Статья 252 ГК РФ содержит порядок раздела имущества между долевыми собственниками. Процедура проводится по соглашению сторон или по правилам Рассмотрим далее ст. 252 ГК РФ с комментариями.

Общие сведения

Статья 252 ГК РФ определяет, что имущество, которое находится у граждан в может подвергаться разделению по соглашению. Любой участник вправе потребовать своей части. В случае недостижения субъектами соглашения об условиях и способе раздела, спор рассматривается и разрешается по правилам искового производства. В ст. 252 п. 3 ГК РФ устанавливается, что если выдел в натуре без несоразмерного вреда имуществу осуществить невозможно либо он прямо запрещен законодательством, собственник этой части может потребовать выплаты ее стоимости другими участниками.

Специфика возмещения

Пункт четвертый ст. 252 ГК РФ (о компенсации) определяет, что несоразмерность имущества, которое выделяется участнику, его доле устраняется денежной выплатой или другим способом. Возмещение стоимости вместо предоставления ему части объекта в натуре допускается только по его согласию. Пункт 4 ст. 252 ГК РФ описывает случаи, когда процедура осуществляется и без разрешения участника. К ним относят ситуации, когда доля собственника незначительна и не может быть выделена реально. В таких случаях инстанция, рассматривающая спор, обязывает других участников возместить ему стоимость его части. С получением компенсации владелец теряет право на свою долю.

Пояснения

В соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ, в процессе раздела имущества между несколькими собственниками долевое право на объект прекращается. При выделе одной либо нескольких частей, принадлежащих разным субъектам, оставшиеся продолжают находиться в общем владении как минимум двух лиц. Возможность удовлетворения требований истца будет зависеть от нескольких обстоятельств. В первую очередь учитываются характеристики самого имущества. Технически должно быть возможно провести процедуру, описанную ст. 252 ГК РФ. Кроме этого, участники должны быть готовы выплатить либо получить возмещение стоимости своих частей.

Особенность процедуры

При применении положений ст. 252 ГК РФ судебная практика показывает, что фактический раздел допускается в том случае, если в результате него возникнет как минимум 2 объекта, независимых друг от друга. При этом они должны быть пригодны к обособленной эксплуатации. По Постановлению Пленума ВС 1981 г., выдел по требованию долевого собственника принадлежащей ему части имущества может осуществляться только тогда, когда она составляет автономную (изолированную) площадь в доме с отдельным входом либо можно превратить ее в таковую, осуществив переоборудование. При наличии технических возможностей, но с отступлением от величины долей каждого участника, уполномоченная инстанция, принимая во внимание конкретные обстоятельства, вправе уменьшить либо увеличить размер предоставляемых частей. При этом назначается денежное возмещение за присоединенные площади (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При проведении раздела в решении должна быть указана конкретная изолированная часть, которая выделяется. В постановлении также прописывается величина доли, которой она соответствует.

Нюанс

Не может рассматриваться как исключающая возможность выдела/раздела перспектива обременения какого-либо из создаваемых новых объектов сервитутом. Эта взаимосвязь частей не означает сама по себе их неизолированного использования. По исковым требованиям родственников застройщика, супругов, возводивших дом совместно, а также наследников судебная инстанция может осуществить раздел сооружения, неоконченного строительством. Это допускается в случае если, оценив степень готовности здания, можно установить отдельные части, подлежащие выделу, с дальнейшей технической возможностью доведения работ до конца этими лицами. Если неоконченного строительством, осуществить не представляется возможным, суд может признать права за теми или иными субъектами на стройматериалы и конструктивные элементы сооружения.

Несоразмерный ущерб

В соответствии с предписаниями ст. 252 ГК РФ, не может осуществляться выдел/раздел объектов, если при физическом их расчленении они будут уничтожены или утратят свои полезные свойства. Под несоразмерным ущербом, препятствующим проведению данной процедуры, следует понимать отсутствие возможности использовать имущество по определенному для него целевому назначению, значительное ухудшение технического состояния или уменьшение художественной/материальной ценности (к примеру, коллекции монет, книг, картин), неудобство при эксплуатации и пр.

Важный момент

При невозможности разделить имущество или выделить из него часть в натуре субъект не утрачивает право требовать определения порядка пользования вещью, если он не установлен по соглашению сторон. При этом судебная инстанция принимает во внимание установившуюся фактическую ситуацию. Существующий порядок может точно не соответствовать частям в общей собственности. Кроме этого, суд во внимание принимает фактическую возможность совместной эксплуатации, нуждаемость каждого субъекта в имуществе.

Альтернативный вариант

В качестве него выступает назначение компенсации стоимости имущества. Она вменяется в случае невозможности осуществить в отношении имущества раздел/выдел в натуре. С получением выплаты, в соответствии с пунктом пятым ст. 252 ГК РФ, собственник лишается прав на долю. Необходимо отметить, что решение о назначении возмещения стоимости уполномоченная инстанция вправе вынести против воли собственников, не стремящихся к разделу. Однако это допускается при наличии согласия выделяющегося участника. В соответствии с положениями Постановлений Пленумов ВС №6 и ВАС №8, данные правила подлежат применению при рассмотрении спора, касающегося неделимой вещи. Это может быть, к примеру, музыкальный инструмент, автомобиль и так далее. Исключение составляют случаи выдела доли имущества крестьянско-фермерских хозяйств. При определенных обстоятельствах суд вправе передать неделимый объект в собственность одного из долевых участников, если он выказывает существенный интерес в использовании, вне зависимости от величины частей остальных субъектов. Гражданин, принявший вещь, обязан, однако, возместить остальным ее стоимость.

Размер выплаты

В случае недостижения собственниками согласия о величине компенсации, она устанавливается специалистами, осуществляющими оценочную деятельность либо комиссией, сформированной в рамках производства. При определении размера выплаты учитываются местные (розничные) цены на стройматериалы, тарифы на транспортировку, оплату рабочей силы по расценкам, действующим на данной территории. Кроме этого, во внимание принимаются уровень износа объекта, его расположение, наличие элементов благоустройства и прочие обстоятельства. В расчет принимаются расходы, которые нужно будет осуществить для технического переоборудования, а также вероятные ухудшения состояния имущества. Компенсация может не заменять разделение/выдел, а сопровождать их, если они возможны по факту, но без соблюдения принципов соразмерности получающихся частей идеальным долям.

Принудительное возмещение стоимости

Ст. 1 ГК фиксирует принцип неприкосновенности собственности. С учетом абсолютного его характера, в соответствии с общим правилом, не разрешается понуждение к получению возмещения вместо выдела части имущества в натуре. Однако из этого положения есть исключение. Оно устанавливается пунктом четвертым ст. 252 ГК РФ. В соответствии с положением, инстанция, рассматривающая спор, может обязать остальных участников собственности выплатить стоимость выделяемой доли. Принудительная компенсация допускается при выполнении следующего комплекса условий:

1. Небольшой размер доли, стоимость которой возмещается.
2. Невозможность отделения ее в натуре.
3. Незаинтересованность собственника, теряющего право на долю, в эксплуатации общего объекта.

Объективно может быть установлено только второе условие.

Характеристика критериев

Незначительность доли и незаинтересованность собственника в пользовании определяются в каждом случае отдельно с учетом обстоятельств. Например, в малогабаритной квартире даже 1/4 часть может рассматриваться как несущественная. При этом 1/64 многоэтажного особняка под критерий незначительности не попадает. Что касается незаинтересованности собственника, то при ее определении следует установить:

1. Возможность закрепления за субъектом фрагмента имущества.
2. Соизмеримость интереса с неудобствами, которые причиняются другим сторонам отношений его участием.
3. Обладает ли лицо аналогичным имуществом. К примеру, есть ли у него другое помещение, в котором он может жить.

При решении вопроса о наличии существенного интереса в пользовании имущества суд исследует все доказательства, подтверждающие необходимость эксплуатации объекта в силу профессиональной деятельности, состояния здоровья, возраста, наличия иждивенцев и так далее.

Раздел наследства

Его особенности фиксирует ст. 1168 ГК. В соответствии с нормой, находящаяся в собственности 2-х и более лиц, может быть разделена по соглашению. Если в ее состав включена недвижимость, соглашение, как и договор о выделении долей, может заключаться после получения нотариального свидетельства. При разделе наследственной массы предусматриваются некоторые привилегии. В частности, они определены для собственника, который в момент открытия дела имел большую заинтересованность в объектах, чем остальные. Например, субъект, владевший с умершим неделимой вещью, доля на которую включена в наследство, обладает преимущественным правом на ее получение в счет своей части по отношению к преемникам, не являвшимся ее собственниками. При этом не имеет значения, пользовались объектом последние или нет. Наследник, который постоянно эксплуатировал вещь, входящую в массу, обладает преимущественным правом ее получения по отношению к другим преемникам, не использовавшими ее и не являвшимися долевыми собственниками. Субъект, который проживал на момент смерти первоначального владельца имущества вместе с ним, может рассчитывать на приобретение предметов домашнего обихода.

Дополнительно

Несоразмерность имущества, о получении которого по преимущественному праву заявляет преемник по нормам ст. 1168 либо ст. 1169 ГК, с долей устраняется путем передачи других объектов или предоставлением компенсации. В законодательстве определены некоторые особенности регистрации недвижимости при Она осуществляется в соответствии с соглашением между преемниками и выданным нотариальным свидетельством. Что касается совместной собственности, то ее раздел производится после определения долей в ней для каждого участника (ст. 252, 254 ГК РФ).

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами . Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);

соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

порядок деления жилых комнат;

правила использования общих нежилых помещений;

формулу оплаты коммунальных услуг;

определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда. Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг. Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

Что нужно знать о разделе квартиры

Статистика показывает, что раздел квартиры между родственниками осуществляется значительно реже, чем между супругами при расставании.

Тем не менее необходимость раздела имущества, в первую очередь, квартиры, – довольно распространенная житейская ситуация. Причем раздел жилья часто становится сложным не только для наследников, но и для родителей, чьи дети требуют долю имущества.


Нотариальная практика показывает, что полюбовный раздел жилья – явление достаточно редкое. Чаще всего между близкими людьми – по крови или ставшими родственниками – возникают непримиримые разногласия, длящиеся годами.

Решает ли право наследования проблему раздела жилья?

Если владелец жилья заранее позаботился о разделе имущества после его смерти, закрепив свое желание в завещании, особых проблем не возникнет. Если квартира завещана любому, даже чужому человеку, половинную долю имущества получат родственники умершего: родители-пенсионеры, нетрудоспособные супруг или супруга, несовершеннолетние дети.
Если же завещание не было оставлено, имущество, в том числе квартира, будет разделено в соответствии со степенью родства. На наследство в первую очередь могут претендовать дети, супруги, родители умершего. Сестры, братья, дедушки и бабушки – вторая степень родства (всего различают семь степеней родства). При у оставшихся в живых мужа или жены есть преимущества, позволяющие получить половину жилья. Если нет наследников первой очереди, имущество делится между последующими уровнями очередей.

Особенности деления приватизированной квартиры

Квартира, как правило, считается самым ценным имуществом, поэтому за нее может быть развернута настоящая битва. Проявив адекватное волевое решение, жильцы приватизированной квартиры – при условии их дееспособности и совершеннолетия – могут в достаточно короткий срок разделить квартиру. Оформление соглашения осуществляется нотариусом с последующей регистрацией документа органами юстиции. На основании документов, согласно выделенным долям, родственники должны разделить лицевой счет и осуществлять согласно ему оплату за коммунальные услуги.

Если между родственниками по каким-либо причинам не достигнута договоренность, определение прав пользования и последующий раздел квартиры возможны только в рамках судебного процесса. Чаще всего это связано с нежеланием кого-либо из родственников делить жилье или с наличием несовершеннолетних детей. В этом случае составляется исковое заявление с указанием круга собственников, их правого статуса, причин раздела жилья. Если ставится цель сохранения интересов несовершеннолетних, нужно обратиться в органы попечительства и опеки и получить их согласие на раздел жилья с последующим определением доли ребенка.
Как оптимизировать проживание после раздела квартиры? Идеальный вариант при разделе – получение каждым из собственников (при технической возможности) изолированное жилое и подсобное помещения. В случае с квартирами малой площади на практике все обстоит иначе, и разрешение ситуации, как правило, связано с судебными разбирательствами. Суд имеет право, учитывая конкретные обстоятельства, обязать одного или обоих жильцов переоборудовать смежные комнаты в изолированные. Необходимыми условиями при этом являются:

• получение разрешения на перестройку;
• сохранение благоприятных условий проживания для обеих сторон.

Можно ли разделить жилое помещение, если оно не приватизировано?

Если жилье не приватизировано, а это касается муниципальной собственности, согласно Жилищному кодексу РФ выделение долей в нем и раздел лицевых счетов невозможен. Единственный выход – обмен. Разделение муниципальной собственности возможно при условии оформления соглашения с администрацией города. Для этого необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом местной администрации с заявлением на оформление документов. В заявлении следует изложить требования к разделу муниципальной собственности, имеющейся в пользовании нанимателей. После рассмотрения согласия на обмен комитет расторгает прежние договоры найма, оформляет новые – согласно обмену.
При невозможности достижения соглашения об условиях обмена между членами семьи жилое имущество делится через суд. Законы РФ предусматривают защиту доводов и интересов всех, кто проживает в квартире. В частности несовершеннолетние дети, недееспособные родственники находятся под защитой органов социальной защиты, и без их согласия обмен невозможен.

Что делать, если квартиру разменять не удается?

Достаточно часто бывает, что люди, получив долю собственности и собственный лицевой счет, так и не могут ужиться друг с другом. Лучший вариант – когда общая стоимость жилого фонда позволяет одному из участников собственности получить его долю в натуре и приобрести изолированное жилье. При обращении в суд статья 252 ГК РФ защищает право владельца на выдел доли из собственности, принадлежащей всей семье.
Более того, суд правомочен по своей инициативе обязать к выплате компенсацию собственнику, доля которого незначительна, и он не пользуется общим имуществом. Собственник, получивший компенсацию за имущественную долю, утрачивает все права владельца. Что касается участников собственности, которые доказали существенный интерес к ее использованию, то суд, исследуя доказательства, учитывает трудоспособность, возраст, наличие иждивенцев. При определенных обстоятельствах, если речь идет о неделимой квартире, возможном причинении ущерба имуществу, суд может принять решение в пользу того, кто имеет существенный интерес в использовании общего имущества. Остальным совладельцам жилья суд присуждает выплату компенсации за их долю в собственности.

Заблуждения собственников при разделе квартиры

Некоторые собственники квартир при разделе жилья пытаются насильно вручить денежную компенсацию за долю нежеланному родственнику – соседу по квартире – и выселить его. Но не тут-то было: статья 35 высшего нормативного правового акта Российской Федерации – Конституции, защищая право собственности, не допускает его принудительного прекращения. Если стороны не достигают мирного соглашения, суд вправе рассмотреть степень заинтересованности и необходимости данного жилого фонда для долевых собственников.

Если обе стороны находятся в одинаковых условиях – не имеют другого жилья, одинаково заинтересованы в дальнейшем использовании имеющегося – суд направляет усилия на достижение мирного разрешения ситуации. В случае если один из собственников не проживает в данной квартире, обеспечен другим жильем, деятельность суда направляется на соблюдение справедливости в порядке владения имуществом обеими сторонами. Суд может прекратить право собственности такого владельца жилья. В этом случае оставшийся в квартире собственник имущества имеет право на денежную компенсации его доли.

Недвижимое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Доли участников, размер которых не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Самый ключевой момент при наличии долевой собственности, независимо определены их доли или нет, заключается в распоряжении общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.

В случае, если согласие всех собственников по порядку владения, пользования или распоряжения общим имуществом, не может быть достигнуто, то такой порядок может быть установлен судом.

Пользование долей иного участника собственности

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. В соответствии со ст. 252 ГК РФ п.3 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, участник долевой собственности вправе либо определить порядок пользования своей долей, а именно, например, установить границы (площадь) используемой только им площади объекта общей долевой собственности. Чаще всего такую процедуру применяют для квартир или иных неделимых в натуре объектов недвижимости. Либо участники долевой собственности вправе разделить объект недвижимости в натуре, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Разделение объекта в натуре означает появление в результате 2-х или более самостоятельных объектов недвижимости.

Что такое делимый объект недвижимости

Объект недвижимости является делимым в случае, если из него можно сделать нескольку объектов недвижимости без ухудшения свойств объекта и нарушения прав долевых собственников и третьих лиц. Если объяснять более простым языком, то квартира, как правило, является неделимым объектом, потому что зачастую невозможно сделать из нее несколько самостоятельных выходов, нескольку санузлов и т.п. Тоже самое относится и к жилым домам и к нежилым строениям. Земельный участок может быть признан неделимым, если на нем расположено неделимое строение или при его разделении невозможно обеспечить проезд (проход) другого собственника, третьего лица, в т.ч. и пожарный проезд. Так же земельный участок будет являться неделимым, если его разделение приведет к появлению вкраплений в земельный участок, чересполосицы, если говорить проще, целевое и рациональное использование земельного участка ухудшится.

При этом, разделение объектов недвижимости в натуре не обязательно должно производиться в равных долях, даже и при наличии равнозначных долей в праве собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Процедура выдела долей в натуре

Процедурно для выполнения разделения объекта долевой собственности в натуре необходимо составить соглашение собственников, где будет описано, как именно делится объект, в каких площадях и границах, какая производится перепланировка, реконструкция для обеспечения целевого использования вновь образующихся помещений. В последствие данное соглашение регистрируется в регистрационной службе, где собственники получаются отдельные свидетельства на самостоятельные объекты недвижимости. Составление такого соглашения теперь можно заказать он-лайн.

В случае, если соглашение не достигнуто, одному или нескольким собственникам придется обратиться в суд с исковым заявление о разделении объекта недвижимости в натуре, прекращении права долевой собственности и признании права на самостоятельнее объекты недвижимости. Как правило, необходимо будет сделать либо строительно - техническое заключение относительно вариантов раздела строения либо если речь идет о земельном участке, то . Основанием для регистрации права собственности будет являться решение суда.