доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

Наибольшие проблемы, связанные с оборотом земельных долей, возникают в сфере их доверительного управления. Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления данные отношения помимо взаимосогласованных условий должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

Заключение.

В целом регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», цель его в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу данного Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Решение задачи.

1. Дайте правовую оценку решения от 13 августа 2003года и постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в иске гражданке Карелиной.

Истица при установлении своих прав на землю использовала устаревшую нормативно-правовую базу. Отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулировались на момент спора такими нормативно правовыми актами, как Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ, Федеральный закон №101 от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нормативно-правовыми актами, установленных соответствующими субъектами РФ, и другими. Глава III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предполагает возможность выдела в натуре земельного пая. Для его выдела Закон определяет соответствующий порядок.

Ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на которую ссылается суд в решении от 13 августа 2003года определяет порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также в соответствии с нормативными актами субъекта РФ выделение земельных участков, находящихся в общей собственности граждан, может быть произведено в установленном порядке в том случае, если это не повлияет на выполнение сельскохозяйственным предприятием производственных функций по основной специализации.

Гражданка Карелина не представила доказательств о выполнении требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но требует реализации этого права от ЗАО «АПФ «Крюково», которое как выяснилось из Постановления апелляционной инстанции от 19.12.2003года не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Из этого следует, что Постановлением от 19.12.2003г. решение оставлено без изменения обоснованно.

Я считаю что решение Арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции правомерны.

2. Решите дело.

Я считаю что гражданке Карелиной нужно отказать в удовлетворении кассационных требований о выделении земельной доли, так как суду не были представлены соответствующие доказательства выполнения процедуры выделения в натуре земельного участка, предусмотренные ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обоснованно, т.к. в настоящее время отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются именно этим законом, помимо других. А Постановление Правительства РФ от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», которым мотивировала свой иск гражданка Карелина, утратило силу и не может быть применено в данном случае.

3. Составьте проект постановления кассационной инстанции.

ПРОЕКТ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции

Гражданка Карелина обратилась в Арбитражный суд с иском к ЗАО «АПФ «Крюково» о возложении на ответчика обязанности выделить ей в натуре земельный участок площадью 1,78 га в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково».

Решением Арбитражного суда от 13 августа 2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 19 декабря 2003, требования заявителя оставлены без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда от 19 марта 2003года по ходатайству истца был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в них, фактическим обстоятельствам дела, на то, что суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не подлежащий применению.

ЗАО «АПФ «Крюково» создано в результате реорганизации совхоза «Крюковский».

29 декабря 1991года в целях реорганизации колхозов и совхозов и приведения их статуса в соответствие с действовавшим на тот момент законодательством было издано Постановление Правительства РФ №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». На основании этого Постановления гражданке Крюковой была выделена земельная доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково». Также в соответствии с Постановлением №86 владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем форму использования своего пая. Одной из форм распоряжения земельным паем была передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество. Гражданка Карелина в качестве вклада в уставный капитал Акционерного общества внесла право пользования земельной долей.

В соответствии с п.20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями Постановления правительства от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» при внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться. Но устав Акционерного общества предусматривает право выхода акционеров из состава Акционерного общества с выделом земельной доли в натуре. Из Постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года выяснилось что при создании ЗАО «АПФ «Крюково» размер уставного капитала был определен без оценки земельных паев, из чего следует, что в стоимость распределенных акций не была включена стоимость земельных паев, что свидетельствует о том, что земельные паи не включались в уставный капитал Акционерного общества при реорганизации совхоза.

Исходя из изложенного судебные инстанции правомерно пришли к выводу о не выделении земельного участка в натуре гражданке Карелиной. ЗАО «АПФ «Крюково» не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Выделение земельной доли в натуре должно осуществляться в соответствии с правилами установленными гл. III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с учетом нормативно-правовых актов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, установленных соответствующим субъектом РФ. На момент подачи кассационной жалобы доказательств о выполнения требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суду представлено не было.

Согласно ч.1 ст.288 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения, Постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Однако доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1. ч.1 ст.287 и ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда от 13.08.2003года, Постановление апелляционной инстанции от 19.12.2003 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Список использованной литературы:

1. Конституция РФ, 12.12.1993г. - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ. (редакция от 15 марта 2008г.), – М.: Проспект, 2008. – с.112.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 от 21 октября 1994г. №51-ФЗ, Ч.2. от 22 декабря 1995г. №14-ФЗ - М.: «Проспект», 2007,с.415.

4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(редакция от 05 февраля 2007г.) - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года, Ст. 3-18.