Ответственность в договоре аренды. Полезные материалы

с дополнительными условиями ответственности Арендодателя в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание (далее – «Здание»), общей площадью кв.м, расположенное по адресу: , подробное описание, а также поэтажный план, которого содержатся в Приложении №1 к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

1.2. Здание принадлежит Арендодателю на праве частной собственности, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от «»2019 г. Свидетельство о государственной регистрации права собственности от «»2019 г. серия №.

1.3. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования Здания, являются его собственностью.

1.4. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования Зданием передается право пользования той частью земельного участка, которая занята этим Зданием и необходима для его использования.

2. СРОК АРЕНДЫ

2.1. Срок аренды по настоящему Договору составляет с момента заключения настоящего Договора.

2.2. Срок аренды может быть продлен по письменному соглашению Сторон.

3. ПЕРЕДАЧА ЗДАНИЯ

3.1. Передача Здания Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляются по передаточному акту, подписываемому Сторонами. В акте приема-передачи должно быть подробно указано техническое состояние помещений, наличие вспомогательного оборудования, коммуникаций и иная информация, характеризующая Здание на момент сдачи его в аренду. Обязательство Арендодателя передать Здание Арендатору считается исполненным после предоставления его Арендатору в пользование и подписания Сторонами акта приема-передачи. Уклонение одной из Сторон от подписания акта приема-передачи Здания рассматривается как отказ, соответственно, Арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а Арендатора от принятия имущества.

3.2. При прекращении настоящего Договора аренды Здание должно быть возвращено Арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.3.1 настоящей статьи.

4. ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере и порядке, оговоренных в Приложении №2 к Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

4.2. Размер арендной платы по настоящему Договору может изменяться по соглашению Сторон, но не чаще одного раза в год.

5. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

5.1. Арендодатель обязан :

5.1.1. В соответствии с п.3.1 Договора передать Арендатору в пользование Здание по акту приемки-передачи.

5.1.2. Не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемого Здания.

5.1.3. За свой счет производить капитальный ремонт Здания, если Стороны не договорятся о другом.

5.1.4. В случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. При этом если ущерб, причиненный Зданию перечисленными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатель будет обязан зачесть понесенные Арендатором расходы в счет оплаты арендной платы по Договору или возместить Арендатору понесенные расходы. Арендодатель не возмещает ущерба от чрезвычайных событий лишь в том случае, если докажет, что эти события произошли по вине Арендатора.

6. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРА

6.1. Арендатор обязан :

6.1.2. Производить оплату по Договору в размере и в сроки, установленные настоящим Договором.

6.1.3. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за о предстоящем освобождении Здания, в том числе его части, как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении.

6.1.4. По истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю в течение дней с момента окончания действия Договора Здание по акту приема-передачи.

7. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

7.1. Арендодатель имеет право :

7.1.1. По предварительному согласованию с Арендатором входить в Здание в разумное время с целью контроля состояния помещений Здания или производства необходимых ремонтных работ, подсоединения и использования всех коммуникаций и оборудования, которые находятся внутри помещения или составляют часть его, а также для установки, проверки, ремонта, обновления, перестройки и обслуживания всех соседних помещений и мест общего пользования и для выполнения обязательств Арендодателя по настоящему Договору. При посещении помещений Арендодатель должен обеспечить, чтобы уполномоченные им лица не наносили ущерба арендуемому Зданию и/или не причиняли вреда имуществу Арендатора или третьих лиц, а также доставляли как можно меньше неудобств своими действиями. В случае возникновения каких-либо повреждений в помещениях Здания их устранение осуществляется силами и за счет Арендодателя. Вред, причиненный имуществу Арендатора или третьих лиц в результате таких действий, возмещается Арендодателем в полном объеме.

8. ПРАВА АРЕНДАТОРА

8.1. Арендатор имеет право :

8.1.1. Производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещений Здания при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Содействие в получении необходимых согласований и разрешений для этого осуществляет Арендодатель.

8.1.2. В случае окончания срока действия или досрочного прекращения Договора по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по капитальному ремонту, а также возмещения иных затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемого Здания и его помещений, включая стоимость произведенных неотделимых улучшений. Арендодатель обязан возместить Арендатору произведенные им расходы на указанные цели в полном объеме.

8.1.3. В любое время отказаться от Договора, письменно известив Арендодателя об этом за .

8.2. Арендатор пользуется преимущественным правом на продление Договора аренды на тех же условиях на новый срок, а также на заключение нового договора аренды.

8.3. Арендатор имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений Здания или Здания в целом в случае его отчуждения Арендодателем. При выкупе арендуемых помещений Здания или Здания в целом Стороны произведут зачет в стоимость покупки общей суммы арендной платы, уплаченной по Договору Арендодателю к моменту выкупа, а также стоимости произведенных улучшений выкупаемых помещений Здания.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров между Сторонами.

9.2. В случае не урегулирования споров они подлежат рассмотрению в Арбитражном суде.

10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

10.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

10.2. Каждая из Сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору ущерб другой Стороне, обязана полностью возместить другой Стороне причиненные убытки, включая упущенную выгоду.

10.3. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения Договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Здания, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Зданий;
• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения Договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении Договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора или передаче имущества в аренду.

10.4. Арендодатель несет ответственность перед Арендатором за неисправности в работе, остановку и выход из строя, течь и перегрузки каких-либо коммуникаций и оборудования, а также за загромождение другими лицами мест общего пользования на территории и иных мест, на которые Арендатору предоставляется право пользования по настоящему Договору. Арендодатель несет ответственность за указанные события в том случае, если они не явились прямым следствием действий Арендатора, муниципальных властей или коммунальных служб.

10.5. В случае просрочки платежей в счет арендной платы по вине Арендатора Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере % от суммы просрочки за каждый день просрочки свыше календарных дней.

10.6. Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере рублей в случае нарушения права преимущественной покупки или преимущественного права Арендатора на продление Договора аренды.

10.7. Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает виновную Сторону от исполнения обязательств по Договору.

11. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Настоящий Договор может быть расторгнут или изменен в любой момент по взаимному соглашению Сторон, оформленному в виде дополнительного соглашения.

11.2. По требованию Арендодателя настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

11.2.1. Пользуется Зданием с существенным нарушением условий Договора или назначения Здания либо с неоднократными нарушениями.

11.2.2. Существенно ухудшает Здание.

11.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату.

11.3. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

11.4. По требованию Арендатора Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

11.4.1. Арендодатель не предоставляет Здание в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Зданием в соответствии с условиями Договора или назначением имущества.

11.4.2. Переданное Арендатору Здание имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Здания при заключении настоящего Договора.

11.4.3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Здания.

11.4.4. Здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1. Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора аренды на тех же условиях. В случае если за один месяц до истечения срока действия Договора ни одна из Сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, Договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.

12.2. Реорганизация организации-арендатора, организации-арендодателя, а также перемена собственника Здания не являются основанием для изменения или расторжения Договора.

12.3. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

12.4. Все изменения и дополнения к настоящему Договору вступают в силу после их государственной регистрации в установленном законом порядке.

12.5. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора, изменений и дополнений к нему, а также в случае его досрочного прекращения соглашения о расторжении несет .

12.6. Настоящий Договор составлен и подписан в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и .

12.7. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды () к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных , и настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Федеральным законом 1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы ().

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Вавилин Е.В., доцент кафедры гражданского права ГОУ ВПО "Саратовская государственная академия права", кандидат юридических наук.

Рассматривая проблемы ответственности арендатора и арендодателя в договоре аренды транспортных средств, следует различать двоякого рода отношения: внутренние и внешние. Если внутренние отношения охватывают случаи ответственности каждой из сторон перед своим контрагентом, то вторые - ответственность арендатора и (или) арендодателя перед третьими лицами, которым был причинен вред в процессе пользования транспортным средством во время действия договора аренды транспортного средства <1>.

<1> См.: Красавчиков О.А. Договор имущественного найма в советском гражданском праве. Свердловск, 1963. С. 65.

Если предмет договора аренды арендодателем не предоставлен в пользование и владение арендатору, то последний имеет возможность требовать от нарушителя договорных обязательств возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды. Однако данные требования арендатора будут правомерны при условии наличия соответствующей лицензии на осуществление коммерческой эксплуатации транспортного средства. Эксплуатацию транспортного средства и другого имущества не в соответствии с целями деятельности арендатора необходимо считать использованием данного имущества не по назначению. И следовательно, правомерно требовать от арендатора дать отчет в своих действиях и, в частности, в соответствии с п. 3 ст. 615 ГК РФ - расторжения договора и возмещения убытков.

Подпараграф 2 § 3 главы 34 ГК РФ не содержит статьи, посвященной вопросу ответственности арендатора перед арендодателем за вред, который может быть причинен арендованному транспортному средству в процессе его эксплуатации без использования услуг арендодателя по управлению и техническому обслуживанию. Не представлены соответствующие нормы и в транспортных кодексах и уставах. То есть существенных особенностей ответственности арендатора за дефекты и неисправности в транспортном средстве при возврате его арендодателю не имеется.

Однако не во всех случаях арендатор отвечает за возврат транспортного средства в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Арендодатель несет перед арендатором ответственность за техническое состояние предмета договора. В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ убытки, причиненные из-за скрытых дефектов перевозочных средств, во всех случаях должны возмещаться наймодателем. Так как риск, связанный со скрытыми недостатками имущества, возлагается на собственника, а не на его договорного контрагента. Таким образом, если при указанных обстоятельствах в первом примере предусматривается уплата арендатором убытков (реального ущерба и упущенной выгоды), то во втором - полное и самостоятельное приведение судов в прежнее нормальное состояние (возмещение реального ущерба).

Рассматриваемый вопрос решается иначе при аренде транспортного средства с экипажем. Объясняется это тем, что экипаж транспортного средства подчиняется распоряжениям арендодателя по всем задачам управления и технической эксплуатации (абзац 2 п. 2 ст. 635 ГК РФ), а не арендатора. Законодательство для возмещения убытков в первую очередь выбирает то лицо, которое имеет больше возможностей их предотвратить. Поэтому в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства по общим правилам ст. 211, 639 ГК РФ убытки несет исключительно арендодатель, если не докажет, что вред транспортному средству был нанесен вследствие тех обстоятельств, за которые в соответствии с законом или договором отвечает арендатор. То есть и случайно возникшие убытки принимает на себя собственник.

Таким образом, в отличие от общих правил, в соответствии с которыми в отношении причинителя вреда действует презумпция вины, ст. 639 ГК РФ возлагает бремя доказывания вины арендатора, а также лиц, за которых он несет ответственность (управляющего по коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства), на арендодателя <2>.

<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 1997. С. 211.

Положения ст. 639 ГК РФ диспозитивны: стороны могут предусмотреть в договоре обязанность арендатора по возмещению своему контрагенту причиненных повреждением или гибелью арендованного транспортного средства убытков при отсутствии вины экипажа арендодателя, то есть в результате форс-мажорных обстоятельств. Стороны также имеют возможность распределить эти убытки поровну или в другом процентном соотношении. То есть основной задачей предусматриваемых гражданско-правовых норм является нахождение источника благ для компенсации потерь арендодателя.

В договоре аренды транспортного средства с экипажем арендодатель не только вынужден принять убытки в случае повреждения транспортного средства по вине экипажа, но и нести ответственность перед арендатором за ненадлежащее исполнение своих обязанностей экипажем, которые приводят к незапланированному увеличению издержек в получении материальной выгоды от коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Рассматривая "внешние отношения", т.е. ответственность сторон договора аренды транспортного средства перед третьими лицами, представляется значимым ответить на вопрос: кто из контрагентов является владельцем арендованного транспортного средства - источника повышенной опасности - в течение срока действия договора? "При аренде транспортного средства без экипажа арендодатель выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности", - указывается в комментарии <3> к ст. 648 ГК РФ. Другие авторы предлагают исходить из того, что владельцем арендованного транспортного средства во время его эксплуатации является одновременно и собственник, предоставивший транспортное средство во временное владение и пользование, и арендатор <4>. Отсюда делается вывод, что обязанность возмещения вреда в случаях невиновного его причинения должна солидарно возлагаться на обоих контрагентов <5>. Однако данные точки зрения вызывают сомнение. Пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 3 <6>, комментируя ст. 1079, определил владельца источника повышенной опасности как организацию или гражданина, осуществляющих эксплуатацию источника повышенной опасности в силу принадлежащего им права собственности, по договору аренды и по другим основаниям.

<3> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 216.
<4> См.: Соколова Э.Д. Правовое регулирование бытового проката: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 1963. С. 12 - 13.
<5> См.: Красавчиков О.А. Договор проката легковых автомашин // Советское государство и право. 1964. N 11. С. 75 - 76.
<6> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 апреля 1994 г. "О судебной практике по делам о возмещении вреда, причиненного повреждением здоровья" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. N 7.

Обращает внимание выражение "осуществляющих эксплуатацию", т.е. реально обладающих транспортным средством, имеющих непосредственную возможность воздействовать на него. Арендатор получает источник повышенной опасности не только в пользование, но и в техническое управление и обслуживание, т.е. вопросы исправности транспортного средства, его надлежащего технического состояния в процессе эксплуатации полностью принимаются им на себя. По всей видимости, в рассматриваемом примере действующее российское законодательство придерживается, аналогично французской концепции риска, теории профессионального риска <7>. В соответствии с данной теорией убытки, которые происходят при производственной деятельности, например при управлении и технической эксплуатации транспортного средства, возлагаются на субъекта, который осуществляет эту деятельность, в частности на арендатора. Таким образом, логично возложение нормами ст. 648 ГК РФ ответственности за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, на арендатора, который осуществляет управление и техническую эксплуатацию своими силами.

<7> См.: Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве. Душанбе, 1972. С. 21 - 30.

В деятельности хозяйствующих субъектов имеют место случаи, когда организации предоставляют на условиях договора аренды транспортные средства своим работникам. В этой связи организация-арендодатель отказывается возмещать вред, ссылаясь на то, что такая обязанность должна быть возложена на водителя, управляющего автомашиной на основании договора аренды. Однако договор аренды предприятия со своим работником представляет собой форму организации трудовых отношений: водитель остается работником организации, действует в его коммерческих и производственных интересах, пользуется его технической и эксплуатационной базой, т.е. фактически транспортное средство из владения организации не выбывает <8>. А значит, ответственность за причиненный вред в соответствии с главой 59 ГК РФ должна нести организация как собственник транспортного средства - источника повышенной опасности, потому что не признается владельцем источника повышенной опасности лицо, управляющее источником повышенной опасности в силу трудовых отношений с владельцем этого источника.

<8> См.: Глянцев В.Г. О возмещении вреда, причиненного здоровью граждан // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. N 9. С. 11.

В другой ситуации, когда предприятие заключает договор аренды транспортного средства со своим работником не в связи с необходимостью выполнения тех или иных производственных задач или с реализацией его трудовых обязанностей в соответствии с трудовым договором, а исходя из самостоятельной коммерческой деятельности арендатора, субъектом ответственности по ст. 1079 ГК РФ будет являться арендатор. Он осуществляет эксплуатацию транспортного средства по своему усмотрению в рамках его целевого использования и не связан в данном случае с "процессом работы" по трудовому договору с арендодателем.

Ответственность за вред, причиненный транспортным средством, эксплуатация которого находится под контролем и производится собственными силами арендодателя, распространяется на арендодателя в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. При этом он вправе предъявить к арендатору регрессное требование: потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК РФ).

Гражданская ответственность владельцев и пользователей транспортных средств может быть ими застрахована, за исключением гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств. В соответствии с Федеральным законом "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" от 25 апреля 2002 г. N 40-ФЗ <9> она должна быть застрахована. Данный вид страхования ответственности на сегодняшний день является обязательным. Однако ведутся дискуссии о необходимости введения в России обязательного страхования ответственности не только владельцев автотранспортных средств <10>, но и владельцев других транспортных средств.

<9> СЗ РФ. 2002. N 18. Ст. 1720; см. также: Правила обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 263 // СЗ РФ. 2003. N 20. Ст. 1897.
<10> См.: Коноков Д.Г., Гержа Е.Н. Страхование гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств в России и за рубежом // Законодательство и экономика. 1998. N 4. С. 16.

Объектом страхования являются имущественные интересы субъекта, о страховании которого подписан договор (застрахованного лица), связанные с обязанностью последнего в порядке, установленном законодательством, возместить ущерб, нанесенный им третьим лицам в связи с эксплуатацией транспортного средства <11>. Страхователем будет выступать владелец транспортного средства, ответственный в нанесении вреда имуществу или здоровью третьих лиц, или лицо, на которое такая ответственность возложена (ст. 931 ГК РФ). Стороны могут предусмотреть в договорах аренды транспортного средства как с экипажем, так и без экипажа возложение на одного из контрагентов обязанности по страхованию ответственности. Если в договоре соответствующий пункт будет отсутствовать, то обязанность по страхованию ответственности при аренде транспортного средства с экипажем в полном объеме принимает на себя арендодатель, при аренде транспортного средства без экипажа - арендатор.

<11> См.: Там же. С. 16.

Судебная практика выявила определенные проблемы при страховании арендатором арендованного им транспортного средства. В соответствии с п. 1, 2 ст. 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования исключительно в пользу лица, имеющего интерес в сохранении застрахованного имущества. Законодатель выделяет в содержании страхового интереса два основных элемента: во-первых, субъективную заинтересованность лица в сохранении имущества; во-вторых, наличие у него прав в отношении застрахованного имущества или связанных с имуществом обязанностей <12>. В Комментарии к ГК РФ <13> указывается, что таким лицом может являться не только собственник имущества, но и, в частности, арендатор. Однако в литературе был поставлен вопрос о наличии у арендатора субъективного интереса в сохранении имущества и практической возможности объективного его определения. Кроме того, было высказано мнение, что "интерес в сохранении имущества... есть только у того, кто несет риск утраты и повреждения данного имущества, но не у того, кто несет ответственность за его утрату и повреждение" <14>. В соответствии с этим был сделан практический вывод: арендатор не входит в круг лиц, имеющих страховой интерес в сохранении арендованного имущества <15>.

<12> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Отв. ред. О.Н. Садиков. С. 500.
<13> Там же.
<14> Фогельсон Ю. Страховой интерес при страховании имущества // Хозяйство и право. 1998. N 9. С. 100.
<15> См.: Там же. С. 107.

Если ответственность за гибель арендованного транспортного средства перед арендодателем по договору аренды возлагается на арендатора, то в договоре страхования данного имущества арендатор может являться выгодоприобретателем - лицом, имеющим страховой интерес. К примеру, в договоре будет указано, что арендатор является единственно ответственной стороной за любой ущерб или вред, причиненный арендуемому транспортному средству самим арендатором или третьими лицами. Он обязуется как от своего имени, так и от имени своего страховщика не предъявлять каких-либо претензий арендодателю по указанному ущербу, независимо от причин, его вызвавших, за исключением случаев, происшедших по вине арендодателя или поставленных им лиц.

По нашему мнению, в практической деятельности арендатору рекомендуется, заключая договор страхования арендованного транспортного средства, указывать в качестве выгодоприобретателя арендодателя как лица, непосредственно несущего риск утраты и повреждения имущества. При этом отпадает необходимость закреплять в договоре аренды те случаи ответственности арендатора перед арендодателем по сохранности арендованного транспортного средства, которые будут застрахованы им, т.е. будут выступать в качестве страхового случая.

Арендатором выступает лицо или организация, берущее во временное использование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках заранее оговоренных условий.

Права и возможности

Сторона сделки может :

• Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать ).
• Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
• Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

  Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.

Требования

Лицо, получающее в пользование нежилое помещение, обязуется соблюдать следующие требования:

1. Арендатор пользуется помещением, руководствуясь условиями соглашения, или, если они не определены, в зависимости от назначения недвижимости, о чем говорится в п. 1 ст. 586 ГК . Акцент ставится не на том, что арендатору нужно пользоваться предметом аренды, а на том, что эксплуатация должна соответствовать нормам сделки или назначения помещения.

   Во время пользования стороной делается текущий ремонт, о чем говорится в п. 2 статьи 587 ГК , если иное не оговорено участниками правоотношений.

2. Своевременное внесение оплаты за съем. Этот пункт достаточно важен, поэтому размеры и порядок оплаты должны быть четко оговорены.
3. При прекращении правоотношений сторона сдает имущество в том виде, в котором его получила от другого участника сделки, учитывая его нормальный износ или в состоянии, которое предусмотренном контрактом.

В случае несоблюдения

• При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
• Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать ).
• При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.

Важно! При несоблюдении любых существенных пунктов, договор может быть расторгнут до окончания срока действия с правом требования от другой стороны компенсации.

Кто такой арендодатель?

Закон говорит о том, что арендодателем может выступать собственник помещения, однако есть оговорка, что стороной может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником здания (статья 608 ГК).

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника . Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.

Полномочия

Сдавая помещение арендодатель имеет право на:

• получение оплаты за использование недвижимости;
• проверку целевого использования (если другое не оговорено соглашением сторон);
• компенсацию убытков, принесенных второй стороной;
• требование пени за несвоевременную оплату аренды;
• компенсацию потерь, вызванных несвоевременным возвратом помещения;
• другие компенсации, предусмотренные ГК и/или договором.

Обязанности

1. Главной обязанностью стороны является предоставление недвижимости в состоянии, отвечающем условиям соглашения и назначению здания.
2. Помимо этого арендодатель обязуется предоставить недвижимость в срок, который оговорен сторонами либо, если такой договором не предусматривается, в разумный срок.

   ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.

3. Во время заключения договора арендодатель в обязательном порядке должен предоставить информацию о праве собственности предмета договора другими лицами.
4. Также арендодатель обязан отказаться от любых действий, которые препятствовали бы использованию имущества второй стороной в соответствии с его целевым назначением.

Ответственность

• В соответствии со статьей 583 ГК сторона несет ответственность за недостатки сдаваемого помещения, которые могут препятствовать нормальному пользованию, если они не были известны арендатору, и он не мог обнаружить их при осмотре и проверке исправности. В таком случае арендатор имеет право потребовать устранения неисправностей, уменьшения размера арендной платы, возмещение своих затрат на устранение таких моментов или расторжения договора.
• При нарушении сроков передачи помещения арендодатель несет ответственность. Арендатор имеет право требовать в судебном порядке предоставление имущества, а также возмещения убытков, понесенных из-за задержки исполнения обязательств второй стороной.
• Неисполнение арендодателем обязанностей в части сроков предоставления имущества в пользовании, надлежащего состояния, осведомления о правах других лиц на сдаваемое имущество может привести к требованию уменьшения размера арендной платы, возмещения убытков, причиненных арендодателем, расторжения договора.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имуще­ства, даже если во время заключения договора аренды он не знал (а, добавим от себя, не должен был знать об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности). В противном случае упоминание о том, что арендодатель отвечает за недостатки независимо от того, знал он о них или нет, излишне ввиду наличия общего правила, за­крепленного в п. З ст. 401 ГК РФ.

Распространение начала риска на ответственность за недостат­ки передаваемого в аренду имущества можно объяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственником соответствую­щего имущества и несет риск его случайной гибели или поврежде­ния (ст.211 ГК РФ), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.

При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной пла­ты, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков иму­щества;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на ус­транение данных недостатков из арендной платы, предварительно уве­домив об этом арендодателя. В данном случае уведомление необходи­мо, чтобы арендодатель узнал о причинах, по которым арендная пла­та уплачивается ему не в полном размере;

в) потребовать досрочного расторжения договора, выбор арендатором одной из предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и не связан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующих требований и уве­домлений определяются по правилам ст.314 ГК РФ.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арен­датору имущества другим аналогичный существом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки иму­щества. Если арендатор требует досрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества. Реакция арендодателя на одно из требований арендатора, предусмо­тренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, должна соответствовать содержанию этого требования.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им ра­сходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Такое возмещение будет необходимым в подавляющем большинстве случаев, когда производится замена арендованного имущества или устранение его недостатков, поскольку ве­щь хотя бы на короткий промежуток времени выбывает из пользования арендатора. Требование о возмещении убытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения сто­имости устранения недостатков за счет арендной платы или соразме­рного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребо­вать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2) предупредить арендатора о всех третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендато­ра о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор впра­ве требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной платы должно быть со­размерно тому, насколько существование прав третьих лиц их объем ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав тре­тьего лица на вещь.

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными пра­вовыми актами или договором аренды (п.1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление ос­новных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок не установлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте (например, внезапно обрушились перекрытия здания), он должен быть произведен в разумный срок.

Ремонт должен производиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц. Отношения сторон на время капи­тального ремонта должны быть урегулированы договором аренды. По­следний, в частности, может установить обязанность арендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом во время капитального ремонта или его право потребовать от арен­додателя предоставления на время ремонта аналогичного имущества.

Сложнее обстоит дело, когда договор аренды умалчивает о том, как должны строиться отношения сторон во время капитального ремо­нта. Такая ситуация ГК РФ прямо не урегулирована. Между тем проведе­ние капитального ремонта арендованного имущества может существе­нно ущемить права арендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требует капитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которые арендодатель отвечает по пра­вилам ст. 612 ГК РФ 1 .

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков,

Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;

4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про­изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ) . Под не­отделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть от­делены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Пос­кольку закон не делает никаких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить ко­торые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и от­дельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора аренды. Если характер и объем улучшений в таком согласии не оговорены, следует считать, что разрешены лю­бые улучшения, не меняющие назначения арендованного имущества;

б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улу­чшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ. Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендован­ного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следует исходить из того, что по правилам бу­хгалтерского учета амортизационные отчисления обычно производят­ся арендодателем (причем в ряде случаев в размерах, им же самим установленных) и арендатору не поступают. Поэтому, чтобы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специально передавать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда су­ществуют в обезличенной форме. Следовательно, любая передача сре­дств для производства улучшений арендованного имущества может предоставлять арендодателю право на такие улучшения.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно мо­жет считаться законным при условии, что эти средства предостав­лены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. От­делимые улучшения - это такие улучшения вещи, которые могут быть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, про­изведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц импера­тивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и во­змещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии в усло­виями договора аренды или назначением имущества, арендодатель им­еет право потребовать досрочного расторжения договора и возмеще­ния убытков (п.,3 ст.615 ГК). Ответственность за нарушение условий пользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подле­жит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

Состояние возвращаемого имущества устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к та­кому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение по­длежит возврату только после проведения в нем капитального ремон­та. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по тому назначению, которое определено договором, в течение срока действия последнего 1 .

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвра­тил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного иму­щества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать ра­змер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достато­чно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного иму­щества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взы­сканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмот­рено договором;